À première vue, vous pourriez penser qu'un gestionnaire de portefeuille immobilier est semblable à tout gestionnaire d'actifs financiers. Mais la gestion de portefeuilles d'actions ou de fonds immobiliers diffère radicalement de la gestion d'actions, d'obligations ou de fonds communs de placement.
Contrairement aux gestionnaires de fonds propres, qui effectuent des recherches sur les sociétés et gèrent les probabilités de pouvoir réaliser leurs stratégies articulées, les gestionnaires immobiliers doivent aider à définir et à tirer parti des opportunités au niveau de la propriété. Les gestionnaires immobiliers sont non seulement responsables de l'allocation des actifs, de la gestion des risques et des transactions, mais également de traiter directement avec le terrain et les structures qui s'y trouvent.
Ainsi, la gestion des actifs immobiliers, contrairement à la gestion de l'argent traditionnelle, nécessite des individus expérimentés qui peuvent optimiser la valeur des propriétés. En fait, à bien des égards, un gestionnaire d'actifs immobiliers est un peu comme un PDG d'entreprise, dirigeant une entreprise ou une installation. En revanche, un gestionnaire de fonds traditionnel peut connaître les stocks d'un certain domaine ou secteur - mais ne s'implique pas dans les opérations des entreprises elles-mêmes.
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Gestion de portefeuille immobilier
La formation et l'expérience acquises par les gestionnaires de fonds immobiliers sont similaires à celles des autres gestionnaires de fonds. Cependant, la manière dont ils utilisent ces compétences est différente pour garantir la performance du portefeuille. Les gestionnaires de portefeuille sont souvent notés en fonction de leur capacité à assurer des rendements ajustés au risque appropriés et une diversification du portefeuille grâce à une allocation et une sélection d'actifs supérieures.
De plus, les gestionnaires de portefeuilles immobiliers apportent de la valeur aux clients en garantissant l'utilisation la plus efficace du capital des investisseurs et en tenant les clients informés grâce à une mesure de performance supérieure, voire à des prévisions de flux de trésorerie. À l'exception des fiducies de placement immobilier (FPI) et des fonds de gestionnaires de fonds (dont la performance est jugée par la capacité à évaluer la capacité d'autres gestionnaires à concevoir et à exécuter une stratégie), le gestionnaire de fonds d'actions immobilières est essentiellement le PDG de son ou sa propre entreprise, créant et exécutant des stratégies au niveau de la propriété pour les actifs dont il a la charge.
Stratégies de sélection des investissements
Les gestionnaires de portefeuille immobilier effectuent la répartition et la sélection des actifs, non pas en comprenant la dynamique du marché et les entreprises dans des secteurs spécifiques, mais en étant des experts des fondamentaux de l'immobilier. Ils étudient dans les régions locales et dans les différentes utilisations des terrains commerciaux: bureaux, industriels, hôteliers, commerces de détail et résidences individuelles et multifamiliales. Pour battre le marché, assurer la diversification et produire des rendements ajustés au risque adéquats, les gestionnaires de portefeuille immobilier doivent faire des paris sur les marchés immobiliers régionaux ou locaux et, dans le cas de portefeuilles à actifs multiples, la bonne combinaison de propriétés.
Pour cette raison, de nombreux gestionnaires de fonds se concentrent sur des régions ou des types de propriétés spécifiques; certains gestionnaires d'actifs immobiliers plus importants organisent leurs cadres supérieurs et leur personnel de soutien par région ou par utilisation du sol. La justification de cette organisation est de garantir que les opportunités de marché peuvent être identifiées et ensuite traduites en une sélection de propriété et une origine d'actifs correctes.
La manière dont les propriétés sont acquises est l'une des différences les plus importantes entre les fonds immobiliers et les investissements plus traditionnels. Comme les traders sur le marché boursier, les fonds immobiliers utilisent des spécialistes des acquisitions pour découvrir et exécuter des transactions immobilières. Ces personnels d'acquisition travaillent généralement pour un fonds spécifique ou sont organisés au niveau régional ou par type d'actif.
Étant donné que la plupart des fonds d'actions immobilières détiennent la totalité (ou une partie importante) de chaque propriété, les gestionnaires de portefeuille sont souvent directement impliqués dans le processus d'acquisition. Puisqu'ils ont la responsabilité de définir et d'exécuter la stratégie immobilière, les gestionnaires de portefeuille doivent être directement impliqués dans tous les processus d'investissement, y compris les acquisitions, le financement, les cessions et la prise de décision concernant les installations. Afin de faciliter l'ampleur et la profondeur des processus de gestion des investissements immobiliers, les gestionnaires de portefeuille doivent s'appuyer sur une quantité importante d'infrastructures par rapport au capital investi. Pour y parvenir le plus efficacement possible, les gestionnaires de fonds d'actions immobilières et les gestionnaires d'actifs ont développé une fonction de gestion d'actifs spécialisée.
Fonctionnement de la gestion des actifs immobiliers
La fonction de gestion des actifs immobiliers est composée de spécialistes au niveau immobilier qui ajoutent de la valeur aux gestionnaires de fonds en exécutant une stratégie au niveau immobilier. Les spécialistes sont des experts des fondamentaux des marchés régionaux ou de types de propriétés spécifiques et sont chargés d'optimiser la valeur des actifs dont ils ont la garde. En plus de fournir des informations de gestion de portefeuille sur les perspectives locales et de faciliter les transactions, le gestionnaire d'actifs est responsable de la performance au niveau de la propriété.
En plus d'approuver les budgets et d'effectuer la gestion des dépenses, les gestionnaires d'actifs augmentent la valeur en gérant la location sur une ou plusieurs propriétés. Bien que cela puisse sembler une affaire en noir et blanc, le crédit-bail est une fonction complexe qui décide inévitablement de la valeur des propriétés et du portefeuille. Le succès de la location n'est pas seulement atteint en trouvant et en exécutant les opportunités de location les plus élevées possibles sur chaque propriété, mais également en menant un programme de location qui s'aligne sur la stratégie du portefeuille tout en maintenant les meilleures relations avec les locataires existants.
La location est un processus très négocié, qui peut impliquer de prendre des décisions en désaccord avec les besoins des locataires afin d'optimiser la valeur de la propriété. Par exemple, pour les propriétés dont la vente est prévue, la location peut être suspendue pendant une période de vente pour permettre aux nouveaux propriétaires de prendre en compte des taux de location potentiels plus élevés. Cela peut entraîner une augmentation de la valeur prévisionnelle des propriétés et donc des offres de vente plus élevées.
Pendant les périodes de hausse des taux de location, les baux à long terme peuvent être bloqués pour des immeubles axés sur le revenu, tandis que pour les stratégies axées sur l'appréciation du capital, les durées de location peuvent être raccourcies pour profiter de taux plus élevés prévus à l'avenir. La capacité du gestionnaire d'actifs à atteindre la composition appropriée des locataires, à exécuter une stratégie de location qui aligne les flux de trésorerie sur les besoins du portefeuille et à gérer à la fois les dépenses en capital et les dépenses d'exploitation peut affecter de manière significative la valeur globale du portefeuille.
Les gestionnaires de portefeuille immobilier en tant que PDG
Si l'on considère une propriété comme une entreprise ou une filiale distincte, chacune ayant sa propre stratégie et son propre potentiel de performance, on commence à comprendre pourquoi les gestionnaires de portefeuille d'actions immobilières sont un peu comme les chefs d'entreprise. À l'instar des PDG, qui doivent répartir une offre limitée de capital entre les différentes opportunités pour créer le meilleur retour sur investissement global, les gestionnaires de portefeuille immobilier doivent faire de même sur l'ensemble des propriétés qu'ils gèrent. Cette nécessité de répartir une quantité limitée de ressources crée une situation différente de celle de nombreuses sociétés de gestion d'actifs conventionnelles.
Dans les fonds d'actions immobilières, il existe un conflit inhérent entre les gestionnaires de portefeuille et leurs gestionnaires d'actifs, car ils travaillent pour des objectifs quelque peu divergents. Alors que les gestionnaires d'actifs sont des spécialistes rémunérés pour optimiser la valeur de leurs propriétés et que les gestionnaires de portefeuille sont des généralistes récompensés pour optimiser le rendement du portefeuille et la satisfaction des investisseurs, le gestionnaire de fonds immobilier qui réussit est celui qui peut gérer ce conflit et maintenir une équipe de gestion efficace et la performance du portefeuille. Cela nécessite d'articuler une stratégie de portefeuille bien conçue au sein d'une équipe de gestionnaires bien connectés qui comprennent et ont internalisé les objectifs d'investissement globaux. Cela peut être une tâche difficile pour tout fonds qui a considérablement augmenté le nombre et la complexité des propriétés sous gestion.
Il est également essentiel que les gestionnaires de portefeuille immobilier incarnent non seulement l'allocation de capital, la sélection de propriétés et les autres compétences d'investissement requises, mais également qu'ils aient la capacité de créer des stratégies d'investissement appropriées et les compétences en leadership pour mobiliser l'organisation vers la même mission de portefeuille..
The Bottom Line
En ce qui concerne les fonds immobiliers, la capacité de la direction à exécuter des plans de gestion d'actifs en plus d'appliquer des pratiques de gestion de fonds plus traditionnelles est essentielle. Pour un gestionnaire de placements immobiliers, cela signifie optimiser la valeur des propriétés de son portefeuille, tant par la sélection que par la gestion ultérieure des actifs immobiliers du portefeuille. Les gestionnaires de portefeuille immobilier doivent répartir leurs ressources sur les propriétés qu'ils gèrent pour le meilleur rendement possible, et garder leur équipe sur la bonne voie pour y parvenir. Pour ceux qui ont la bonne combinaison de compétences, cette carrière se présente comme une opportunité unique dans la gestion d'actifs.
