Renseignez-vous auprès de tout professionnel de l'immobilier sur les avantages d'investir dans l'immobilier commercial, et vous déclencherez probablement un monologue sur la façon dont ces propriétés sont une meilleure affaire que l'immobilier résidentiel. Les propriétaires d'immeubles commerciaux adorent les flux de trésorerie supplémentaires, les économies d'échelle avantageuses, les règles du jeu relativement ouvertes, le marché abondant pour de bons gestionnaires immobiliers abordables et les gains plus importants de l'immobilier commercial.
Mais comment évaluez-vous les meilleures propriétés? Et qu'est-ce qui sépare les bonnes affaires des ratés?
Comme la plupart des propriétés immobilières, le succès commence par un bon plan. En voici un pour vous aider à évaluer une bonne affaire de propriété commerciale.
Apprenez ce que les initiés savent
Pour être un acteur de l'immobilier commercial, apprenez à penser comme un professionnel. Par exemple, sachez qu'une propriété commerciale est évaluée différemment d'une propriété résidentielle. Les revenus de l'immobilier commercial sont directement liés à sa superficie utilisable. Ce n'est pas le cas des maisons individuelles. Vous verrez également un flux de trésorerie plus important avec les propriétés commerciales. Le calcul est simple: vous gagnerez plus de revenus dans des logements multifamiliaux, par exemple, que dans une maison unifamiliale. Sachez également que les baux immobiliers commerciaux sont plus longs que sur les résidences unifamiliales. Cela ouvre la voie à une plus grande trésorerie. Enfin, si vous êtes dans un environnement de crédit plus serré, assurez-vous de venir frapper avec de l'argent en main. Les prêteurs immobiliers commerciaux souhaitent voir au moins 30% de réduction avant de donner leur feu vert à un prêt.
Élaborer un plan d'action
La définition des paramètres est une priorité absolue dans une transaction immobilière commerciale. Par exemple, demandez-vous combien vous pouvez vous permettre de payer, puis cherchez des hypothèques pour avoir une idée de combien vous paierez pendant la durée de l'hypothèque. L'utilisation d'outils comme les calculateurs hypothécaires peut vous aider à établir de bonnes estimations du coût total de votre maison.
Les autres questions clés à vous poser sont les suivantes: combien espérez-vous gagner sur la transaction? Quels sont les acteurs clés? Combien de locataires sont déjà à bord et paient un loyer? Combien d'espace de location devez-vous remplir?
Apprenez à reconnaître une bonne affaire
Les meilleurs professionnels de l'immobilier en savent beaucoup lorsqu'ils en voient un. Quel est leur secret? Tout d'abord, ils ont une stratégie de sortie - les meilleures offres sont celles dont vous savez que vous pouvez vous éloigner. Il est utile d'avoir un œil attentif sur le propriétaire foncier - recherchez toujours les dommages qui nécessitent des réparations, sachez évaluer les risques et assurez-vous d'explorer la calculatrice pour vous assurer que la propriété atteint vos objectifs financiers.
Familiarisez-vous avec les principales mesures de l'immobilier commercial
Les indicateurs clés communs à utiliser pour évaluer les biens immobiliers comprennent:
Résultat net d'exploitation (PNI)
Le PNI d'un immeuble commercial est calculé en évaluant le bénéfice d'exploitation brut de la première année de l'immeuble, puis en soustrayant les dépenses d'exploitation de la première année. Vous voulez avoir un NOI positif.
Taux de capitalisation
Le taux de «capitalisation» - ou de capitalisation - d'un bien immobilier est utilisé pour calculer la valeur des biens productifs de revenu. Par exemple, un complexe d'appartements de cinq unités ou plus, des immeubles de bureaux commerciaux et des centres commerciaux plus petits sont tous de bons candidats pour une détermination du taux plafond. Les taux plafonds sont utilisés pour estimer la valeur actuelle nette des bénéfices ou des flux de trésorerie futurs; le processus est également appelé capitalisation des bénéfices.
Cash on Cash
Les investisseurs immobiliers commerciaux qui comptent sur le financement pour acheter leurs propriétés adhèrent souvent à la formule de paiement comptant pour comparer la performance de la première année des propriétés concurrentes. L'argent comptant prend en compte le fait que l'investisseur en question n'a pas besoin de 100% en espèces pour acheter la propriété, mais tient également compte du fait que l'investisseur ne tiendra pas tout le NOI car il ou elle doit en utiliser pour effectuer des versements hypothécaires. Pour découvrir cash on cash, les investisseurs immobiliers doivent déterminer le montant à investir pour acheter la propriété ou leur investissement initial.
Rechercher des vendeurs motivés
Comme toute entreprise, les clients conduisent des biens immobiliers. Votre travail consiste à les trouver - en particulier ceux qui sont prêts et désireux de vendre en dessous de leur valeur marchande. Le fait est que rien ne se passe ou ne compte même dans l'immobilier jusqu'à ce que vous trouviez un accord, qui est généralement accompagné d'un vendeur motivé. Il s'agit d'une personne ayant une raison pressante de vendre en dessous de sa valeur marchande. Si votre vendeur n'est pas motivé, il ne sera pas aussi disposé à négocier.
Découvrez les Beaux-Arts du Quartier "l'Agriculture"
Une excellente façon d'évaluer une propriété commerciale est d'étudier le quartier dans lequel elle se trouve en allant à des journées portes ouvertes, en discutant avec d'autres propriétaires de quartier et en recherchant des postes vacants.
Utiliser une approche à trois volets pour évaluer les propriétés
Soyez adaptable lorsque vous recherchez de bonnes affaires. Utilisez Internet, lisez les petites annonces et louez des chiens d'oiseaux pour vous trouver les meilleures propriétés. Les chiens d'oiseaux immobiliers peuvent vous aider à trouver de précieuses pistes d'investissement en échange de frais de référence.
The Bottom Line
Dans l'ensemble, la recherche et l'évaluation de propriétés commerciales ne se limitent pas à l'agriculture dans les quartiers, à l'obtention d'un prix avantageux ou à l'envoi de signaux de fumée pour attirer les vendeurs vers vous. La communication humaine de base est au cœur de l'action. Il s'agit d'établir des relations et des relations avec les propriétaires, afin qu'ils se sentent à l'aise de parler des bonnes affaires et de faire des affaires avec vous.
