Qu'est-ce qu'un prêt global?
Un prêt global est un type de prêt hypothécaire qui peut être utilisé dans des opérations de financement par le propriétaire. Ce type de prêt implique l'hypothèque du vendeur sur la maison et ajoute une valeur supplémentaire supplémentaire pour arriver au prix d'achat total qui doit être payé au vendeur au fil du temps.
La forme de financement sur laquelle repose un prêt global est couramment utilisée dans les transactions financées par le vendeur. Un prêt global prend les mêmes caractéristiques qu'un prêt financé par le vendeur, mais il intègre l'hypothèque actuelle du vendeur dans les conditions de financement.
Financement du vendeur
Le financement par le vendeur est un type de financement qui permet à l'acheteur de payer un montant principal directement au vendeur. Les accords de financement par le vendeur présentent des risques élevés pour le vendeur et nécessitent généralement des acomptes supérieurs à la moyenne. Dans une transaction financée par le vendeur, l'accord est basé sur un billet à ordre qui détaille les conditions du financement. En outre, un accord financé par le vendeur ne nécessite pas que le principal soit échangé à l'avance, et l'acheteur effectue des versements directs au vendeur, qui comprennent le principal et les intérêts.
Comment fonctionne un prêt global
Les prêts globaux s'appuient sur le concept de financement par le propriétaire et déploient la même structure de base. Une structure de prêt globale est utilisée dans une transaction financée par le propriétaire lorsqu'un vendeur a un solde restant à payer sur le premier prêt hypothécaire de la propriété. Un prêt global prend en compte le solde restant sur l'hypothèque existante du vendeur à son taux hypothécaire contractuel et ajoute un solde supplémentaire pour arriver au prix d'achat total.
Dans un prêt global, le taux d'intérêt de base du vendeur est basé sur les conditions du prêt hypothécaire existant. Pour atteindre le seuil de rentabilité, le vendeur doit au moins gagner des intérêts correspondant au taux du prêt, qui doit toujours être remboursé. Ainsi, un vendeur a la possibilité de négocier le taux d'intérêt de l'acheteur en fonction de leurs conditions actuelles. En règle générale, le vendeur voudra négocier le taux d'intérêt le plus élevé possible afin d'effectuer des paiements sur la première hypothèque et de gagner également un écart sur la transaction.
Les prêts globaux peuvent être risqués pour les vendeurs car ils assument le risque de défaut total sur le prêt.
Exemple de prêt global
Disons que Joyce a une hypothèque de 80 000 $ sur sa maison avec un taux de 4%. Elle vend sa maison à Brian pour 120 000 $, qui verse 10% et emprunte le reste, soit 108 000 $, au taux de 7%. Joyce gagne 7% sur 28 000 $ (la différence entre 108 000 $ et 80 000 $), plus la différence entre 7% et 4% sur l'hypothèque de 80 000 $.
Considérations spéciales pour un prêt global
Les prêts globaux peuvent être risqués pour les vendeurs car ils assument le risque de défaut total sur le prêt. Les vendeurs doivent également être sûrs que leur hypothèque existante ne comprend pas de clause d'aliénation, qui les oblige à rembourser l'intégralité de l'établissement de crédit hypothécaire si la propriété de la garantie est transférée ou si la garantie est vendue. Les clauses d'aliénation sont courantes dans la plupart des prêts hypothécaires, ce qui empêche souvent la conclusion d'accords de prêt globaux.
