Hypothèques à taux fixe et à taux variable: un aperçu
Les hypothèques à taux fixe et les hypothèques à taux variable (ARM) sont les deux principaux types d'hypothèques. Bien que le marché propose de nombreuses variétés dans ces deux catégories, la première étape lors de l'achat d'un prêt hypothécaire consiste à déterminer lequel des deux principaux types de prêt convient le mieux à vos besoins.
Points clés à retenir
- Une hypothèque à taux fixe impose un taux d'intérêt fixe qui ne change pas tout au long de la durée du prêt.Le taux d'intérêt initial sur une hypothèque à taux variable (ARM) est inférieur au taux du marché sur un prêt à taux fixe comparable, et puis le taux augmente (ou peut-être diminue) avec le temps. Les ARM sont généralement plus compliqués que les hypothèques à taux fixe.
Hypothèques à taux fixe
Une hypothèque à taux fixe facture un taux d'intérêt fixe qui ne change pas pendant la durée du prêt. Bien que le montant du principal et des intérêts payés chaque mois varie d'un paiement à l'autre, le paiement total reste le même, ce qui facilite la budgétisation pour les propriétaires.
Le tableau d'amortissement partiel ci-dessous montre la manière dont les montants affectés au capital et aux intérêts changent pendant la durée de l'hypothèque. Dans cet exemple, la durée de l'hypothèque est de 30 ans, le capital est de 100 000 $ et le taux d'intérêt est de 6%.
| Paiement | Principal | L'intérêt | Solde principal |
| 1. 599, 55 $ | 99, 55 $ | 500, 00 $ | 99900, 45 $ |
| 2. 599, 55 $ | 100, 05 $ | 499, 50 $ | 99800, 40 $ |
| 3. 599, 55 $ | 100, 55 $ | 499, 00 $ | 99699, 85 $ |
Comme vous pouvez le voir, les paiements effectués au cours des premières années d'une hypothèque consistent principalement en des paiements d'intérêts.
Le principal avantage d'un prêt à taux fixe est que l'emprunteur est protégé contre les augmentations soudaines et potentiellement importantes des versements hypothécaires mensuels si les taux d'intérêt augmentent. Les prêts hypothécaires à taux fixe sont faciles à comprendre et varient peu d'un prêteur à l'autre. L'inconvénient des prêts hypothécaires à taux fixe est que lorsque les taux d'intérêt sont élevés, l'admissibilité à un prêt est plus difficile parce que les paiements sont moins abordables.
Bien que le taux d'intérêt soit fixe, le montant total des intérêts que vous paierez dépend de la durée de l'hypothèque. Les établissements de crédit traditionnels offrent des prêts hypothécaires à taux fixe pour diverses durées, les plus courantes étant de 30, 20 et 15 ans.
L'hypothèque de 30 ans est le choix le plus populaire car elle offre le paiement mensuel le plus bas. Cependant, le compromis pour ce faible paiement est un coût global nettement plus élevé, car la décennie supplémentaire, ou plus, à terme est consacrée principalement au paiement des intérêts. Les paiements mensuels pour les prêts hypothécaires à court terme sont plus élevés de sorte que le capital est remboursé dans un délai plus court. De plus, les prêts hypothécaires à court terme offrent un taux d'intérêt inférieur, ce qui permet de rembourser un capital plus important à chaque versement hypothécaire. Ainsi, les prêts hypothécaires à court terme coûtent globalement beaucoup moins cher. (Pour en savoir plus, consultez la rubrique Comprendre la structure de paiement hypothécaire .)
Hypothèques: taux fixe versus taux réglable
Hypothèques à taux variable
Le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire à taux variable est variable. Le taux d'intérêt initial sur un ARM est fixé en dessous du taux du marché sur un prêt à taux fixe comparable, puis le taux augmente avec le temps. Si le BRAS est maintenu assez longtemps, le taux d'intérêt dépassera le taux en vigueur pour les prêts à taux fixe.
Les ARM ont une période de temps fixe pendant laquelle le taux d'intérêt initial reste constant, après quoi le taux d'intérêt s'ajuste à une fréquence prédéterminée. La période à taux fixe peut varier considérablement, allant d'un mois à 10 ans; des périodes d'ajustement plus courtes entraînent généralement des taux d'intérêt initiaux inférieurs. Après la durée initiale, le prêt est réinitialisé, ce qui signifie qu'il y a un nouveau taux d'intérêt basé sur les taux du marché actuels. Il s'agit alors du taux jusqu'à la prochaine réinitialisation, qui peut être l'année suivante.
Terminologie ARM
Les ARM sont beaucoup plus compliqués que les prêts à taux fixe, donc l'exploration des avantages et des inconvénients nécessite une compréhension de certaines terminologies de base. Voici quelques concepts que les emprunteurs doivent connaître avant de sélectionner un ARM:
- Fréquence d'ajustement: il s'agit du temps qui s'écoule entre les ajustements de taux d'intérêt (par exemple mensuels, annuels, etc.). Indices d'ajustement: les ajustements de taux d'intérêt sont liés à un indice de référence. Parfois, il s'agit du taux d'intérêt sur un type d'actif, comme les certificats de dépôt ou les bons du Trésor. Il peut également s'agir d'un indice spécifique, tel que l'indice du coût des fonds ou le London Interbank Offered Rate (LIBOR). Marge: Lorsque vous signez votre prêt, vous vous engagez à payer un taux qui est un certain pourcentage supérieur à l'indice d'ajustement. Par exemple, votre taux ajustable peut être le taux du bon du Trésor d'un an plus 2%. Ces 2% supplémentaires sont appelés la marge. Plafonds: il s'agit de la limite du montant que le taux d'intérêt peut augmenter à chaque période d'ajustement. Certains ARM offrent également des plafonds sur le paiement mensuel total. Ces prêts, également appelés prêts à amortissement négatif, maintiennent les paiements à un niveau bas; cependant, ces paiements peuvent ne couvrir qu'une partie des intérêts dus. Les intérêts impayés font partie du capital. Après des années de paiement de l'hypothèque, votre capital dû peut être supérieur au montant que vous avez initialement emprunté. Plafond: C'est le plus élevé que le taux d'intérêt ajustable peut devenir pendant la durée du prêt.
Le plus grand avantage d'un ARM est qu'il est considérablement moins cher qu'une hypothèque à taux fixe, au moins pour les trois, cinq ou sept premières années. Les ARM sont également attrayants car leurs faibles paiements initiaux permettent souvent à l'emprunteur de bénéficier d'un prêt plus important et, dans un environnement de taux d'intérêt en baisse, lui permettent de bénéficier de taux d'intérêt (et de paiements) plus bas sans avoir besoin de refinancer l'hypothèque.
Un emprunteur qui choisit un ARM peut économiser plusieurs centaines de dollars par mois pendant une période pouvant aller jusqu'à sept ans, après quoi ses coûts sont susceptibles d'augmenter. Le nouveau taux sera basé sur les taux du marché et non sur le taux initial inférieur au marché. Si vous êtes très chanceux, il peut être inférieur en fonction des taux du marché au moment de la réinitialisation des taux.
L'ARM, cependant, peut poser des inconvénients importants. Avec un ARM, votre paiement mensuel peut changer fréquemment pendant la durée du prêt. Et si vous contractez un prêt important, vous pourriez avoir des problèmes lorsque les taux d'intérêt augmentent: certains ARM sont structurés de sorte que les taux d'intérêt peuvent presque doubler en quelques années seulement. (Pour en savoir plus, consultez Hypothèque à taux variable: que se passe-t-il lorsque les taux d'intérêt augmentent).
En effet, les prêts hypothécaires à taux variable sont tombés en disgrâce auprès de nombreux planificateurs financiers après la crise des prêts hypothécaires à risque de 2008, qui a inauguré une ère de saisies et de ventes à découvert. Les emprunteurs ont été confrontés au choc des autocollants lorsque leurs BRAS se sont ajustés et que leurs paiements ont monté en flèche. Heureusement, depuis lors, des réglementations et des lois gouvernementales ont été instituées pour accroître la surveillance qui a transformé une bulle immobilière en crise financière mondiale. Le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) a empêché les pratiques hypothécaires prédatrices qui nuisent au consommateur. Les prêteurs prêtent à des emprunteurs susceptibles de rembourser leurs prêts.
Les ARM sont considérablement moins chers que les hypothèques à taux fixe.
Quel prêt vous convient le mieux?
Lors du choix d'une hypothèque, vous devez tenir compte d'un large éventail de facteurs personnels et les équilibrer avec les réalités économiques d'un marché en constante évolution. Les finances personnelles des individus connaissent souvent des périodes d'avance et de baisse, les taux d'intérêt montent et descendent, et la vigueur de l'économie croît et décroît. Pour placer votre sélection de prêts dans le contexte de ces facteurs, considérez les questions suivantes:
- Quel montant pouvez-vous payer aujourd'hui pour un prêt hypothécaire? Pourriez-vous toujours vous permettre un ARM si les taux d'intérêt augmentent? Combien de temps avez-vous l'intention de vivre sur la propriété? Dans quelle direction vont les taux d'intérêt, et prévoyez-vous que cette tendance se poursuivra?
Si les taux d'intérêt sont élevés et devraient baisser, un ARM vous permettra de profiter de la baisse, car vous n'êtes pas bloqué sur un taux particulier. Si les taux d'intérêt grimpent ou qu'un paiement stable et prévisible est important pour vous, une hypothèque à taux fixe peut être la solution.
Candidats aux ARM
Le propriétaire à court terme
Un ARM peut être un excellent choix si de faibles paiements à court terme sont votre principale exigence, ou si vous ne prévoyez pas de vivre dans la propriété assez longtemps pour que les taux augmentent. Comme mentionné précédemment, la période à taux fixe d'un ARM varie, généralement d'un an à sept ans, c'est pourquoi un ARM peut ne pas avoir de sens pour les personnes qui envisagent de garder leur maison plus longtemps. Cependant, si vous savez que vous allez déménager dans un court laps de temps, ou que vous ne prévoyez pas de conserver la maison pendant des décennies, un ARM va avoir beaucoup de sens.
Disons que l'environnement des taux d'intérêt signifie que vous pouvez souscrire un ARM de cinq ans avec un taux d'intérêt de 3, 5%. Une hypothèque à taux fixe de 30 ans, en comparaison, vous donnerait un taux d'intérêt de 4, 25%. Si vous prévoyez de déménager avant la réinitialisation du BRM de cinq ans, vous allez économiser beaucoup d'argent sur les intérêts. Si, en revanche, vous décidez finalement de rester dans la maison plus longtemps, surtout si les taux sont plus élevés lorsque votre prêt s'ajuste, alors l'hypothèque va coûter plus cher que le prêt à taux fixe ne l'aurait fait. Si, cependant, vous achetez une maison dans le but de passer à une maison plus grande une fois que vous aurez fondé une famille - ou si vous pensez que vous déménagerez pour travailler - alors un ARM peut vous convenir.
Le revenu d'appoint
Pour les personnes qui ont un revenu stable mais qui ne s'attendent pas à ce qu'il augmente considérablement, une hypothèque à taux fixe est plus logique. Cependant, si vous vous attendez à une augmentation de vos revenus, opter pour un ARM pourrait vous éviter de payer beaucoup d'intérêts à long terme.
Disons que vous cherchez votre première maison et que vous venez de terminer vos études de médecine ou de droit ou d'obtenir un MBA. Il est fort probable que vous gagniez davantage au cours des prochaines années et que vous pourrez vous permettre d'augmenter les paiements lorsque votre prêt s'ajustera à un taux plus élevé. Dans ce cas, un ARM fonctionnera pour vous. Dans un autre scénario, si vous prévoyez de commencer à recevoir de l'argent d'une fiducie à un certain âge, vous pourriez obtenir un ARM qui se réinitialise la même année.
Le type de paiement
La conclusion d'un prêt hypothécaire à taux variable est très intéressante pour les emprunteurs hypothécaires qui ont, ou auront, l'argent pour rembourser le prêt avant que le nouveau taux d'intérêt n'entre en jeu. Bien que cela n'inclue pas la grande majorité des Américains, il existe des situations dans lequel il peut être possible de le retirer.
Prenez un emprunteur qui achète une maison et en vend une autre en même temps. Cette personne peut être obligée d'acheter la nouvelle maison pendant que l'ancienne est sous contrat et, par conséquent, elle souscrira un ARM d'un ou deux ans. Une fois que l'emprunteur a le produit de la vente, il peut se retourner pour rembourser le BRAS avec le produit de la vente de la maison.
Une autre situation dans laquelle un ARM aurait du sens est de savoir si vous pouvez vous permettre d'accélérer les paiements chaque mois suffisamment pour le rembourser avant qu'il ne se réinitialise. Utiliser cette stratégie peut être risqué parce que la vie arrive, et bien que vous puissiez vous permettre de faire des paiements accélérés maintenant, si vous tombez malade, perdez votre emploi ou si la chaudière disparaît, cela peut ne plus être une option.
The Bottom Line
Quel que soit le type de prêt que vous sélectionnez, un choix judicieux vous aidera à éviter des erreurs coûteuses. Une chose est sûre: n'allez pas avec l'ARM car le paiement mensuel inférieur est le seul moyen de s'offrir cette maison de rêve. Vous pouvez obtenir un taux similaire au moment de la réinitialisation, mais c'est un sérieux pari. Il est plus prudent de rechercher une maison avec un prix plus petit à la place.
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