Quelle est la limite de prêt conforme?
La limite de prêt conforme est le plafond en dollars de la taille d'une hypothèque que la Federal National Mortgage Association (connue sous le nom de Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (alias Freddie Mac) achèteront ou garantiront. Les prêts hypothécaires qui répondent aux critères de soutien des deux organismes quasi gouvernementaux sont appelés «prêts conformes».
En vertu des mandats de la Housing and Economic Recovery Act (HERA) de 2008, la limite de prêt conforme est ajustée chaque année pour refléter les variations du prix moyen d'une maison aux États-Unis. La limite annuelle est fixée par le régulateur fédéral de Fannie Mae et Freddie Mac, l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) et annoncé en novembre. Le FHFA utilise le pourcentage d'augmentation / diminution d'octobre à octobre du prix moyen des logements, comme indiqué dans le rapport sur l'indice des prix des logements publié par la Federal Housing Finance Board (FHFB) pour ajuster les limites de prêt conformes pour l'année suivante.
Les prêteurs traditionnels préfèrent largement travailler avec des hypothèques qui respectent les limites de prêt conformes, car elles sont assurées et plus faciles à vendre.
Fonctionnement de la limite de prêt conforme
La limite de prêt conforme est fixée par le comté. La plupart des comtés se voient attribuer la limite de prêt conforme de base. Cependant, il peut y avoir des variations sur la limite de prêt conforme en fonction des différences économiques régionales.
Par exemple, dans les zones où 115% de la valeur locale médiane du logement dépasse la limite de prêt conforme à la ligne de base, la limite de prêt maximale pour cette zone sera fixée plus haut. La loi sur le logement et la relance économique fixe la limite maximale de prêt pour ces zones comme un multiple de la valeur médiane de la maison. La législation a également fixé un "plafond" à la limite de 150% de la limite de prêt de base.
Le sud de la Californie, le sud de la Floride et la grande région métropolitaine de New York sont trois exemples de régions de la partie contiguë du pays qui satisfont aux exigences de plafonds de prêt conformes plus élevés.
En outre, la loi contient des dispositions légales spéciales qui établissent différents calculs de limites de prêt pour les États de l'Alaska et d'Hawaï, ainsi que pour les territoires insulaires des États-Unis Guam et les îles Vierges américaines. Les limites de prêt conformes pour ces zones ont tendance à être notablement plus élevées que les limites pour les États-Unis, car elles sont désignées comme zones à coût élevé.
Pour 2019, dans la plupart des États-Unis, la limite maximale de prêt conforme - la ligne de base - pour les propriétés d'une unité est de 484 350 $, une augmentation par rapport à 453 100 $ en 2018 (et en hausse par rapport à 417 000 $ lors de sa mise en place par le Housing and Economic Recovery Act en 2008).. Le nouveau plafond de prêt pour les propriétés à un logement dans la plupart des zones à coût élevé est de 726 525 $ (150% de 484 350 $). Pour l'Alaska, Hawaï, Guam et les îles Vierges américaines, la limite de prêt de base est de 726 525 $ pour les propriétés d'une unité. Lors de l'annonce des nouvelles limites de prêt en novembre, la FHFA a noté que la limite maximale de prêt conforme serait plus élevée en 2019 dans tous les pays sauf 47.
Considérations spéciales pour la limite de prêt conforme
Fannie Mae et Freddie Mac sont les principaux teneurs de marché en matière d'hypothèques; les banques et autres prêteurs comptent sur eux pour assurer les prêts qu'ils émettent et pour acheter les prêts qu'ils souhaitent vendre. Les limites de prêt conformes agissent comme des lignes directrices pour les prêts hypothécaires offerts par la plupart des prêteurs traditionnels. En fait, certaines institutions financières ne traiteront que des prêts conformes qui répondent aux critères des agences.
Les prêts hypothécaires qui dépassent la limite de prêt conforme sont appelés prêts hypothécaires non conformes ou jumbo. Le taux d'intérêt sur les hypothèques jumbo peut être supérieur au taux d'intérêt sur les hypothèques conformes.
Étant donné que les prêteurs préfèrent les hypothèques conformes, un emprunteur dont le montant de l'hypothèque dépasse légèrement la limite de prêt conforme doit analyser les avantages économiques de la réduction de la taille de son prêt par le biais d'un versement initial plus important ou d'un financement secondaire (c'est-à-dire en contractant deux prêts au lieu d'un) pour être admissible à une hypothèque conforme.
