Une hypothèque hypothétique permet à l'acheteur d'une propriété d'assumer l'hypothèque du vendeur de la propriété. Il peut y avoir des avantages pour l'acheteur et le vendeur attachés à une hypothèque hypothétique. Cependant, tout dépend de la capacité de l'acheteur à assumer le taux hypothécaire présumé, qui est souvent inférieur aux taux du marché en vigueur. De plus, une hypothèque assumable aide l'acheteur à éviter certains frais de règlement. En règle générale, les prêts consentis au cours des 20 dernières années d'une hypothèque sont rarement acceptables, à l'exception notable des prêts VA et FHA.
L'acheteur n'est pas la seule partie à bénéficier d'une hypothèque sous garantie. Le vendeur participe à l'arbitrage soit en facturant un prix plus élevé pour la propriété, en exigeant que l'acheteur paie les frais de clôture que le vendeur peut encourir, soit en exigeant le paiement en espèces de la moitié des économies de l'acheteur sur une période convenue.
Par exemple, si le taux d'intérêt actuel est de 8%, le taux hypothécaire présumé est de 5% et l'acheteur prévoit vivre dans la maison pendant cinq ans, le vendeur pourrait exiger la moitié des économies attendues souvent non actualisées pour la période de cinq ans. période. Dans un tel cas, l'hypothèque supposée peut bénéficier encore plus au vendeur qu'à l'acheteur!
Voici quelques-uns des avantages et des inconvénients des hypothèques hypothétiques pour les acheteurs et les vendeurs.
Les avantages
- Si le taux d'intérêt présumé est inférieur aux taux actuels du marché, l'acheteur économise immédiatement de l'argent. Il y a également moins de frais de clôture associés à l'hypothèque. Cela peut économiser de l'argent pour le vendeur comme pour l'acheteur. Si l'acheteur obtient un taux d'intérêt plus bas, le vendeur peut trouver plus facile de négocier un prix plus proche du prix demandé du marché équitable.Le vendeur peut également bénéficier de l'hypothèque comme stratégie de marketing pour attirer les acheteurs. Toutes les hypothèques ne sont pas acceptables et le vendeur pourrait prendre le dessus sur la concurrence du marché.
Désavantages
- Un acheteur qui prend une hypothèque peut exiger une grande somme d'argent ou contracter une deuxième hypothèque. Si la maison est évaluée à un prix supérieur à l'hypothèque qui reste sur la maison, l'acheteur doit compenser la différence. Une maison pourrait être sur le marché pour 350 000 $, mais l'hypothèque à supposer n'est que de 200 000 $. L'acheteur devra contribuer 150 000 $. Une deuxième hypothèque est problématique car il y a deux prêteurs hypothécaires impliqués et les détails contractuels sont complexes dans les cas où l'acheteur fait défaut. De plus, l'hypothèse d'un autre prêt annule les avantages du prêt assumable.
Enfin, les prêts VA et FHA peuvent être pris en charge à condition que l'acheteur reçoive l'approbation du crédit du prêteur hypothécaire. Cette éventualité n'est pas placée sur le prêteur, qui accepte que le prêt puisse être pris en charge, mais, plutôt, c'est un moyen pour le prêteur de déterminer si l'acheteur est solvable. Dans de tels cas, le vendeur ne recevra aucun des bénéfices d'arbitrage, mais l'acheteur doit payer des frais supplémentaires à la VA ou à la FHA.
