Table des matières
- Quand éviter le PMI
- Comment éviter de payer PMI
- The Bottom Line
Avant d'acheter une maison, vous devriez idéalement économiser suffisamment d'argent pour un acompte de 20%. Si vous ne le pouvez pas, il y a fort à parier que votre prêteur vous forcera à souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI) avant de signer le prêt, si vous souscrivez une hypothèque conventionnelle. L'assurance a pour objet de protéger la société de prêt hypothécaire en cas de défaut de paiement.
La FHA a une exigence de prime d'assurance hypothécaire similaire pour ceux qui contractent des prêts hypothécaires FHA, avec des règles quelque peu différentes. Cet article concerne le PMI, mais les raisons de l'éviter s'appliquent aux deux types de prêts.
PMI semble être un excellent moyen d'acheter une maison sans avoir à économiser autant pour un acompte. Parfois, c'est la seule option pour les nouveaux acheteurs de maison. Cependant, il y a de bonnes raisons pour lesquelles vous devriez essayer d'éviter d'avoir besoin de PMI. Voici six, ainsi qu'un moyen possible pour ceux qui n'ont pas d'acompte de 20% de le contourner complètement.
Points clés à retenir
- L'assurance PMI a pour but de protéger la société de prêt hypothécaire en cas de défaut de paiement.Toutefois, il existe de bonnes raisons pour lesquelles vous devriez essayer d'éviter d'avoir besoin de PMI.Dans certaines circonstances, PMI peut être évité en utilisant une hypothèque superposée.
6 raisons d'éviter une assurance hypothécaire privée
Six bonnes raisons d'éviter l'assurance hypothécaire privée
- Coût - Le PMI coûte généralement entre 0, 5% et 1% du montant total du prêt sur une base annuelle. Cela signifie que vous pourriez payer jusqu'à 1 000 $ par an - ou 83, 33 $ par mois - sur un prêt de 100 000 $, en supposant des frais PMI de 1%. Cependant, le prix d'inscription médian des maisons américaines, selon Zillow, est de 285000 $ (en décembre 2019), ce qui signifie que les familles pourraient dépenser plus comme 3420 $ par an pour l'assurance. C'est autant qu'un petit paiement de voiture! Plus de franchise - Jusqu'en 2017, le PMI était toujours déductible d'impôt, mais uniquement si le revenu brut ajusté d'un contribuable marié était inférieur à 110 000 $ par an. Cela signifiait que de nombreuses familles à double revenu étaient laissées de côté dans le froid. La loi de 2017 sur les réductions d'impôts et les emplois (TCJA) a mis fin à la déduction pour les primes d'assurance hypothécaire à compter de 2018. Vos héritiers ne reçoivent rien - La plupart des propriétaires entendent le mot «assurance» et supposent que leur conjoint ou leurs enfants recevront une sorte de compensation monétaire si ils meurent, ce qui n'est pas vrai. L'établissement de crédit est le seul bénéficiaire d'une telle police, et le produit est payé directement au prêteur (et non indirectement aux héritiers en premier). Si vous souhaitez protéger vos héritiers et leur fournir de l'argent pour les frais de subsistance à votre décès, vous devrez obtenir une police d'assurance distincte. Ne vous laissez pas berner en pensant que PMI aidera quiconque, sauf votre prêteur hypothécaire. Donner de l'argent - Les acheteurs qui ont versé moins de 20% du prix de vente devront payer PMI jusqu'à ce que la valeur nette totale de la maison atteigne 20%. Cela pourrait prendre des années et cela représente beaucoup d'argent que vous donnez littéralement. Pour mieux situer le coût, si un couple propriétaire d'une maison de 250 000 $ devait plutôt prendre les 208 $ par mois qu'il dépensait pour le PMI et l'investir dans un fonds commun de placement qui a généré un taux de rendement annuel composé de 8%, cet argent serait passer à 37 707 $ (en supposant qu'aucune taxe n'a été prélevée) d'ici 10 ans. Difficile d'annuler - Comme mentionné ci-dessus, généralement lorsque votre capital dépasse 20%, vous n'avez plus à payer PMI. Cependant, éliminer la charge mensuelle n'est pas aussi simple que de ne pas envoyer le paiement. De nombreux prêteurs vous demandent de rédiger une lettre demandant l'annulation du PMI et insistent sur une évaluation formelle de la maison avant son annulation. Dans l'ensemble, cela pourrait prendre plusieurs mois, selon le prêteur, pendant lesquels PMI doit encore être payé. Le paiement va et vient - Un dernier problème qui mérite d'être mentionné est que certains prêteurs vous demandent de maintenir un contrat PMI pour une période désignée. Ainsi, même si vous avez atteint le seuil de 20%, vous pourriez toujours être obligé de continuer à payer l'assurance hypothécaire. Lisez les petits caractères de votre contrat PMI pour déterminer si c'est le cas pour vous.
Le PMI n'est pas automatiquement annulé jusqu'à ce que vos fonds propres atteignent 22%.
Comment éviter de payer PMI
Dans certaines circonstances, PMI peut être évité en utilisant une hypothèque de ferroutage. Cela fonctionne comme ceci: si vous voulez acheter une maison pour 200 000 $ mais que vous n'avez économisé que pour un acompte de 10%, vous pouvez conclure ce que l'on appelle un accord 80/10/10. Vous souscrirez un prêt totalisant 80% de la valeur totale de la propriété, soit 160 000 $, puis un deuxième prêt, appelé ferroutage, pour 20 000 $ (ou 10% de la valeur). Enfin, dans le cadre de la transaction, vous déposez le dernier 10%, ou 20 000 $.
En fractionnant les prêts, vous pourrez peut-être déduire les intérêts sur les deux et éviter complètement le PMI. Bien sûr, il y a un hic. Très souvent, les conditions d'un prêt superposé sont risquées. Beaucoup sont des prêts à taux variable, contiennent des dispositions sur les ballons ou sont exigibles dans 15 ou 20 ans (contrairement à l'hypothèque plus standard de 30 ans). (Pour une lecture connexe, voir «Comment éviter de payer une assurance hypothécaire privée - PMI»)
The Bottom Line
Le PMI coûte cher. À moins que vous ne pensiez que vous serez en mesure d'atteindre 20% d'équité dans la maison d'ici quelques années, il est probablement logique d'attendre jusqu'à ce que vous puissiez effectuer un versement initial plus important ou envisager une maison moins chère, ce qui entraînera une réduction de 20%. paiement plus abordable.
