Table des matières
- Histoire
- Paiements hypothécaires
- Composantes de paiement hypothécaire
- Le calendrier d'amortissement
- Quand les versements hypothécaires commencent
- The Bottom Line
Un prêt hypothécaire est un prêt à long terme conçu pour vous aider à acheter une maison. En plus de rembourser le principal, vous devez également verser des intérêts au prêteur. La maison et le terrain autour d'elle servent de garantie. Mais si vous cherchez à posséder une maison, vous devez en savoir plus que ces généralités. Ce concept s'applique également aux entreprises, notamment en ce qui concerne les coûts fixes et les points d'arrêt.
Points clés à retenir
- Les versements hypothécaires sont constitués de vos versements de capital et d'intérêts.Si vous effectuez un acompte de moins de 20%, vous devrez souscrire une assurance hypothécaire privée, ce qui augmentera votre versement mensuel.Certains paiements comprennent également les taxes foncières ou foncières. Un emprunteur paie plus d'intérêts dans la première partie de l'hypothèque, tandis que la dernière partie du prêt favorise le solde du capital.
Histoire
Presque tous ceux qui achètent une maison ont une hypothèque. Les taux hypothécaires sont fréquemment mentionnés dans les nouvelles du soir, et la spéculation sur la direction des taux va devenir un élément standard de la culture financière.
L'hypothèque moderne a vu le jour en 1934 lorsque le gouvernement - pour aider le pays à surmonter la Grande Dépression - a créé un programme hypothécaire qui a minimisé l'acompte requis sur une maison, augmentant le montant que les propriétaires potentiels pourraient emprunter. Avant cela, un acompte de 50% était requis. Aujourd'hui, un acompte de 20% est souhaitable, principalement parce que si votre acompte est inférieur à 20%, vous devez souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI), ce qui augmente vos versements mensuels.
Ce qui est souhaitable, cependant, n'est pas nécessairement réalisable. Il existe des programmes hypothécaires qui permettent des acomptes considérablement inférieurs, mais si vous pouvez gérer ces 20%, vous devriez certainement le faire.
Comprendre la structure de paiement hypothécaire
Paiements hypothécaires
Les principaux facteurs qui déterminent vos versements hypothécaires mensuels sont la taille et la durée du prêt. La taille est le montant d'argent que vous empruntez et le terme est la durée pendant laquelle vous devez le rembourser. Généralement, plus votre durée est longue, plus votre paiement mensuel est bas. C'est pourquoi les prêts hypothécaires à 30 ans sont les plus populaires. Une fois que vous connaissez la taille du prêt dont vous avez besoin pour votre nouvelle maison, une calculatrice hypothécaire est un moyen facile de comparer les types de prêt hypothécaire et les différents prêteurs.
PITI: Composantes de paiement hypothécaire
Il existe quatre facteurs qui jouent un rôle dans le calcul d'un versement hypothécaire: le capital, les intérêts, les taxes et l'assurance (PITI). En les examinant, nous prendrons comme exemple une hypothèque de 100 000 $.
Principal
Une partie de chaque versement hypothécaire est consacrée au remboursement du solde du capital. Les prêts sont structurés de sorte que le montant du capital retourné à l'emprunteur commence au plus bas et augmente à chaque versement hypothécaire. Les paiements des premières années s'appliquent davantage aux intérêts qu'au principal, tandis que les paiements des dernières années inversent ce scénario. Pour notre hypothèque de 100 000 $, le capital est de 100 000 $.
L'intérêt
L'intérêt est la récompense du prêteur pour avoir pris un risque et vous avoir prêté de l'argent. Le taux d'intérêt sur une hypothèque a un impact direct sur la taille d'un versement hypothécaire: des taux d'intérêt plus élevés signifient des versements hypothécaires plus élevés.
Des taux d'intérêt plus élevés réduisent généralement le montant que vous pouvez emprunter et des taux d'intérêt plus bas l'augmentent. Si le taux d'intérêt sur notre hypothèque de 100 000 $ est de 6%, le paiement mensuel combiné du principal et des intérêts sur une hypothèque de 30 ans serait d'environ 599, 55 $ - 500 $ d'intérêts + 99, 55 $ de capital. Le même prêt avec un taux d'intérêt de 9% donne lieu à un paiement mensuel de 804, 62 $.
Les taxes
Les impôts fonciers ou fonciers sont évalués par des organismes gouvernementaux et utilisés pour financer des services publics tels que les écoles, les forces de police et les pompiers. Les taxes sont calculées par le gouvernement sur une base annuelle, mais vous pouvez les payer dans le cadre de vos paiements mensuels. Le montant dû est divisé par le nombre total de versements hypothécaires mensuels au cours d'une année donnée. Le prêteur recueille les paiements et les garde sous séquestre jusqu'à ce que les impôts doivent être payés.
Assurance
Comme les taxes foncières, les paiements d'assurance sont effectués avec chaque versement hypothécaire et sont sous séquestre jusqu'à ce que la facture soit due. Il y a des comparaisons faites dans ce processus pour niveler l'assurance prime. Il existe deux types de couverture d'assurance qui peuvent être inclus dans un paiement hypothécaire. L'une est l'assurance des biens, qui protège la maison et son contenu contre les incendies, les vols et autres catastrophes. L'autre est le PMI, qui est obligatoire pour les personnes qui achètent une maison avec un acompte de moins de 20% du coût. Ce type d'assurance protège le prêteur dans le cas où l'emprunteur n'est pas en mesure de rembourser le prêt. Parce qu'il minimise le risque de défaut sur le prêt, PMI permet également aux prêteurs de vendre le prêt aux investisseurs, qui à leur tour peuvent avoir une certaine assurance que leur investissement en dette leur sera remboursé. La couverture PMI peut être supprimée une fois que l'emprunteur a au moins 20% des capitaux propres dans la maison.
L'assurance hypothécaire peut être annulée lorsque le solde atteint 78% de la valeur d'origine.
Bien que le capital, les intérêts, les taxes et les assurances constituent l'hypothèque type, certaines personnes optent pour des hypothèques qui n'incluent pas les taxes ou les assurances dans le cadre du paiement mensuel. Avec ce type de prêt, vous avez un paiement mensuel inférieur, mais vous devez payer vous-même les taxes et l'assurance.
Le calendrier d'amortissement
Le tableau d'amortissement d'une hypothèque donne un aperçu détaillé de la partie de chaque versement hypothécaire consacrée à chaque composante de PITI. Comme indiqué précédemment, les versements hypothécaires de la première année consistent principalement en des paiements d'intérêts, tandis que les versements ultérieurs se composent principalement de capital.
Dans notre exemple d'hypothèque de 100 000 $ sur 30 ans, le calendrier d'amortissement comporte 360 versements. Le calendrier partiel ci-dessous montre comment l'équilibre entre le principal et les paiements d'intérêts s'inverse au fil du temps, évoluant vers une plus grande application au principal.
| Paiement | Principal | L'intérêt | Solde principal |
| 1 | 99, 55 $ | 500, 00 $ | 99 900, 45 $ |
| 12 | 105, 16 $ | 494, 39 $ | 98 772, 00 $ |
| 180 | 243, 09 $ | 356, 46 $ | 71 048, 96 $ |
| 360 | 597, 00 $ | 2, 99 $ | 0 $ |
Comme le montre le graphique, chaque paiement est de 599, 55 $, mais le montant consacré au capital et aux intérêts change. Au début de votre hypothèque, le taux auquel vous gagnez des capitaux propres dans votre maison est beaucoup plus lent. C'est pourquoi il peut être judicieux d'effectuer des paiements de capital supplémentaires si l'hypothèque vous permet de le faire sans pénalité de remboursement anticipé. Ils réduisent votre capital, ce qui, à son tour, réduit les intérêts dus sur chaque paiement futur, vous faisant progresser vers votre objectif ultime: rembourser l'hypothèque.
D'un autre côté, l'intérêt est la partie qui est déductible d'impôt dans la mesure permise par la loi - si vous détaillez vos déductions au lieu de prendre la déduction forfaitaire.
Les prêts hypothécaires garantis par la FHA, qui permettent aux personnes ayant de faibles cotes de crédit de devenir propriétaires, ne nécessitent qu'un acompte minimum de 3, 5%.
Quand les versements hypothécaires commencent
Le premier versement hypothécaire est dû un mois complet après le dernier jour du mois au cours duquel l'achat d'une maison a été clôturé. Contrairement au loyer, dû le premier jour du mois pour ce mois, les versements hypothécaires sont payés à terme échu, le premier jour du mois mais pour le mois précédent.
Supposons qu'une fermeture ait lieu le 25 janvier. Les frais de clôture comprendront les intérêts courus jusqu'à la fin de janvier. Le premier versement hypothécaire complet, qui est pour le mois de février, est alors dû le 1er mars.
Par exemple, supposons que vous preniez une hypothèque initiale de 240 000 $, sur un achat de 300 000 $ avec un acompte de 20%. Votre versement mensuel s'élève à 1 077, 71 $ en vertu d'une hypothèque à taux fixe de 30 ans avec un taux d'intérêt de 3, 5%. Ce calcul ne comprend que le capital et les intérêts, mais n'inclut pas les taxes foncières et les assurances.
Votre intérêt quotidien est de 23, 01 $. Ceci est calculé en multipliant d'abord le prêt de 240 000 $ par le taux d'intérêt de 3, 5%, puis en divisant par 365. Si l'hypothèque se termine le 25 janvier, vous devez 161, 10 $ pour les sept jours d'intérêts courus pour le reste du mois. Le prochain paiement mensuel, qui est le paiement mensuel complet de 1 077, 71 $, est dû le 1er mars et couvre le paiement hypothécaire de février.
Vous devriez avoir toutes ces informations à l'avance. En vertu de la règle de divulgation intégrée TILA-RESPA, deux formulaires doivent vous être fournis trois jours avant la date de clôture prévue: l'estimation du prêt et la divulgation de clôture. Le montant des intérêts courus, ainsi que les autres frais de clôture, sont indiqués dans le formulaire de clôture. Vous pouvez voir le montant du prêt, le taux d'intérêt, les paiements mensuels et les autres coûts, et les comparer à l'estimation initiale fournie.
The Bottom Line
Un prêt hypothécaire est un outil important pour acheter une maison, vous permettant de devenir propriétaire sans effectuer un acompte important. Cependant, lorsque vous contractez une hypothèque, il est important de comprendre la structure de vos paiements, qui couvrent non seulement le capital (le montant que vous avez emprunté) mais également les intérêts, les taxes et les assurances. Il vous indique combien de temps il vous faudra pour rembourser votre hypothèque et, en fin de compte, combien il en coûtera pour financer l'achat de votre maison.
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