Qu'est-ce qu'une amélioration des immobilisations?
Une amélioration du capital est l'ajout d'un changement structurel permanent ou la restauration d'un aspect d'un bien qui améliorera la valeur globale du bien, prolonge sa durée de vie utile ou l'adapte à de nouveaux usages. Les particuliers, les entreprises et les villes peuvent apporter des améliorations aux biens immobiliers dont ils sont propriétaires. Dans un sens commercial ou municipal, ce processus peut également être appelé dépenses en capital.
Selon l'Internal Revenue Service (IRS), pour être admissible, ce type d'amélioration doit durer plus d'un an après son achèvement. Bien que l'ampleur d'une amélioration du capital puisse varier, les propriétaires individuels et les propriétaires fonciers à grande échelle procèdent à des améliorations du capital.
Comment fonctionne une amélioration des immobilisations
L'amélioration du capital augmente généralement la valeur marchande d'une propriété, mais peut également accroître l'utilité de l'actif au-delà de son état actuel.
La publication 523 de l'IRS décrit la définition d'une amélioration du capital. Des exemples d'améliorations des immobilisations résidentielles comprennent l'ajout d'une chambre, d'une salle de bains ou d'une terrasse. D'autres projets approuvés par l'IRS comprennent l'ajout de nouveaux appareils intégrés, de la moquette ou du revêtement de sol mur à mur, ou des améliorations à l'extérieur d'une maison, comme le remplacement du toit, du parement ou des contre-fenêtres.
Par exemple, si une personne achète un nouveau chauffe-eau et une remise à outils pour sa propriété, qui sont tous deux attachés à la maison, ils seraient considérés comme des améliorations des immobilisations de la maison. Un exemple d'amélioration des immobilisations en entreprise serait de remplacer le système de CVC ou d'installer des caractéristiques accessibles à l'American with Disability Act (ADA) dans un bâtiment existant. De même, la création d'un nouveau parc public dans un centre-ville serait également considérée comme une amélioration des immobilisations pour une ville. Dans ces scénarios, les nouveaux ajouts rendraient les propriétés respectives plus précieuses, seraient considérés comme des ajouts permanents et leur suppression causerait des dommages matériels à la propriété.
Points clés à retenir
- Une amélioration du capital est un changement ou une restauration structurelle permanente qui augmente la valeur d'une propriété, augmente sa durée de vie utile ou l'adapte à une nouvelle utilisation.L'IRS définit les améliorations du capital et les distingue des réparations.En plus d'améliorer une maison, l'amélioration du capital augmente la base de coût de cette maison, ce qui à son tour réduit la taille de tout bénéfice imposable lors de sa vente.
Les améliorations des immobilisations ont une incidence sur la base des coûts
Une base de coût est le coût d'origine d'un actif. L'IRS établit des normes spécifiques pour une amélioration à qualifier comme une augmentation basée sur les coûts. L'une des principales préoccupations est qu'elle doit être en place au moment de la vente d'une propriété. Une amélioration du capital doit également faire partie du bien - ou être apposée de façon si permanente sur le bien - que son enlèvement entraînerait des dommages importants ou une diminution de la valeur du bien lui-même.
L'IRS fait une distinction entre les améliorations des immobilisations et les réparations. Les réparations ou l'entretien ne peuvent pas être inclus dans la base de coût d'une propriété. Cependant, les réparations qui font partie d'un projet plus vaste, comme le remplacement de toutes les fenêtres d'une maison, sont considérées comme des améliorations des immobilisations. Les rénovations nécessaires pour maintenir une maison en bon état ne sont pas incluses si elles n'ajoutent pas de valeur à l'actif. Des exemples de telles réparations non admissibles, selon l'IRS, comprennent la peinture des murs, la réparation des fuites ou le remplacement de matériel cassé.
Les améliorations en capital ont une incidence sur les gains en capital
En plus d'améliorer la maison, une amélioration du capital - selon l'IRS - augmente le coût de base d'une structure. Autrement dit, les dépenses engagées pour effectuer les améliorations sont ajoutées au montant payé par le propriétaire pour acheter ou construire la propriété. L'augmentation de la base des coûts, à son tour, réduit la taille du gain en capital imposable lors de la vente de la propriété.
Les gains en capital provenant de l'immobilier se comportent différemment des autres types de gains en capital. À partir de 2019, les propriétaires ont droit à une exonération des gains en capital sur tout profit provenant de la vente d'une résidence principale jusqu'à 250 000 $ US si célibataire et 500 000 $ si marié et déposant conjointement. Cette exemption comporte une mise en garde importante. Le propriétaire doit avoir eu une résidence dans la propriété pendant au moins deux des cinq dernières années avant la vente.
De plus, si le gain est nettement supérieur aux sommes énumérées ci-dessus, l'effet des améliorations du capital sur la base des coûts peut être important. De nombreux facteurs peuvent amener un contribuable à dépasser les niveaux de gains en capital de 250 $ / 500 $. Il s'agit notamment de savoir si les propriétaires ont acquis la propriété il y a plusieurs décennies et si les valeurs immobilières locales ont considérablement augmenté depuis l'achat.
Supposons, par exemple, qu'une personne achète une maison pour 650 000 $ et dépense 50 000 $ pour rénover la cuisine et ajouter une salle de bain. Le prix de revient de la maison passe de 650 000 $ à 700 000 $. Après 10 ans de possession et de vie dans la maison, le propriétaire, célibataire et qui dépose des impôts en tant que tels, finit par vendre la propriété pour un prix de 975 000 $. Si aucune amélioration en capital n'avait été effectuée, le montant imposable du gain en capital serait de 75 000 $ (975 000 $ au prix de vente - 650 000 $ au prix d'achat - 250 000 $ à l'exclusion des gains en capital).
Cependant, l'amélioration du capital ayant augmenté le coût de base de 50000 $, le montant imposable du gain en capital serait de 25000 $ (975000 $ - (650 000 $ + 50000 $) - 250 000 $ = 25 000 $).
Exemple concret d'amélioration du capital
Les lois sur les loyers de l'État de New York incluent une disposition appelée le programme Major Capital Improvements (MCI). Datant des années 1970, il permet aux propriétaires d'augmenter jusqu'à 6% par année les loyers des immeubles à loyer stabilisé ou contrôlé, afin de récupérer le coût des améliorations majeures des immobilisations de ces structures. Une mise à niveau du système HVAC, de nouveaux ascenseurs, des espaces communs mis à jour et d'autres améliorations comptent tous pour le MCI.
En février 2019, deux membres de l'Assemblée législative de l'État ont présenté un projet de loi visant à éliminer le programme, affirmant qu'il était trop facile pour les propriétaires d'immeubles d'abuser du programme. Les abus surviennent lorsque ces propriétaires sans scrupules soumettent des demandes de dépenses exagérées ou fabriquées. Mis à part le potentiel de fraude, le programme MCI est intrinsèquement injuste, affirment certains critiques. Ces distracteurs disent qu'une amélioration du capital est un coût unique pour un propriétaire, mais une augmentation de loyer est une dépense continue pour un locataire.