Beaucoup d'entre nous ont soit traversé le processus de forclusion, un processus qui permet à un prêteur de récupérer le montant dû sur un prêt en souffrance en vendant ou en devenant propriétaire de la propriété ou en connaissant quelqu'un qui l'a.
EN IMAGES: 6 conseils pour vendre votre maison dans un marché en baisse
Realty Trac a publié son rapport sur le marché américain de la forclusion le 15 avril 2010 pour le premier trimestre de 2010. Le rapport, qui calcule les dépôts de saisie, y compris les avis de défaut, les enchères programmées et les reprises de possession bancaires, a montré que 932 234 propriétés étaient impliquées au premier trimestre. Une augmentation de 7% par rapport au dernier trimestre de 2009 et une augmentation de 16% par rapport au premier trimestre de 2009. Une étonnante unité de logement sur 138 aux États-Unis a reçu un dossier de saisie au cours du trimestre. Si vous (ou un être cher) êtes menacé de forclusion, assurez-vous de bien comprendre le processus. Bien que le processus varie d'un État à l'autre, il y a normalement six phases de forclusion.
Phase 1: défaut de paiement
Un défaut de paiement se produit lorsqu'un emprunteur a manqué au moins un paiement hypothécaire. Le prêteur enverra un avis de paiement manqué indiquant qu'il n'a pas encore reçu le paiement de ce mois. En règle générale, les versements hypothécaires sont dus le premier jour de chaque mois, et de nombreux prêteurs offrent un délai de grâce jusqu'au 15 du mois. Après cela, le prêteur peut facturer des frais de retard et envoyer l'avis de paiement manqué.
Après deux paiements manqués, le prêteur peut envoyer une lettre de demande. C'est plus grave qu'un avis de paiement manqué; cependant, à ce stade, le prêteur est probablement toujours disposé à travailler avec l'emprunteur pour prendre des dispositions pour rattraper son retard sur les paiements. L'emprunteur devrait normalement remettre les paiements tardifs dans les 30 jours ou recevoir la lettre. (Lorsque vous avez une décision financière difficile à prendre au sujet de votre maison, assurez-vous de disposer de toutes les informations. Pour en savoir plus, consultez Fend Off Foreclosure - With Bankruptcy? )
Phase 2: Avis de défaut (NOD)
Un avis de défaut est envoyé après 90 jours de paiements manqués. Dans certains États, l'avis de défaut est placé bien en vue sur la maison. À ce stade, le prêt sera remis au service de forclusion du prêteur dans le même comté où la propriété est située. L'emprunteur est informé que l'avis sera enregistré. Le prêteur donne généralement à l'emprunteur 90 jours supplémentaires pour régler les paiements et rétablir le prêt. C'est ce qu'on appelle la période de réintégration.
Phase 3: Avis de vente du syndic
Si le prêt n'a pas été mis à jour dans les 90 jours suivant l'avis de défaut, un avis de vente du syndic sera enregistré dans le comté où la propriété est située. Le prêteur doit également publier un avis dans le journal local pendant trois semaines indiquant que la propriété sera disponible aux enchères publiques. Tous les noms des propriétaires seront imprimés dans l'avis et dans le journal, avec une description légale de la propriété, l'adresse de la propriété, et quand et où la vente aura lieu.
Phase 4: Vente du syndic
La propriété est mise aux enchères publiques et sera attribuée au plus offrant qui remplit toutes les conditions nécessaires. Le prêteur (ou l'entreprise représentant le prêteur) calculera une enchère d'ouverture en fonction de la valeur du prêt en cours, des privilèges et des taxes impayées et des coûts associés à la vente. Une fois que le plus offrant a été confirmé et que la vente du fiduciaire est conclue, un acte du fiduciaire à la vente sera remis au soumissionnaire retenu. La propriété appartient alors à l'acheteur, qui a droit à une possession immédiate.
Phase 5: Propriété immobilière (REO)
Si la propriété n'est pas vendue lors de l'enchère publique, le prêteur deviendra le propriétaire et tentera de vendre la propriété par lui-même, par l'intermédiaire d'un courtier ou avec l'aide d'un gestionnaire d'actifs REO. Ces propriétés sont souvent appelées «appartenant à des banques». Le prêteur peut supprimer certains privilèges et autres dépenses afin de rendre la propriété plus attrayante.
Phase 6: Expulsion
L'emprunteur peut souvent rester dans la maison jusqu'à ce qu'elle soit vendue aux enchères publiques ou plus tard en tant que propriété REO. À ce stade, un avis d'expulsion est envoyé exigeant que toute personne quitte immédiatement les lieux. Plusieurs jours peuvent être accordés pour donner aux occupants suffisamment de temps pour retirer tous les effets personnels, puis le shérif local visitera généralement la propriété et enlèvera les personnes et les effets personnels restants. Tous les effets personnels peuvent être stockés et récupérés à une date ultérieure moyennant des frais. (C'est un choix difficile, mais certaines personnes seront forcées d'exclure. D'autres ne le feront pas. Découvrez quels facteurs sont susceptibles de faire la différence dans Voulez-vous vous éloigner de votre domicile? )
The Bottom Line
Tout au long du processus de forclusion, de nombreux prêteurs tenteront de prendre des dispositions pour que l'emprunteur soit rattrapé par le prêt et évite une forclusion. Le problème évident est que lorsqu'un emprunteur ne peut pas effectuer un seul paiement, il devient de plus en plus difficile de rattraper plusieurs paiements. S'il y a une chance que vous puissiez rattraper vos paiements - par exemple, vous venez de commencer un nouvel emploi après une période de chômage - cela vaut la peine de parler avec votre prêteur. Si une forclusion est inévitable, savoir à quoi s'attendre tout au long du processus peut vous aider à vous préparer aux six phases de forclusion. (Pour en savoir plus, voir Sauver votre maison de la forclusion .)
Vous vous sentez mal informé? Lisez les faits saillants de l'actualité financière de cette semaine dans Water Cooler Finance: Buffett's Armed and Greece Keeps Falling .
