Que sont les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS)?
Les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS) sont des produits de placement à revenu fixe qui sont garantis par des hypothèques sur des propriétés commerciales plutôt que sur des immeubles résidentiels. CMBS peut fournir des liquidités aux investisseurs immobiliers et aux prêteurs commerciaux.
Parce qu'il n'y a pas de règles pour normaliser les structures des CMBS, leurs évaluations peuvent être difficiles. Les titres sous-jacents de CMBS peuvent comprendre un certain nombre d'hypothèques commerciales de durées, de valeurs et de types de propriétés variables, comme des logements multifamiliaux et des immeubles commerciaux. CMBS peut offrir moins de risque de remboursement anticipé que les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles (RMBS), car la durée des hypothèques commerciales est généralement fixe.
Fonctionnement des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales
Comme pour les titres de créance garantis (CDO) et les titres hypothécaires garantis (CMO), les CMBS se présentent sous forme d'obligations. Les prêts hypothécaires qui constituent un seul titre commercial adossé à des créances hypothécaires constituent la garantie en cas de défaillance, le capital et les intérêts étant reversés aux investisseurs. Les prêts sont généralement contenus dans une fiducie et ils sont très diversifiés dans leurs conditions, types de biens et montants. Les prêts sous-jacents qui sont titrisés dans CMBS comprennent des prêts pour des propriétés telles que des immeubles et des complexes d'appartements, des usines, des hôtels, des immeubles de bureaux, des parcs de bureaux et des centres commerciaux, souvent au sein de la même fiducie.
Un prêt hypothécaire est généralement une dette sans recours - toute dette à la consommation ou commerciale qui n'est garantie que par des garanties. En cas de défaut, le prêteur ne peut saisir aucun actif de l'emprunteur au-delà de la garantie.
Parce que les CMBS sont des véhicules d'investissement complexes, ils nécessitent un large éventail d'acteurs du marché - y compris des investisseurs, un réparateur principal, un réparateur principal, un réparateur spécial, un titulaire de certificat directeur, des fiduciaires et des agences de notation. Chacun de ces acteurs joue un rôle spécifique pour garantir le bon fonctionnement de CMBS.
Le marché des CMBS représente environ 2% du marché américain des titres à revenu fixe.
Types de CMBS
Les prêts hypothécaires qui soutiennent CMBS sont classés en tranches en fonction de leurs niveaux de risque de crédit, qui sont généralement classés de qualité supérieure ou de qualité supérieure à qualité inférieure. Les tranches de la plus haute qualité recevront à la fois des intérêts et des paiements de principal et présenteront le risque associé le plus faible. Les tranches inférieures offrent des taux d'intérêt plus élevés, mais les tranches qui prennent plus de risques absorbent également la majeure partie de la perte potentielle qui peut survenir lorsque les tranches diminuent de rang.
La tranche la plus basse d'une structure CMBS contiendra les prêts les plus risqués - et peut-être spéculatifs - du portefeuille. Le processus de titrisation impliqué dans la conception de la structure d'un CMBS est important pour les banques et les investisseurs. Il permet aux banques d'émettre plus de prêts au total et donne aux investisseurs un accès facile à l'immobilier commercial tout en leur donnant plus de rendement que les obligations d'État traditionnelles.
Les investisseurs doivent cependant comprendre qu'en cas de défaut sur un ou plusieurs prêts dans un CMBS, les tranches les plus élevées doivent être intégralement remboursées, avec intérêts, avant que les tranches inférieures ne reçoivent de fonds.
Points clés à retenir
- Les CMBS sont garantis par des hypothèques sur des propriétés commerciales plutôt que sur des biens immobiliers résidentiels.Les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales sont sous forme d'obligations, et les prêts sous-jacents sont généralement contenus dans des fiducies.Les prêts dans un CMBS agissent en garantie - avec le capital et les intérêts passés aux investisseurs, en cas de défaillance.
Critique du CMBS
En règle générale, seuls les investisseurs très riches investissent dans CMBS car il n'y a pas beaucoup d'options ici pour l'investisseur moyen. Il est difficile de trouver des fonds communs de placement ou des fonds négociés en bourse (FNB) qui investissent uniquement dans cette catégorie d'actifs, bien que de nombreux fonds communs de placement immobiliers investissent une partie de leur portefeuille dans CMBS.
Exigences pour CMBS
En décembre 2016, la Securities and Exchange Commission (SEC) et la Financial Industry Regulatory Authority (FINRA) ont introduit de nouveaux règlements pour atténuer certains des risques de CMBS en créant des exigences de marge pour les transactions des agences couvertes, y compris les obligations hypothécaires garanties.
