Qu'est-ce qu'un Opco?
Opco est l'abréviation de «société exploitante», généralement utilisée pour décrire la principale société exploitante impliquée dans une opération opco / propco. Dans certains cas, la société exploitante crée une filiale en tant que fiducie de placement immobilier (FPI) pour obtenir des avantages fiscaux. La société immobilière (propco) conserve la propriété de tous les biens immobiliers et de la dette connexe, offrant l'avantage opco lié aux problèmes de notation de crédit et de financement.
Les opérations Opco / propco sont parmi les plus courantes dans la formation d'une FPI.
Comment fonctionne une Opco?
Un accord entre une société d'exploitation et une société immobilière (opco / propco) est un accord commercial dans lequel une filiale (c.-à-d. La société immobilière) détient tous les immeubles générateurs de revenus au lieu de la société principale (société d'exploitation). Les accords Opco / propco permettent à toutes les questions liées au financement et à la notation de crédit pour les deux sociétés de rester distinctes.
Dans une stratégie d'opération opco / propco, les sociétés sont divisées en au moins une société d'exploitation et une société immobilière. Alors que la société immobilière possède tous les actifs - y compris les biens immobiliers - associés à la génération de revenus, l'opco utilise les actifs pour générer des ventes.
Une stratégie opco / propco permet aux entreprises de conserver certains éléments - à savoir la dette et donc le service de la dette, les notations de crédit et les questions connexes - dans les livres de la société exploitante. Cela présente généralement à l'entreprise des avantages financiers et des économies considérables. Si la société exploitante crée une FPI pour l'ensemble de ses avoirs immobiliers, elle peut éviter la double imposition sur toutes ses distributions de revenus. Lorsque les marchés du crédit deviennent plus restreints, ou lorsque la valeur des propriétés chute, les stratégies d’opco / propco ne sont pas aussi pratiques et, dans de nombreux cas, ne sont même pas réalisables.
Points clés à retenir
- Opco est l'abréviation de «société exploitante», généralement utilisée pour décrire la principale société exploitante impliquée dans une opération opco / propco. Dans une stratégie d'opération opco / propco, les sociétés sont divisées en au moins une société opérationnelle et une société immobilière. les différences fonctionnelles et stratégiques entre les sociétés d'exploitation immobilière et les FPI, mais les FPI n'ont pas besoin d'exploiter les propriétés.
Exemple d'Opco
Les sociétés de casino envisagent souvent une restructuration opco / propco pour créer de la valeur pour les actionnaires et rationaliser les opérations. Le modèle pour cela est la restructuration de Penn National Gaming Inc. en 2013. La société de casino a reçu la permission de l'US Internal Revenue Service (IRS) pour effectuer une scission en franchise d'impôt de ses propriétés en une nouvelle FPI.
Penn National Gaming s'est séparée des propriétés de jeux et de loisirs, transférant toute la propriété des actifs immobiliers au FPI nouvellement formé. Après avoir terminé ce spin-off, Gaming and Leisure Properties a ensuite loué les propriétés à Penn National Gaming.
Les règles fiscales spéciales qui existent sur le FPI de Penn National Gaming empêchent la propco d'avoir à payer l'impôt fédéral sur le revenu sur tout loyer obtenu de l'opco. Le FPI de Penn National Gaming a également un taux d'intérêt nettement inférieur à celui d'une société de jeux. De plus, étant donné que Penn National Gaming a éliminé toute la dette liée à la propriété en attribuant la propriété à son FPI, le bilan allégé de l'opco permet à la société de casino d'emprunter les fonds dont elle a besoin pour opérer et également de se jeter dans le développement et l'expansion de ses casinos.
Opcos Versus REITs
Il existe des différences fonctionnelles et stratégiques entre les sociétés d'exploitation immobilière et les FPI. De nombreuses FPI concentrent leur stratégie d'investissement et de portefeuille pour générer des flux de trésorerie grâce au loyer ou aux baux générés par les propriétés qu'ils détiennent. Les investissements réalisés par une FPI dans un projet de construction et les acquisitions pourraient viser à générer des revenus locatifs de la propriété. Ce revenu net va principalement aux distributions versées aux investisseurs.
Une société d'exploitation immobilière (REOC) pourrait financer de nouvelles constructions, puis vendre la propriété pour un rendement. L'entreprise pourrait également acheter une propriété, rénover le bâtiment, puis revendre le bien immobilier à profit. Un REOC pourrait également servir de société de gestion qui supervise les propriétés.
Les bénéfices générés par une société immobilière exploitante peuvent être largement réinvestis dans des projets tels que les acquisitions, les rénovations et les nouvelles constructions. Cela permet à un REOC de remplir son portefeuille relativement rapidement avec des perspectives potentielles à long terme. Cela se compare à la réglementation qui oblige les FPI à distribuer la majeure partie de leur revenu net à leurs actionnaires. Les REOC pourraient offrir de meilleures perspectives de croissance, mais elles pourraient ne pas générer autant de revenus immédiats que les FPI.
