Qu'est-ce qu'une obligation hypothécaire garantie?
Une obligation hypothécaire garantie (CMO) fait référence à un type de garantie adossée à une hypothèque qui contient un ensemble d'hypothèques regroupées et vendues comme investissement. Organisées par échéance et niveau de risque, les CMO reçoivent des flux de trésorerie au fur et à mesure que les emprunteurs remboursent les hypothèques qui servent de garantie sur ces titres. À leur tour, les CMO distribuent le capital et les intérêts à leurs investisseurs en fonction de règles et d'accords prédéterminés.
Obligation hypothécaire garantie (CMO)
Comprendre les obligations hypothécaires garanties (CMO)
Les obligations hypothécaires garanties sont constituées de plusieurs tranches, ou groupes d'hypothèques, organisées par leur profil de risque. En tant qu'instruments financiers complexes, les tranches ont généralement des soldes de capital, des taux d'intérêt, des dates d'échéance et des défauts de remboursement potentiels différents. Les obligations hypothécaires garanties sont sensibles aux variations des taux d'intérêt ainsi qu'aux changements des conditions économiques, comme les taux de forclusion, les taux de refinancement et les taux auxquels les propriétés sont vendues. Chaque tranche a une date d'échéance et une taille différentes et des obligations assorties de coupons mensuels sont émises contre elle. Le coupon effectue des paiements mensuels de principal et de taux d'intérêt.
Points clés à retenir
- Les obligations hypothécaires garanties sont des titres de créance de placement constitués d'hypothèques encaissées organisées en fonction de leurs profils de risque. ils ont gonflé en taille.
Pour illustrer, imaginons qu'un investisseur a un CMO composé de milliers d'hypothèques. Son potentiel de profit dépend de la question de savoir si les créanciers hypothécaires remboursent leur hypothèque. Si seulement quelques propriétaires font défaut sur leurs hypothèques et que les autres effectuent les paiements comme prévu, l'investisseur récupère son capital ainsi que les intérêts. En revanche, si des milliers de personnes ne peuvent pas effectuer leurs versements hypothécaires et entrer en forclusion, l'OCM perd de l'argent et ne peut pas payer l'investisseur.
Les investisseurs dans les CMO, parfois appelés conduits d'investissement hypothécaire (REMIC), souhaitent avoir accès aux flux de trésorerie hypothécaires sans avoir à émettre ou à acheter un ensemble d'hypothèques.
Obligations hypothécaires garanties par rapport aux obligations liées aux dettes garanties
Comme les CMO, les titres de créance garantis (CDO) consistent en un groupe de prêts regroupés et vendus comme véhicule d'investissement. Cependant, alors que les CMO ne contiennent que des prêts hypothécaires, les CDO contiennent une gamme de prêts tels que les prêts automobiles, les cartes de crédit, les prêts commerciaux et même les prêts hypothécaires. Les CDO et les CMO ont atteint un sommet en 2007 juste avant la crise financière mondiale, et leurs valeurs ont fortement chuté par la suite. Par exemple, à son apogée en 2007, le marché des CDO valait 1, 3 billion de dollars, contre 850 millions de dollars en 2013.
Les organisations qui achètent des CMO comprennent les hedge funds, les banques, les compagnies d'assurance et les fonds communs de placement.
Obligations hypothécaires garanties et crise financière mondiale
Émis pour la première fois par Salomon Brothers et First Boston en 1983, les CMO étaient complexes et impliquaient de nombreuses hypothèques différentes. Pour de nombreuses raisons, les investisseurs étaient plus susceptibles de se concentrer sur les flux de revenus offerts par les CMO plutôt que sur la santé des hypothèques sous-jacentes elles-mêmes. En conséquence, de nombreux investisseurs ont acheté des CMO remplis de prêts hypothécaires à risque, de prêts hypothécaires à taux variable, de prêts hypothécaires détenus par des emprunteurs dont les revenus n'ont pas été vérifiés lors du processus de demande et d'autres prêts hypothécaires risqués présentant des risques de défaillance élevés.
Le recours aux CMO a été critiqué comme un facteur déclenchant de la crise financière de 2007-2008. La hausse des prix des logements a fait ressembler les prêts hypothécaires à des investissements à toute épreuve, incitant les investisseurs à acheter des CMO et d'autres MBS, mais les conditions économiques et de marché ont entraîné une augmentation des saisies et des risques de paiement que les modèles financiers n'ont pas prédit avec précision. Les conséquences de la crise financière mondiale ont entraîné une réglementation accrue des titres adossés à des créances hypothécaires. Plus récemment, en décembre 2016, la SEC et la FINRA ont introduit de nouvelles réglementations qui atténuent le risque de ces titres en créant des exigences de marge pour les transactions d'agence couvertes, y compris les obligations hypothécaires garanties.
