Qu'est-ce qu'un UPREIT?
UPREIT signifie une fiducie d'investissement immobilier de partenariat parapluie. Un UPREIT est une structure de REIT unique qui permet aux propriétaires d'immeubles d'échanger leur propriété contre la propriété d'actions dans l'UPREIT. Cependant, les UPREIT sont généralement soumis aux échanges de l'article 721 de l'Internal Revenue Code (IRC).
Points clés à retenir
- Un UPREIT est une structure de REIT unique qui permet aux propriétaires de biens d'échanger leur propriété contre la propriété d'actions dans l'UPREIT.Les échanges de biens contre des actions dans un UPREIT sont généralement autorisés en vertu de l'article 721 du Titre 26 de l'Internal Revenue Code.Les contributeurs de biens UPREIT peuvent différer les taxes sur la vente de biens immobiliers en échange de parts UPREIT, bien que les taxes sur les gains en capital sur les parts UPREIT soient soumises à la fiscalité standard des FPI.
Comprendre les UPREITs
Les fiducies de placement immobilier (FPI) ont été introduites par Dwight D. Eisenhower comme un type de fonds commun de placement immobilier alternatif. Les FPI sont créées comme un type de portefeuille immobilier qui comprend des biens immobiliers et du capital de financement immobilier. Les FPI sont une entité qui permet aux investisseurs d'apporter des contributions d'investissement pour des parts de capital ou des actions de l'entreprise.
Comme les FPI ont évolué sur le marché, certaines structures alternatives ont été développées pour fournir différents types d'investisseurs. L'UPREIT est une de ces structures, principalement connue pour son allocation de contributions immobilières en échange de l'actionnariat. Le DownREIT et quelques autres alternatives ont également été créés comme ramifications.
Dans leur formation, les FPI peuvent choisir de prendre n'importe quel type de structure d'entreprise. Les FPI cotées en bourse seront structurées en sociétés. Les FPI privées choisissent généralement d'être structurées comme une fiducie ou une association, mais elles peuvent également choisir d'autres statuts. Comme la plupart des non-sociétés, les entités privées ont également la possibilité d'être imposées en tant que société.
Ce qui est principalement important pour toute FPI, c'est qu'elle respecte les exigences du titre 26 du CEI, sections 856 à 859. Lorsqu'il satisfait à ces exigences, un FPI peut transférer la totalité de ses revenus à ses actionnaires. À ce titre, le revenu intermédiaire est considéré comme une déduction et le FPI paie très peu d'impôts. La principale exigence est que plus de 90% de l'activité concerne des actifs immobiliers.
Considérations particulières
Au lieu de vendre un bien, un propriétaire peut le contribuer à un UPREIT en échange d'unités. Les unités d'actions ont généralement la même valeur que la propriété apportée. Étant donné que le bien vendu au FPI est couvert en vertu du chapitre 721 du CEI, la transaction ne crée pas d’événement imposable.
Lors de la conversion des biens en actions, les UPREIT peuvent imposer des dispositions spéciales. Souvent, l'échange fournit au vendeur des unités spéciales qui lui permettent de choisir la façon dont il souhaite acquérir les droits du FPI. Les vendeurs immobiliers peuvent être autorisés à convertir immédiatement des parts en actions de FPI. D'autres options peuvent également être disponibles, telles que la détention d'actions pendant au moins un an, puis la réception d'espèces.
Une fois qu'un investisseur vend sa propriété à une UPREIT, l'UPREIT est propriétaire de la propriété et de toutes les administrations concernées. La gestion d'UPREIT peut être un peu plus complexe que les FPI de base en raison de l'option d'échange prévue à l'article 721 et de toutes les dispositions qui l'accompagnent pour le nouveau porteur de parts. Les gestionnaires d'UPREIT sont responsables de la gestion de leur portefeuille de FPI dans le but de générer des rendements.
Les actions de l'UPREIT peuvent varier en fonction des activités de gestion, de l'évaluation des biens immobiliers, des opérations de financement et de toute autre transaction qui se produit. Cela peut créer de la volatilité pour les actionnaires. Les actionnaires d'UPREIT disposeront généralement d'une liquidité flexible qui leur permettra de convertir facilement leurs actions en espèces à tout moment.
Avantages des UPREITs
UPREITs peut être une option viable pour tout propriétaire qui souhaite vendre sa propriété. En tant que tel, il peut intéresser à la fois les propriétaires individuels et les propriétaires commerciaux. Tout propriétaire qui choisit de faire un échange en vertu de l'article 721 en UPREIT peut recevoir la valeur de la propriété sous la forme d'unités UPREIT.
Les échanges en vertu de l'article 721 en UPREIT ne créent pas d'événement imposable. Cependant, les porteurs de parts sont imposés en fonction des normes générales d'imposition des FPI. Certains propriétaires peuvent choisir d'utiliser ce type d'investissement pour la planification successorale, car il peut éventuellement contourner complètement les taxes.
Exigences pour UPREITs
Un UPREIT est un FPI selon toutes les directives comptables et fiscales standard. Des UPREIT ont été créés pour permettre l'apport de biens immobiliers au FPI en échange d'actions de propriété. Cette structuration est donc guidée par les normes de l'IRC Section 721 qui traite des boucliers fiscaux pour les biens à partager. En général, toute FPI qui permet des échanges au titre de l'article 721 au sein de la FPI peut être considérée comme une UPREIT.
La plupart des FPI se concentreront sur un segment spécifique du marché immobilier, bien que les normes directrices dictent seulement que les biens immobiliers et le financement associé doivent représenter plus de 90% de l'entreprise. UPREIT suivra généralement la même stratégie d'investissement, en se concentrant sur un créneau immobilier ciblé.
L'article 721 fournit des normes directrices pour la libération d'unités d'actionnaires en échange de biens. La section 721 peut être une alternative aux échanges IRC Section 1031. Les échanges en vertu de l'article 1031 permettent à un propriétaire de vendre son bien et d'investir le produit dans un échange semblable pour éviter les impôts.
Les échanges en vertu de l'article 1031 ne sont cependant pas autorisés dans les UPREIT car ils nécessitent des échanges de même nature et ne permettent pas aux biens de partager des échanges de propriété. Par conséquent, l'échange au titre de l'article 721 en UPREIT peut être intéressant. Les échanges 721 et 1031 permettent au propriétaire de différer les taxes.
UPREIT contre DownREIT
UPREITs, DownREITs et toutes les autres entités REIT spéciales sont simplement des FPI à leur base avec des dispositions spéciales qui leur permettent une certaine flexibilité supplémentaire. Le DownREIT permet à un investisseur immobilier de conclure une coentreprise avec une FPI. Dans un DownREIT, l'échange de parts est basé principalement sur la valeur de la propriété dans la coentreprise, ce qui peut générer de meilleurs rendements pour le porteur de parts de la coentreprise.
