Qu'est-ce qu'une analyse de marché comparative
Une analyse de marché comparative est un examen des prix auxquels des propriétés similaires dans la même zone ont récemment vendu. Les agents immobiliers effectuent une analyse comparative du marché pour leurs clients afin de les aider à déterminer un prix à lister lors de la vente d'une maison ou un prix à offrir lors de l'achat d'une maison. Puisqu'il n'y a pas deux propriétés identiques, les agents ajustent les différences entre les propriétés vendues et celles qui sont sur le point d'être achetées ou inscrites pour déterminer une offre équitable ou un prix de vente. Essentiellement, une analyse comparative du marché est une version moins sophistiquée d'une évaluation formelle et professionnelle.
Comprendre l'analyse comparative du marché
Une analyse de marché comparable peut également inclure des propriétés actuellement cotées, surtout si aucune propriété similaire n'a été vendue récemment. Cependant, les prix indiqués n'indiquent que ce que le vendeur espère obtenir pour la propriété et ne reflètent pas nécessairement ce qu'elle vaut réellement.
Bien que l'analyse comparative du marché ne soit pas une évaluation officielle, l'agent immobilier utilise beaucoup de pratiques et de méthodes similaires qu'un évaluateur utiliserait pour arriver à une valeur raisonnable pour la propriété. Si la maison ou la propriété est si distinctive et / ou unique alors qu'aucune propriété comparable n'a été trouvée, il peut être dans l'intérêt du propriétaire d'engager un évaluateur officiel pour évaluer la propriété.
Exemple d'analyse comparative de marché
Prenons l'exemple d'un couple qui songe à faire une offre pour une maison unifamiliale de quatre chambres et trois salles de bain, de 2 100 pieds carrés sur un quart d'acre de terrain. La maison est proposée à la vente à 300 000 $. L'agent immobilier du couple effectue une analyse comparative du marché et localise trois propriétés similaires récemment vendues dans la même subdivision:
- La première est identique à tous égards à la propriété en question, sauf qu'elle est située sur une route très fréquentée; il a récemment vendu pour 275 000 $. Le second a quatre chambres, trois salles de bains, et est situé sur un quart d'acre de terrain, mais est de 2 400 pieds carrés, car il comprend également un porche grillagé; il s'est vendu pour 315 000 $. Le troisième a quatre chambres, est situé sur un quart d'acre de terrain et est de 2 100 pieds carrés, mais il n'a que deux salles de bains, qui sont toutes deux obsolètes; il s'est vendu pour 265 000 $.
Voici les étapes typiques que l'agent immobilier peut suivre pour effectuer une analyse comparative du marché:
1. Évaluez la qualité du quartier
La première étape consiste à évaluer la qualité du quartier environnant et il existe de bons outils en ligne qui facilitent plus que jamais la tâche.
Google Street View est peut-être le meilleur outil pour rechercher le quartier. Voici ce que vous recherchez:
- Beaux blocs par rapport à des blocs moins attrayants Proximité de commodités comme les plages, les parcs, les écoles, etc. Proximité de lieux désagréables comme les décharges, les autoroutes, les installations industrielles, etc.
Cependant, les images de Google peuvent être obsolètes, donc ce n'est pas un substitut à la conduite dans le quartier.
2. Évaluez la liste originale si elle est disponible
Examinez attentivement les photos et la description pour évaluer l'âge et l'état de la maison, les mises à niveau récentes et les problèmes potentiels avec la stratégie de marketing précédente.
3. Vérifier les estimations de la valeur des propriétés
Une estimation de la valeur de la propriété peut vous aider à évaluer la valeur marchande probable de la maison de votre client et vous donner un point de départ lors du calcul du coût par pied carré de la propriété. Cependant, ces estimations peuvent être inexactes et ne tiennent pas compte des aspects uniques du marché local.
4. Élaborer une CMA préliminaire
Trouvez une idée approximative de la valeur de votre maison en évaluant les annonces vendues, les annonces expirées, les annonces actives et les annonces en attente dans la région qui sont comparables en termes de fonctionnalités, de taille et de commodités à votre annonce. Les propriétés comparables que vous devriez intégrer à votre RMR comprennent:
- Les maisons qui ont été vendues ou ont expiré, sont en attente ou ont été inscrites au cours des six derniers mois. Les annonces vendues vous diront exactement pour quelles maisons similaires de la région se sont vendues récemment et sont votre principal moyen d'évaluer la valeur de votre RMR. Les listes expirées vous indiqueront les prix que le marché n'est pas prêt à supporter. Les annonces avec une vente en attente peuvent vous donner une bonne idée de ce que les maisons similaires vendent en ce moment. Les listes actuelles vous diront à quoi ressemble votre concurrence. Évaluez les maisons avec le même nombre de chambres et de salles de bains. Le nombre de chambres et de bains dans une maison est l'un des critères les plus importants pour évaluer une maison. Par exemple, les maisons de deux chambres sont généralement moins souhaitables que celles de trois chambres ou plus. De même, les maisons avec une seule salle de bain ou sans salle de bain principale ont souvent une valeur de revente inférieure à celles qui en ont plus. Évaluez les maisons à moins de 300 pieds carrés de la vôtre. Avec une maison de 2 000 pieds carrés, regardez les maisons qui se situent entre 1 700 et 2 300 pieds carrés. En règle générale, plus de chambres équivalent à un prix plus élevé, mais la superficie en pieds carrés est presque aussi importante. Évaluez les maisons du même quartier. Il peut être difficile de déterminer exactement le «quartier» dans lequel se trouve la maison s'il ne s'agit pas d'une communauté fortifiée. Pour cette raison, il est important d'évaluer d'abord le quartier en ligne. Évaluez les maisons dans les mêmes zones scolaires ou des zones scolaires comparables. Les districts scolaires sont particulièrement importants dans les grandes villes, où il y a beaucoup d'écoles dans chaque district. Les maisons d'un côté d'une rue peuvent être dans une excellente zone scolaire, tandis que les élèves qui vivent dans des maisons de l'autre côté peuvent s'inscrire dans des écoles de moindre qualité. La différence que les écoles font dans la valeur de la maison peut être très importante. Évaluez les maisons avec une taille de lot similaire. En général, une maison sur 10 acres de terrain vaudra plus qu'une maison par ailleurs comparable sur un seul acre. Évaluez les maisons d'âge similaire. Les maisons neuves sont généralement évaluées plus haut que les maisons anciennes, mais certaines maisons plus anciennes, en particulier les maisons anciennes ou les maisons modernes du milieu du siècle, pourraient exiger une prime sur les nouvelles constructions en raison de leur conception. Évaluez les maisons avec des caractéristiques similaires. Par exemple, si la maison a une piscine creusée ou se trouve dans un quartier fermé avec un club-house, essayez de trouver d'autres annonces avec des caractéristiques similaires. De même, si la maison est sur une propriété en bord de mer, la comparer à d'autres maisons en bord de mer donnera de bien meilleurs résultats que la comparer à des maisons à quelques pâtés de maisons de l'eau.
5. Obtenez un prix moyen d'annonces comparables
Prenez les prix de vente des maisons comparables que vous avez choisies et divisez chacune par leur superficie en pieds carrés pour calculer le prix au pied carré pour chaque maison comparable. Ensuite, trouvez le prix moyen par pied carré de maisons comparables et multipliez-le par la superficie exacte de la maison que vous essayez de vendre.
6. Évaluez la maison en personne.
Sur la base de vos recherches, vous devriez avoir une idée approximative de la valeur de la maison, vous devriez donc être en mesure de répondre à toutes les questions sur la valeur de la propriété que le propriétaire a pour vous. Lors de la visite d'une propriété, tenez compte de facteurs tels que: l'état, les ajouts et les améliorations, les améliorations nécessaires, l'aménagement extérieur et paysager et d'autres commodités. Combinez les données préliminaires de listes comparables avec les informations recueillies au cours de la visite pour créer une RMR complète.
