Qu'est-ce que le taux de capitalisation?
Le taux de capitalisation (également connu sous le nom de taux plafond) est utilisé dans le monde de l'immobilier commercial pour indiquer le taux de rendement qui devrait être généré sur un immeuble de placement immobilier. Cette mesure est calculée sur la base du bénéfice net que le bien devrait générer et est calculée en divisant le bénéfice net d'exploitation par la valeur des actifs immobiliers et est exprimée en pourcentage. Il est utilisé pour estimer le retour potentiel de l'investisseur sur son investissement sur le marché immobilier.
Bien que le taux plafond puisse être utile pour comparer rapidement la valeur relative d'investissements immobiliers similaires sur le marché, il ne devrait pas être utilisé comme seul indicateur de la force d'un investissement car il ne prend pas en compte l'effet de levier, la valeur temps de l'argent et les flux de trésorerie futurs liés aux améliorations immobilières, entre autres facteurs. Il n'y a pas de fourchette claire pour un bon ou un mauvais plafond, et elles dépendent largement du contexte de la propriété et du marché.
Points clés à retenir
- Le taux de capitalisation est calculé en divisant le bénéfice net d'exploitation d'un immeuble par la valeur marchande courante. Ce ratio, exprimé en pourcentage, est une estimation du rendement potentiel d'un investisseur sur un investissement immobilier. Le taux plafond est le plus utile pour comparer la valeur relative. d'investissements immobiliers similaires.
Comprendre le taux de capitalisation
Le taux plafond est la mesure la plus populaire par laquelle les investissements immobiliers sont évalués pour leur rentabilité et leur potentiel de rendement. Le taux plafond représente simplement le rendement d'une propriété sur un horizon d'un an en supposant que la propriété est achetée en espèces et non en prêt. Le taux de capitalisation indique le taux de rendement intrinsèque, naturel et sans effet de levier de la propriété.
Formule de taux de capitalisation
Plusieurs versions existent pour le calcul du taux de capitalisation. Dans la formule la plus populaire, le taux de capitalisation d'un investissement immobilier est calculé en divisant le résultat opérationnel net (NOI) de l'immeuble par la valeur de marché actuelle. Mathématiquement,
Taux de capitalisation = bénéfice net d'exploitation / valeur marchande actuelle
où, Le bénéfice net d'exploitation est le revenu annuel (attendu) généré par le bien (comme les locations) et est obtenu en déduisant toutes les dépenses engagées pour la gestion du bien. Ces dépenses comprennent le coût payé pour l'entretien régulier de l'installation ainsi que les taxes foncières.
La valeur marchande actuelle de l'actif est la valeur actuelle de la propriété selon les taux du marché en vigueur.
Dans une autre version, le chiffre est calculé sur la base du coût en capital d'origine ou du coût d'acquisition d'une propriété.
Taux de capitalisation = bénéfice net d'exploitation / prix d'achat
Cependant, la deuxième version n'est pas très populaire pour deux raisons. Premièrement, il donne des résultats irréalistes pour les anciennes propriétés qui ont été achetées il y a plusieurs années / décennies à bas prix, et deuxièmement, il ne peut pas être appliqué à la propriété héritée car leur prix d'achat est nul, ce qui rend la division impossible.
De plus, étant donné que les prix de l'immobilier fluctuent considérablement, la première version utilisant le prix du marché actuel est une représentation plus précise que la seconde qui utilise le prix d'achat d'origine à valeur fixe.
Exemples de taux de capitalisation
Supposons qu'un investisseur dispose d'un million de dollars et qu'il envisage d'investir dans l'une des deux options d'investissement disponibles - une, il peut investir dans des bons du Trésor émis par le gouvernement qui offrent un intérêt annuel nominal de 3% et sont considérés comme les investissements les plus sûrs et deux, il peut acheter un immeuble commercial comptant plusieurs locataires qui devraient payer un loyer régulier.
Dans le deuxième cas, supposons que le loyer total reçu par an est de 90 000 $ et que l'investisseur doit payer un total de 20 000 $ pour divers frais d'entretien et taxes foncières. Cela laisse le revenu net de l'investissement immobilier à 70 000 $. Supposons qu'au cours de la première année, la valeur de la propriété reste stable au prix d'achat initial de 1 million de dollars.
Le taux de capitalisation sera calculé comme suit: (bénéfice d'exploitation net / valeur de la propriété) = 70 000 $ / 1 million $ = 7%.
Ce rendement de 7% généré par l'investissement immobilier est meilleur que le rendement standard de 3% disponible sur les bons du Trésor sans risque. Les 4 pour cent supplémentaires représentent le rendement du risque pris par l'investisseur en investissant sur le marché immobilier par rapport à l'investissement dans les obligations du Trésor les plus sûres qui comportent un risque nul.
L'investissement immobilier est risqué et il peut y avoir plusieurs scénarios où le rendement, représenté par la mesure du taux de capitalisation, peut varier considérablement.
Par exemple, quelques-uns des locataires peuvent déménager et le revenu de location de la propriété peut diminuer à 40 000 $. En réduisant les 20 000 $ vers divers frais d'entretien et taxes foncières, et en supposant que la valeur de la propriété reste à 1 million $, le taux de capitalisation s'établit à (20 000 $ / 1 million $) = 2%. Cette valeur est inférieure au rendement disponible des obligations sans risque.
Dans un autre scénario, supposons que les revenus locatifs restent à 90 000 $, mais que les frais d'entretien et / ou l'impôt foncier augmentent considérablement, soit 50 000 $. Le taux de capitalisation sera alors (40 000 $ / 1 million $) = 4%.
Dans un autre cas, si la valeur marchande actuelle de la propriété elle-même diminue, soit 800000 $, avec les revenus de location et les différents coûts restant les mêmes, le taux de capitalisation augmentera à 70000 $ / 800000 $ = 8, 75%.
Essentiellement, les différents niveaux de revenus générés par la propriété, les dépenses liées à la propriété et l'évaluation actuelle du marché de la propriété peuvent modifier considérablement le taux de capitalisation.
Le rendement excédentaire, qui est théoriquement disponible pour les investisseurs immobiliers au-delà des investissements en bons du Trésor, peut être attribué aux risques associés qui conduisent aux scénarios susmentionnés. Les facteurs de risque comprennent:
- Âge, emplacement et statut du bien Type de bien - multifamilial, bureau, industriel, commerce de détail ou de loisir Solvabilité des locataires et recettes régulières des locations Durée et structure des baux des locataires Taux global du marché du bien et facteurs influant sur son évaluation Fondamentaux macroéconomiques de la région ainsi que les facteurs impactant les activités des locataires
Interpréter le taux de capitalisation
Étant donné que les taux plafonds sont basés sur les estimations projetées des revenus futurs, ils sont sujets à de fortes variations. Il devient alors important de comprendre ce qui constitue un bon taux de plafond pour un immeuble de placement.
Le taux indique également le temps qu'il faudra pour récupérer le montant investi dans une propriété. Par exemple, une propriété ayant un taux plafond de 10% prendra environ 10 ans pour récupérer l'investissement.
Différents taux de plafonnement entre différentes propriétés, ou différents taux de plafonnement sur différents horizons temporels sur la même propriété, représentent différents niveaux de risque. Un examen de la formule indique que la valeur du taux plafond sera plus élevée pour les propriétés qui génèrent un bénéfice d'exploitation net plus élevé et ont une évaluation plus faible, et vice versa.
Disons, il existe deux propriétés qui sont similaires dans tous les attributs, sauf qu'elles sont géographiquement distinctes. L'un est dans un quartier chic du centre-ville tandis que l'autre est à la périphérie de la ville. Toutes choses étant égales par ailleurs, la première propriété générera un loyer plus élevé que la seconde, mais celles-ci seront partiellement compensées par le coût d'entretien plus élevé et les taxes plus élevées. La propriété du centre-ville aura un taux de capitalisation relativement inférieur à celui du second en raison de sa valeur marchande significativement élevée.
Il indique qu'une valeur inférieure du taux plafond correspond à une meilleure valorisation et à une meilleure perspective de rendement avec un niveau de risque plus faible. En revanche, une valeur plus élevée du taux plafond implique des perspectives de retour sur investissement immobilier relativement plus faibles, et donc un niveau de risque plus élevé.
Alors que l'exemple hypothétique ci-dessus permet à un investisseur de choisir facilement la propriété dans le centre-ville, les scénarios réels peuvent ne pas être aussi simples. L'investisseur qui évalue une propriété sur la base du taux plafond est confronté à la tâche difficile de déterminer le taux plafond approprié pour un niveau de risque donné.
Taux de capitalisation
Représentation du modèle Gordon pour le taux plafond
Une autre représentation du taux plafond provient du modèle de croissance Gordon, également appelé modèle d'actualisation des dividendes (DDM). Il s'agit d'une méthode de calcul de la valeur intrinsèque du cours d'une entreprise indépendamment des conditions actuelles du marché, et la valeur de l'action est calculée comme la valeur actuelle des dividendes futurs d'une action. Mathématiquement, Valeur des actions = Flux de trésorerie annuel de dividendes prévu / (Taux de rendement requis par l'investisseur - Taux de croissance des dividendes prévu)
Réorganiser l'équation et généraliser la formule au-delà du dividende, (Taux de rendement requis - Taux de croissance prévu) = Flux de trésorerie / valeur d'actif attendus
La représentation ci-dessus correspond à la formule de base du taux de capitalisation mentionnée dans la section précédente. La valeur attendue des flux de trésorerie représente le résultat opérationnel net et la valeur de l'actif correspond au prix de marché actuel de l'immeuble. Il en résulte que le taux de capitalisation est équivalent à la différence entre le taux de rendement requis et le taux de croissance attendu. Autrement dit, le taux plafond est simplement le taux de rendement requis moins le taux de croissance.
Cela peut être utilisé pour évaluer l'évaluation d'une propriété pour un taux de rendement donné attendu par l'investisseur. Par exemple, supposons que le bénéfice net d'exploitation d'une propriété soit de 50 000 $ et qu'il devrait augmenter de 2% par an. Si le taux de rendement attendu de l'investisseur est de 10% par an, le taux plafond net atteindra (10% - 2%) = 8%. En l'utilisant dans la formule ci-dessus, l'évaluation des actifs s'élève à (50 000 $ / 8%) = 625 000 $.
