5 types d'assurance hypothécaire privée - PMI

Table des matières

• Qu'est-ce que le PMI?
• Couverture d'assurance hypothécaire
• Combien de temps portez-vous PMI?
• 1. PMI payé par l'emprunteur
• 2. PMI à prime unique
• 3. PMI payé par le prêteur
• 4. Split-Premium PMI
• 5. Federal Home Loan MIP
• Coût du PMI
• Estimation des tarifs
• Assurance hypothécaire FHA
• The Bottom Line

Si vous effectuez un acompte de moins de 20% sur une maison, il est important de comprendre ce qu'est l'assurance hypothécaire et comment elle fonctionne. L'assurance hypothécaire privée (PMI) n'est pas réservée aux personnes qui ne peuvent se permettre un acompte de 20%. C'est aussi pour les gens qui ne veulent pas réduire de 20%, donc ils ont plus d'argent en caisse pour les réparations, le remodelage, l'ameublement et les urgences.

Assurance hypothécaire privée (PMI)

Qu'est-ce que l'assurance hypothécaire privée - PMI?

Si le concept de souscrire une assurance sur votre prêt hypothécaire vous semble un peu étrange, vous êtes probablement un nouveau venu dans l'achat d'une propriété ou ne versez jamais une petite mise de fonds. La plupart des prêteurs ont besoin d'un PMI lorsqu'un acheteur fait un acompte inférieur à 20% du prix d'achat de la maison - ou, en termes hypothécaires, le ratio prêt / valeur (LTV) de l'hypothèque dépasse 80% (le plus élevé le ratio LTV, plus le profil de risque de l'hypothèque est élevé). Et contrairement à la plupart des types d'assurance, la police protège l'investissement du prêteur dans la maison, pas le vôtre. D'un autre côté, le PMI permet aux gens de devenir propriétaires plus tôt.

Le PMI permet aux emprunteurs d'obtenir du financement s'ils peuvent seulement se permettre (ou préfèrent) de ne rembourser que 5% à 19, 99% du coût de la résidence, mais cela s'accompagne de coûts mensuels supplémentaires. Les emprunteurs paient leur PMI jusqu'à ce qu'ils aient accumulé suffisamment de fonds propres dans la maison pour que le prêteur ne les considère plus à haut risque.

Les coûts PMI peuvent varier de 0, 25% à 2% (mais génèrent généralement environ 0, 5 à 1%) du solde de votre prêt par an, en fonction de la taille de l'acompte et de l'hypothèque, de la durée du prêt et de votre pointage de crédit. Plus vos facteurs de risque sont élevés, plus le taux que vous payez est élevé. De plus, comme le PMI est un pourcentage du montant du prêt, plus vous empruntez, plus vous paierez de PMI. Il existe six grandes sociétés PMI aux États-Unis. Ils facturent des taux similaires, qui sont ajustés chaque année.

C'est une dépense supplémentaire, mais continue donc de dépenser de l'argent pour le loyer et peut-être de manquer l'appréciation du marché pendant que vous attendez pour économiser un plus gros acompte. Il n'y a aucune garantie que vous finirez par acheter une maison plus tard plutôt que plus tôt juste pour l'éviter, donc la valeur du paiement du PMI vaut la peine d'être considérée. La valeur du paiement de l'assurance hypothécaire de la Federal Housing Administration - ce dont vous pourriez avoir besoin si vous obtenez un prêt FHA - est une autre histoire. Nous expliquerons cela plus tard.

Points clés à retenir

• Vous aurez besoin d'une assurance hypothécaire privée (PMI) si vous achetez une maison avec un acompte de moins de 20% du coût de la maison. Soyez conscient que le PMI est destiné à protéger le prêteur, pas l'emprunteur, contre les pertes potentielles. Il existe quatre principaux types d'assurance hypothécaire que vous pouvez souscrire: assurance hypothécaire payée par l'emprunteur, assurance hypothécaire à prime unique, assurance hypothécaire payée par le prêteur et assurance hypothécaire à prime fractionnée. Si vous obtenez un prêt de la Federal Housing Authority pour votre achat de maison, est un type d'assurance supplémentaire dont vous aurez besoin.

Couverture d'assurance hypothécaire

Tout d'abord, vous devez comprendre comment fonctionne PMI. Par exemple, supposons que vous déposiez 10% et que vous obteniez un prêt pour les 90% restants de la valeur de la propriété - 20 000 $ d'acompte et 180 000 $ de prêt. Avec l'assurance hypothécaire, si le prêteur doit bloquer votre hypothèque parce que vous perdez votre emploi et ne pouvez pas payer pendant plusieurs mois, les pertes du prêteur seront limitées.

La compagnie d'assurance hypothécaire couvre un certain pourcentage de la perte du prêteur. Pour notre exemple, disons que ce pourcentage est de 25%. Donc, si vous deviez toujours 85% (170 000 $) du prix d'achat de 200 000 $ de votre maison au moment de votre saisie, au lieu de perdre la totalité des 170 000 $, le prêteur ne perdrait que 75% de 170 000 $, ou 127 500 $ sur le principal de la maison. Le PMI couvrirait les 25% restants, soit 42 500 $. Il couvrirait également 25% des intérêts en souffrance que vous aviez accumulés et 25% des coûts de forclusion du prêteur.

Si PMI protège le prêteur, pourquoi vous, l'emprunteur, devez-vous payer pour cela? Vous indemnisez le prêteur pour prendre le risque plus élevé de vous prêter que de prêter à quelqu'un avec une mise de fonds plus importante, quelqu'un qui a plus à perdre si sa maison est saisie.

Combien de temps portez-vous PMI?

Les emprunteurs peuvent demander que les versements mensuels d'assurance hypothécaire soient supprimés une fois que le ratio prêt / valeur passe en dessous de 80%. Une fois que le ratio LTV de l'hypothèque tombe à 78% - ce qui signifie que votre mise de fonds, plus le principal du prêt que vous avez remboursé, équivaut à 22% du prix d'achat de la maison - le prêteur doit automatiquement annuler le PMI comme l'exige la loi fédérale sur la protection des propriétaires, si la valeur marchande de votre maison a baissé (tant que vous êtes à jour sur votre hypothèque).

Sinon, la durée de votre PMI dépend du type de PMI que vous choisissez.

1. Assurance hypothécaire payée par l'emprunteur

Le type le plus courant de PMI est l'assurance hypothécaire payée par l'emprunteur (BPMI). Lorsque vous lisez PMI et que le type n'est pas spécifié, c'est généralement le type qui est en cours de discussion.

BPMI se présente sous la forme de frais mensuels supplémentaires que vous payez avec votre paiement hypothécaire. Après la clôture de votre prêt, vous payez BPMI chaque mois jusqu'à ce que vous ayez 22% de valeur nette de votre maison sur la base du prix d'achat d'origine. À ce stade, le prêteur doit annuler automatiquement BPMI, tant que vous êtes à jour sur vos versements hypothécaires. Accumuler suffisamment de fonds propres par le biais de versements hypothécaires mensuels réguliers pour faire annuler BPMI prend généralement environ 11 ans.

Vous pouvez également être proactif et demander au prêteur d'annuler BPMI lorsque vous avez 20% de valeur nette dans votre maison. Vos versements hypothécaires doivent être à jour, vous devez avoir un historique de paiement satisfaisant, il ne doit pas y avoir de privilèges supplémentaires sur votre propriété et, dans certains cas, vous pourriez avoir besoin d'une évaluation en cours pour prouver la valeur de votre maison et prouver qu'elle n'a pas diminué. en dessous de la valeur lorsque vous l'avez achetée.

Certains gestionnaires de prêts autoriseront (mais ne sont pas tenus de permettre) aux emprunteurs d'annuler le PMI plus tôt en fonction de l'appréciation de la valeur de la maison. Si l'emprunteur accumule 25% de capitaux propres en raison d'une appréciation au cours des années deux à cinq, ou 20% de capitaux propres après la cinquième année, l'investisseur qui a acheté le prêt (la plupart des hypothèques sont vendues aux investisseurs) peut autoriser l'annulation du PMI après que la valeur accrue de la maison a été prouvée avec une évaluation, un avis de prix du courtier (BPO) ou un modèle d'évaluation automatisé (AVM, qui prend en compte la valeur des propriétés similaires récemment vendues).

Vous pouvez également être en mesure de vous débarrasser du PMI tôt en refinançant, mais vous devrez peser le coût du refinancement par rapport aux coûts de continuer à payer les primes d'assurance hypothécaire. Vous pourriez également être en mesure de l'abandonner tôt en remboursant par anticipation votre capital hypothécaire afin d'avoir au moins 20% de fonds propres.

Vous devez décider si vous êtes prêt à payer PMI pour une période pouvant aller jusqu'à 11 ans. Regardez au-delà du paiement mensuel. Que vous coûtera PMI à long terme? Qu'est-ce qui vous attend potentiellement pour vous acheter? Oui, vous passez à côté de l'accumulation de valeur nette pendant la location, mais vous évitez également tous les coûts liés à l'accession à la propriété, comme l'assurance du propriétaire, les taxes foncières, l'entretien et les réparations. Et la loi de 2017 sur les réductions d'impôts et les emplois, qui a doublé la déduction forfaitaire, rend la déduction fiscale des intérêts hypothécaires plus précieuse qu'auparavant.

Les trois autres types de PMI ne sont pas aussi communs. Vous voudrez peut-être tout de même savoir comment ils fonctionnent, au cas où l'un d'eux semble plus attrayant ou si votre prêteur vous propose plusieurs options d'assurance hypothécaire.

2. Assurance hypothécaire à prime unique

Avec l'assurance hypothécaire à prime unique (SPMI), également appelée assurance hypothécaire à paiement unique, vous payez d'avance une assurance hypothécaire en une seule fois, en totalité à la clôture ou financée sur l'hypothèque (dans ce dernier cas, elle peut être appelée individuelle -assurance hypothécaire financée).

L'avantage de SPMI est que votre paiement mensuel sera inférieur à celui de BPMI. Cela peut vous aider à vous qualifier pour emprunter davantage pour acheter votre maison. Un autre avantage est que vous n'avez pas à vous soucier du refinancement pour sortir du PMI - ou de surveiller votre ratio prêt / valeur pour voir quand vous pouvez faire annuler votre PMI.

Le risque est que si vous refinancez ou vendez en quelques années, aucune partie de la prime unique n'est remboursable. De plus, si vous financez la prime unique, vous paierez des intérêts sur celle-ci aussi longtemps que vous porterez l'hypothèque. De plus, si vous n'avez pas assez d'argent pour un acompte de 20%, vous n'aurez peut-être pas l'argent pour payer une seule prime à l'avance. Toutefois, le vendeur ou, dans le cas d'une maison neuve, le constructeur peut payer l'assurance hypothécaire à prime unique de l'emprunteur. Vous pouvez toujours essayer de négocier cela dans le cadre de votre offre d'achat.

3. Assurance hypothécaire payée par le prêteur

Avec l'assurance hypothécaire payée par le prêteur (LPMI), votre prêteur paiera techniquement la prime d'assurance hypothécaire. En fait, vous le paierez pendant la durée du prêt sous forme d'un taux d'intérêt légèrement plus élevé. Contrairement à BPMI, vous ne pouvez pas annuler LPMI lorsque votre avoir atteint 78% car il est intégré au prêt. Le refinancement sera le seul moyen de réduire votre paiement mensuel. Votre taux d'intérêt ne diminuera pas une fois que vous aurez 20% ou 22% de fonds propres. Le PMI payé par le prêteur n'est pas remboursable.

L'avantage du PMI payé par le prêteur, malgré le taux d'intérêt plus élevé, est que votre paiement mensuel pourrait toujours être inférieur à celui des paiements PMI mensuels, et vous pourriez être admissible à emprunter plus.

4. Assurance hypothécaire à prime partagée

L'assurance hypothécaire à prime partagée est le type le moins courant. C'est un hybride des deux premiers types dont nous avons discuté: BPMI et SPMI.

Voici comment cela fonctionne: vous payez une partie de l'assurance hypothécaire sous forme de montant forfaitaire à la clôture et une partie mensuellement. Vous n'avez pas à fournir autant d'argent supplémentaire à l'avance que vous le feriez avec SPMI, ni à augmenter votre paiement mensuel autant que vous le feriez avec BPMI. Une des raisons de choisir une assurance hypothécaire à primes fractionnées est si vous avez un ratio dette / revenu élevé. Dans ce cas, augmenter trop votre paiement mensuel avec BPMI signifierait ne pas être admissible à emprunter suffisamment pour acheter la maison que vous souhaitez.

La prime initiale peut varier de 0, 50% à 1, 25% du montant du prêt. La prime mensuelle sera basée sur le ratio prêt / valeur net avant prise en compte de toute prime financée.

Comme avec SPMI, vous pouvez demander au constructeur ou au vendeur - ou même au prêteur - de payer la prime initiale, ou vous pouvez l'intégrer à votre hypothèque. Les primes fractionnées peuvent être partiellement remboursables une fois l'assurance hypothécaire annulée ou résiliée.

5. Protection fédérale hypothécaire hypothécaire - MIP

Il existe également un cinquième type d'assurance hypothécaire utilisé avec des prêts souscrits par la Federal Housing Administration, mieux connu sous le nom de prêt FHA ou d'hypothèque FHA. L'assurance FHA est connue sous le nom de MIP et est une exigence sur les prêts FHA et avec des acomptes de 10% ou moins ne peuvent pas être supprimés sans refinancer la maison. Le MIP nécessite un paiement initial et des primes mensuelles généralement ajoutées à la note hypothécaire mensuelle. L'acheteur doit encore attendre 11 ans avant de pouvoir retirer le MIP du prêt s'il avait un acompte de plus de 10%.

Coût du PMI

Vos frais d'assurance hypothécaire, ou primes, dépendront de plusieurs facteurs.

• quel plan de prime vous choisissez, que votre taux d'intérêt soit fixe ou ajustable; votre durée de prêt (généralement 15 ou 30 ans) votre mise de fonds ou le ratio prêt / valeur (LTV) (un acompte de 5% vous donne une LTV de 95%; 10% d'acompte fait de votre LTV 90%) le montant de la couverture d'assurance hypothécaire requis par le prêteur ou l'investisseur (il peut varier de 6% à 35%), que la prime soit remboursable ou non, selon votre pointage de crédit ou d'autres facteurs de risque supplémentaires, tels que le prêt pour un jumbo prêt hypothécaire, immeuble de placement, refinancement ou maison secondaire

En général, plus vous regardez de risques, quel que soit le facteur, plus vos primes seront élevées. Par exemple, plus votre pointage de crédit est bas et plus votre mise de fonds est basse, plus vos primes seront élevées.

Début avril 2018, les primes peuvent varier de 0, 17% à 2, 81% ou plus par an. Si vous accordez 15% sur un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans et que votre pointage de crédit est égal ou supérieur à 760, par exemple, vous paierez 0, 17%, car vous êtes un emprunteur à faible risque. Si vous remettez 3% sur un prêt hypothécaire à taux variable de 30 ans pour lequel le taux de lancement est fixe pour seulement trois ans et que vous avez une cote de crédit de 630, votre taux sera de 2, 81%, car vous êtes à haut risque emprunteur.

Une fois que vous savez quel pourcentage s'applique à votre situation, multipliez-le par le montant que vous empruntez. Divisez ensuite ce montant par 12 pour voir ce que vous paierez chaque mois. Par exemple, un prêt de 200 000 $ avec une prime annuelle de 0, 65% coûterait 1 300 $ par année (200 000 $ x 0, 0065), ou 108 $ par mois (1 300 $ / 12).

Estimation des tarifs

De nombreuses entreprises proposent une assurance hypothécaire. Leurs taux peuvent différer légèrement et c'est votre prêteur, pas vous, qui choisira l'assureur. Néanmoins, vous pouvez vous faire une idée du taux que vous paierez en étudiant la carte des taux d'assurance hypothécaire. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty et Genworth sont quelques-uns des principaux fournisseurs d'assurance hypothécaire privée.

Les cartes de taux d'assurance hypothécaire peuvent être déroutantes à première vue. Voici comment les utiliser.

1. Trouvez la colonne qui correspond à votre pointage de crédit, trouvez la ligne qui correspond à votre ratio LTV, identifiez la ligne de couverture applicable. Recherchez sur le Web les exigences de couverture d'assurance hypothécaire de Fannie Mae pour identifier le montant de couverture requis pour votre prêt, ou demandez à votre prêteur (et impressionnez le pantalon avec sa connaissance du fonctionnement du PMI).Identifiez le taux PMI qui correspond à l'intersection de votre pointage de crédit, de votre mise de fonds et de votre couverture. Le cas échéant, ajoutez ou soustrayez à ce taux le montant du tableau d'ajustement (sous le tableau des taux principal) qui correspond à votre pointage de crédit. Par exemple, si vous effectuez un refinancement cash-out et que votre pointage de crédit est de 720, vous pouvez ajouter 0, 20 à votre taux.Comme nous l'avons montré dans la section précédente, multipliez le taux total par le montant que vous empruntez; il s'agit de votre prime d'assurance hypothécaire annuelle. Divisez-le par 12 pour obtenir votre prime mensuelle d'assurance hypothécaire.

Votre taux sera le même chaque mois, bien que certains assureurs l'abaissent après 10 ans. Cependant, c'est juste avant le moment où vous devriez quand même être en mesure de supprimer la couverture afin que les économies ne soient pas si importantes.

1, 75%

Le montant de la prime d'assurance hypothécaire (UFMIP) à compter d'avril 2018.

Assurance hypothécaire FHA

L'assurance hypothécaire fonctionne différemment avec les prêts de la Federal Housing Administration. Pour de nombreux emprunteurs, sinon la plupart, ce sera plus cher que le PMI.

PMI ne vous oblige pas à payer une prime initiale, sauf si vous choisissez une assurance hypothécaire à prime unique ou à prime fractionnée. (Dans le cas d'une assurance hypothécaire à prime unique, n'oubliez pas que vous ne payez aucune prime d'assurance hypothécaire mensuelle. Dans le cas d'une assurance hypothécaire à prime fractionnée, vous payez des primes d'assurance hypothécaire mensuelles moins élevées.) Cependant, avec l'assurance hypothécaire FHA, tout le monde doit payer un prime initiale, et ce paiement ne fait rien pour réduire vos primes mensuelles.

En avril 2018, la prime d'assurance hypothécaire (UFMIP) était de 1, 75% du montant du prêt. Vous pouvez payer ce montant à la clôture ou le financer dans le cadre de votre hypothèque. L'UFMIP vous coûtera 1 750 $ pour chaque tranche de 100 000 $ que vous empruntez. Si vous le financez, vous paierez également des intérêts, ce qui le rendra plus cher au fil du temps. Le vendeur est autorisé à payer votre UFMIP tant que la contribution totale du vendeur à vos frais de clôture ne dépasse pas 6% du prix d'achat.

Avec une hypothèque FHA, vous paierez également une prime mensuelle d'assurance hypothécaire (MIP) de 0, 45% à 1, 05% du montant du prêt en fonction de votre mise de fonds et de la durée du prêt. Par exemple, comme le montre le tableau ci-dessous de la FHA, si vous avez un prêt de 30 ans (durée hypothécaire de plus de 15 ans) de 200 000 $ (montant de prêt de base inférieur ou égal à 625 500 $) et que vous payez le minimum de la FHA versement initial de 3, 5% (LTV supérieur à 95%), votre MIP sera de 0, 85% (85 pb ou points de base) pour la durée du prêt (durée de l'hypothèque). Ne pas pouvoir annuler vos MIP peut être coûteux.

Pour les prêts FHA avec un acompte de 10% ou plus, vous pouvez annuler vos MIP mensuels après 11 ans. Mais si vous avez 10% à déposer, pourquoi obtenir un prêt FHA? Vous ne voudriez le faire que si votre pointage de crédit est trop bas pour être admissible à un prêt conventionnel. Une autre bonne raison: si votre faible cote de crédit vous donnerait un taux d'intérêt et / ou des dépenses PMI beaucoup plus élevés avec un prêt conventionnel qu'avec un prêt FHA.

Vous pouvez obtenir un prêt FHA avec un score de crédit aussi bas que 580 et peut-être même plus bas (bien que les prêteurs puissent exiger que votre score soit de 620 ou plus). Et vous pourriez être admissible au même taux que vous le feriez sur un prêt conventionnel malgré un pointage de crédit inférieur: 660 contre 740, par exemple.

Sans mettre 10% ou plus sur une hypothèque FHA, la seule façon d'arrêter de payer les PMI FHA est de refinancer un prêt conventionnel. Cette étape prendra tout son sens une fois que votre pointage de crédit et / ou LTV auront considérablement augmenté. Le refinancement signifie cependant payer les frais de clôture, et les taux d'intérêt peuvent être plus élevés lorsque vous êtes prêt à refinancer. Des taux d'intérêt plus élevés, plus les frais de clôture, pourraient annuler toute économie découlant de l'annulation de l'assurance hypothécaire FHA. Et vous ne pouvez pas refinancer si vous êtes au chômage ou si vous avez trop de dettes par rapport à votre revenu.

De plus, les prêts FHA sont plus généreux en permettant aux vendeurs de contribuer aux frais de clôture de l'acheteur: jusqu'à 6% du montant du prêt contre 3% pour les prêts conventionnels. Donc, si vous ne pouvez pas vous permettre d'acheter une maison sans une aide substantielle aux frais de clôture, un prêt FHA pourrait être votre seule option.

The Bottom Line

L'assurance hypothécaire coûte de l'argent aux emprunteurs, mais elle leur permet de devenir propriétaires plus tôt en réduisant le risque pour les institutions financières d'émettre des prêts hypothécaires aux personnes ayant de petites mises de fonds. Vous pourriez trouver utile de payer des primes d'assurance hypothécaire si vous souhaitez être propriétaire d'une maison plus tôt que tard pour des raisons de style de vie ou d'abordabilité. En plus des raisons de le faire: les primes peuvent être annulées une fois que la valeur nette de votre maison atteint 80% si vous payez une assurance mensuelle PMI ou une prime hypothécaire fractionnée.

Cependant, vous pourriez penser à deux fois si vous êtes dans la catégorie des emprunteurs qui devraient payer des primes d'assurance FHA pour la durée du prêt. Bien que vous puissiez être en mesure de refinancer un prêt FHA plus tard pour vous débarrasser du PMI, rien ne garantit que votre situation d'emploi ou les taux d'intérêt du marché rendront un refinancement possible ou rentable. (Pour une lecture connexe, voir «Comment éviter de payer une assurance hypothécaire privée - PMI»)