Qu'est-ce qu'un acte de fiducie?
Un acte de fiducie, également appelé acte de fiducie, est un document parfois utilisé dans les transactions immobilières aux États-Unis.C'est un document qui entre en jeu lorsqu'une partie a contracté un prêt auprès d'une autre partie pour acheter une propriété. L'acte de fiducie représente un accord entre l'emprunteur et un prêteur pour que le bien soit détenu en fiducie par un tiers neutre et indépendant jusqu'à ce que le prêt soit remboursé.
Bien que les actes de fiducie soient moins courants qu’autrefois, une vingtaine d’États imposent toujours l’utilisation d’une seule, plutôt qu’une hypothèque, lorsqu’un financement est impliqué dans l’achat d’un bien immobilier.
Les actes de fiducie sont couramment utilisés en Alaska, Arizona, Californie, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, Caroline du Nord, Tennessee, Texas, Virginie et Virginie-Occidentale. Quelques États, comme le Kentucky, le Maryland et le Dakota du Sud, autorisent l'utilisation d'actes de fiducie et d'hypothèques.
À retenir
- Dans les transactions immobilières financées, les actes de fiducie transfèrent le titre légal d'un bien à un tiers, comme une banque, un séquestre ou une société de titres, à conserver jusqu'à ce que l'emprunteur rembourse sa dette au prêteur. dans plusieurs États.Investir dans des actes de fiducie peut fournir un flux de revenus à haut rendement.
Comment fonctionne un acte de fiducie
Dans une transaction immobilière - l'achat d'une maison, par exemple - un prêteur donne de l'argent à l'emprunteur en échange d'un ou plusieurs billets à ordre liés à un acte de fiducie. Cet acte transfère le titre juridique des biens immobiliers à un fiduciaire impartial, généralement une société de titres, une société d'entiercement ou une banque, qui les détient en garantie des billets à ordre - garantie du prêt. Le titre équitable - le droit d'obtenir la pleine propriété - appartient à l'emprunteur, tout comme la pleine utilisation et la pleine responsabilité du bien.
Cette situation se poursuit tout au long de la période de remboursement du prêt. Le syndic détient le titre légal jusqu'à ce que l'emprunteur paie la dette en totalité, date à laquelle le titre de propriété devient l'emprunteur. Si l'emprunteur fait défaut sur le prêt, le syndic prend le contrôle total de la propriété.
Acte de fiducie vs hypothèque
Les actes de fiducie et les hypothèques sont tous deux utilisés dans les prêts bancaires et privés pour créer des privilèges sur des biens immobiliers, et les deux sont généralement enregistrés comme dette dans le comté où se trouve la propriété.
Cependant, une hypothèque implique deux parties: un emprunteur (ou débiteur hypothécaire) et un prêteur (ou créancier hypothécaire). En revanche, un acte de fiducie implique trois parties: un emprunteur (ou un fiduciaire), un prêteur (ou un bénéficiaire) et le fiduciaire. Le syndic détient la propriété du privilège au profit du prêteur; en cas de défaillance de l'emprunteur, il lancera et achèvera le processus de verrouillage à la demande du prêteur.
Contrairement à l'usage courant, une hypothèque n'est pas techniquement un prêt pour acheter une propriété; c'est un accord qui engage la propriété en garantie du prêt.
Saisies et actes de fiducie
Les hypothèques et les actes de fiducie ont des processus de saisie différents. Une forclusion judiciaire est un processus supervisé par le tribunal et appliqué lorsque le prêteur dépose une plainte contre l'emprunteur pour défaut de paiement d'une hypothèque. Le processus est long et coûteux. En outre, si la vente aux enchères de biens saisis ne rapporte pas suffisamment d'argent pour rembourser le billet à ordre, le prêteur peut déposer un jugement de carence contre l'emprunteur, poursuivant pour le solde. Cependant, même après la vente du bien, l'emprunteur a le droit de rachat: il peut rembourser le prêteur dans un délai déterminé et acquérir le titre de propriété.
En revanche, un acte de fiducie permet au prêteur d'entamer une saisie non judiciaire plus rapide et moins coûteuse, en contournant le système judiciaire et en respectant les procédures décrites dans l'acte de fiducie et la loi de l'État. Si l'emprunteur ne rend pas le prêt à jour, la propriété est mise aux enchères par la vente d'un syndic. Le titre est transféré du fiduciaire au nouveau propriétaire par le biais de l'acte du fiduciaire après la vente. Lorsqu'il n'y a aucun soumissionnaire à la vente du syndic, la propriété revient au prêteur par le biais d'un acte du syndic. Une fois le bien vendu, l'emprunteur n'a aucun droit de rachat.
De plus, un fiduciaire a la responsabilité de payer le produit de la vente à l'emprunteur et au prêteur après la finalisation de la vente. Le syndic paiera au prêteur le montant restant sur la dette et paiera à l'emprunteur tout ce qui dépasse ce montant, permettant ainsi au prêteur d'acheter la propriété.
Avantages et inconvénients d'investir dans des actes de fiducie
Les investisseurs qui recherchent des rendements juteux se tournent parfois vers le secteur immobilier, en particulier les actes de fiducie.
En investissant dans un acte de fiducie, l'investisseur prête de l'argent à un développeur travaillant sur un projet immobilier. Le nom de l'investisseur figure sur l'acte de fiducie, en tant que prêteur. L'investisseur perçoit des intérêts sur son prêt; lorsque le projet est terminé, son principal lui est restitué. Un courtier en actes de fiducie facilite généralement la transaction.
Avantages
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Flux de revenus à haut rendement
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Diversification du portefeuille
Les inconvénients
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Illiquidité
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Aucune appréciation du capital
Quel type de développeur entre dans cet arrangement? Les banques sont souvent réticentes à prêter à certains types de développements, tels que les projets commerciaux de taille moyenne - trop petits pour les grands prêteurs, trop grands pour les petits - ou les développeurs ayant de mauvais antécédents ou trop de prêts. Les prêteurs prudents peuvent également agir trop lentement pour les développeurs face à un délai serré pour commencer ou terminer un projet.
Ces développeurs sont donc souvent un peu en difficulté. Pour ces raisons, les investisseurs en acte de confiance peuvent souvent s'attendre à des taux d'intérêt élevés sur leur argent. Ils peuvent profiter des avantages de la diversification dans une autre classe d'actifs, sans avoir à être des experts en construction ou en gestion immobilière: il s'agit d'un investissement passif.
L'investissement en acte de fiducie comporte certains risques et inconvénients. Contrairement aux actions, les investissements immobiliers ne sont pas liquides, ce qui signifie que les investisseurs ne peuvent pas récupérer leur argent à la demande. De plus, les investisseurs ne peuvent s'attendre qu'à l'intérêt généré par le prêt, et toute appréciation supplémentaire du capital est peu probable. Les parties investies peuvent exploiter toute divergence juridique dans l'acte de fiducie, entraînant des enchevêtrements juridiques coûteux qui peuvent mettre en danger l'investissement. L'investisseur type ayant peu d'expérience peut avoir des difficultés, car un certain ensemble d'expertise est requis pour trouver des développeurs, des projets et des courtiers crédibles et dignes de confiance.
Exemple concret d'un acte de fiducie
Par exemple, un document abrégé sur l'acte de fiducie utilisé dans le comté d'Austin, au Texas, couvre les exigences de la plupart des prêteurs. Le formulaire commence par une définition des termes et des espaces pour que l'emprunteur, le prêteur et le fiduciaire remplissent leurs noms. Le montant emprunté et l'adresse du bien doivent également être renseignés.
Après cette section, le document précise ensuite le transfert des droits sur la propriété et les clauses uniformes, notamment:
- Détails sur le paiement du capital et des intérêtsFonds d'entiercementLiensAssurance des biens et entretien de la structureOccupation de la structure - stipulant que l'emprunteur doit entrer en résidence dans les 60 jours
Le formulaire comprend également des clauses restrictives non uniformes, qui spécifient le défaut ou la violation de l'une des conditions de l'accord. Il existe également une spécification selon laquelle le prêt dont traite le document n'est pas un prêt sur valeur domiciliaire - c'est-à-dire quelque chose dont l'emprunteur recevra de l'argent - le prêt est destiné à l'achat de la propriété.
L'acte de fiducie se termine par un espace pour la signature de l'emprunteur, qu'ils doivent faire en présence d'un notaire et de deux témoins, qui signent également.
