Posséder une propriété au Canada peut être rentable si vous comprenez les lois fiscales canadiennes qui s'appliquent aux investissements immobiliers.
Il n'y a aucune exigence de résidence ou de citoyenneté pour acheter et posséder une propriété au Canada. Vous pouvez occuper une résidence canadienne de façon temporaire, mais vous devrez vous conformer aux exigences d'immigration si vous souhaitez prolonger votre séjour ou devenir résident permanent. Les non-résidents peuvent également posséder un bien locatif au Canada, mais doivent produire des déclarations de revenus annuelles auprès de l'Agence du revenu du Canada (ARC).
Impôts fonciers
Lorsque vous achetez une propriété, vous payez un droit de mutation provincial cela varie d'une province à l'autre, mais peut être d'environ 1% sur les premiers 200 000 $ et 2% sur le solde. Certaines exemptions s'appliquent s'il s'agit de votre premier achat de propriété au Canada. Les municipalités prélèvent également des impôts fonciers annuels, basés sur la valeur foncière évaluée, qui reflète la valeur marchande. Les taxes scolaires et autres sont incluses dans cette taxe municipale. Les informations sur la taxe municipale actuelle sur une propriété spécifique sont généralement facilement disponibles.
Les achats de maisons neuves sont assujettis à la taxe sur les produits et services (TPS) fédérale, mais un remboursement partiel peut être obtenu pour les maisons neuves ou rénovées par le constructeur, si vous prévoyez vivre dans la maison. La TPS ne s'applique pas à la revente de maisons.
Taxes sur les biens locatifs
La Loi de l'impôt sur le revenu du Canada exige que 25% des revenus de location bruts soient remis chaque année. Cependant, les non-résidents peuvent choisir de payer 25% du revenu net de location (après dépenses) en remplissant un formulaire NR6. Si le bien locatif subit des pertes nettes, vous pouvez alors récupérer les taxes précédemment payées. Votre revenu sera traité différemment selon que vous êtes copropriétaire ou partenaire et qu'il soit considéré comme un revenu de location ou d'entreprise.
Vous pouvez déduire deux types de dépenses engagées pour gagner un revenu de location: les dépenses d'exploitation courantes et les dépenses en capital. Cette dernière offre des avantages à plus long terme. Le coût du mobilier ou de l'équipement d'un immeuble locatif ne peut être déduit de vos revenus de location pour cette année. Cependant, le coût peut être déduit sur une période de plusieurs années, car ces éléments se déprécient en valeur. La déduction s'appelle la déduction pour amortissement (DPA).
Les impôts fonciers et les hypothèques, les prêts bancaires ou les intérêts sur les marges de crédit sont déductibles d'impôt au Canada si le bien est un immeuble de placement. Pour en savoir plus sur l'utilisation de votre prêt hypothécaire à des fins d'investissement, assurez-vous de lire Création d'un prêt hypothécaire canadien déductible d'impôt .
Vendre une propriété canadienne
Lorsqu'un non-résident vend une propriété canadienne, le gouvernement canadien prend 50% de toute vente à titre de retenue d'impôt. Les résidents américains doivent également déclarer le gain en capital à l'Internal Revenue Service (IRS). Cependant, si le gain a été imposé au Canada, il peut être demandé comme crédit pour impôt étranger. Lorsqu'un non-résident vend une propriété canadienne, le vendeur doit fournir à l'acheteur un certificat de décharge préparé par l'ARC. Sans ce certificat, l'acheteur peut conserver une partie du prix d'achat, car il pourrait être personnellement responsable envers l'ARC de tout impôt impayé du non-résident.
Lorsque vous quittez le Canada, il y a une «disposition présumée» d'immobilisations. En d'autres termes, si vous possédiez des actifs canadiens dont la valeur s'est appréciée, vous paierez de l'impôt sur ces gains si et quand vous quittez le pays. Cette «disposition présumée» peut également s'appliquer lorsqu'un propriétaire non-résident décède ou lorsqu'un bien est transféré d'un particulier à la société ou au parent du particulier, même si aucune somme n'a été versée.
Prêts sur valeur domiciliaire
Vous pouvez obtenir une valeur nette de votre propriété résidentielle canadienne avec une hypothèque inversée ou une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC).
Un prêt hypothécaire inversé n'est pas pour tout le monde, mais il permet aux propriétaires de 60 ans ou plus de souscrire des paiements réguliers qui totalisent jusqu'à 40% de la valeur estimative actuelle de la maison. Aucun remboursement n'est requis et le produit est libre d'impôt. Les fonds peuvent être investis, les intérêts débiteurs peuvent être radiés (si les fonds sont investis dans un actif générateur de revenus) et le propriétaire peut vivre dans la maison aussi longtemps qu'il le souhaite. Le prêt prend fin lorsque le propriétaire décède ou vend la maison, date à laquelle il est remboursé avec le produit de la vente.
Un HELOC est une deuxième hypothèque sur votre maison pour garantir un prêt ou une ligne de crédit. Il offre une plus grande flexibilité de paiement qu'une hypothèque conventionnelle car vous pouvez rembourser n'importe quel montant du capital à tout moment, sans pénalité. Le taux d'intérêt sur une ligne de crédit est généralement plus élevé que les taux hypothécaires, mais il est généralement inférieur à la dette non garantie.
Investissements immobiliers alternatifs
Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont des sociétés cotées en bourse qui investissent dans un portefeuille d'actifs immobiliers. La plupart des FPI établies au Canada se négocient à la Bourse de référence du Canada, la Bourse de Toronto (S & P / TSX).
En tant que fiducies, ils doivent distribuer la majeure partie de leur revenu imposable aux actionnaires. En 2007, le gouvernement fédéral du Canada a légiféré que les fiducies de revenu doivent se convertir en sociétés contribuables ordinaires d'ici le 1er janvier 2011, mais de nombreuses FPI ont été épargnées par cette loi. Les nouvelles règles régissant les fiducies obligent une FPI à maintenir 95% de ses revenus provenant de sources de revenus passifs (loyer des immeubles, intérêts, gains en capital provenant des immeubles, dividendes et redevances) et 75% de ses revenus de la portion loyer et gains en capital de la règle précédente. Si le FPI maintient cette structure, elle restera régie par les lois fiscales sur les fiducies précédentes. Pour en savoir plus sur ce type de structure de revenu, lisez Les principes de base de la fiscalité des FPI .
Conclusion
En somme, les lois canadiennes sont assez libérales en matière de propriété immobilière. Vous n'avez pas besoin d'être citoyen canadien ou même de vivre au pays, et les impôts fonciers et les intérêts débiteurs sont déductibles d'impôt. Pour investir de manière rentable, cependant, vous devez être conscient des implications fiscales de chaque étape de l'investissement, de la propriété de l'immeuble à l'habitation ou à la location, jusqu'à sa vente éventuelle.
