Le gouvernement fédéral comprend que les hypothèques résidentielles sont les charges financières les plus importantes que de nombreux Américains assumeront de leur vivant. Afin de fournir une pause (et probablement pour encourager les gens à participer au marché immobilier), l'Internal Revenue Service (IRS) permet aux contribuables de déduire les intérêts payés sur leurs hypothèques.
Mais que se passe-t-il si vous obtenez une hypothèque secondaire ? Est-ce important pour quoi vous l'utilisez? Pouvez-vous déduire les intérêts indéfiniment?
Nous examinerons en profondeur les implications fiscales de la souscription d'une deuxième hypothèque, en vous montrant comment procéder pour calculer votre déduction sur vos impôts et en soulignant diverses restrictions et écueils.
Les bases
Tout d'abord, vous devez comprendre ce qui constitue une «maison admissible» (celle sur laquelle s'applique une déduction des intérêts hypothécaires), et comment l'IRS définit les «intérêts hypothécaires» et les «dettes hypothécaires».
Pour commencer, une «maison qualifiée» fait référence soit à votre résidence principale où vous habitez normalement, soit à une résidence secondaire. Les maisons mobiles, les caravanes résidentielles, les appartements et les bateaux sont tous éligibles, pour autant qu'ils disposent de "couchage, cuisine et toilettes", comme le dit la publication 936 de l'IRS.
Si vous demandez des déductions pour une maison qui sert également à autre chose, comme un immeuble locatif ou un bureau, des règles et des calculs nuancés entrent en jeu, relatifs au temps que vous occupez. Vous pouvez vous référer aux détails ici, mais d'une manière générale, si vous louez une résidence secondaire, vous devez y vivre pendant au moins 14 jours ou plus de 10% du temps loué sur une année (selon la plus longue des deux) pour pouvoir en déduire les intérêts hypothécaires. (Si vous n'y habitez pas du tout, alors vous êtes un propriétaire, et un ensemble de règles complètement différent entre en jeu: voir Déductions fiscales pour les propriétaires d'immeubles locatifs ).
Les intérêts hypothécaires ne s'appliquent qu'aux intérêts payés sur les prêts qui utilisent votre maison en garantie. Ceci comprend:
L'IRS décrit trois catégories de dette hypothécaire. Ceux-ci varient en fonction du moment où vous avez contracté la dette et de l'utilisation du produit:
- La dette avec droits acquis fait référence aux prêts hypothécaires garantis par votre maison au plus tard le 13 octobre 1987 (après quoi les règles fiscales en vigueur sont entrées en vigueur). La dette d'acquisition d'une maison fait référence aux hypothèques souscrites après le 13 octobre 1987 qui ont été utilisées pour acheter, construire ou améliorer votre maison (c.-à-d. Rénovations, réparations, etc.). La dette ou le prêt sur valeur domiciliaire fait référence aux prêts hypothécaires souscrits après le 13 octobre 1987 qui ont été utilisés à d'autres fins non liées à la résidence, comme pour financer les frais de scolarité, une nouvelle voiture, des vacances ou à peu près tout ce qui n'est pas lié à acheter, construire ou améliorer une maison.
Les déductions
Cela dépend du type de dette que vous avez déjà et du montant que vous souhaitez assumer. Si vous êtes marié et déposez conjointement, vous ne pouvez déduire des intérêts que pour 1 million de dollars ou moins de dette d'acquisition de maison et 100 000 $ ou moins de dette domiciliaire dans son ensemble. Si vous êtes célibataire ou marié et déposez séparément, vos limites deviennent respectivement 500 000 $ pour la dette d'acquisition d'une maison et 50 000 $ pour la dette domiciliaire.
En d'autres termes, si votre hypothèque ou vos hypothèques sont utilisées pour acheter, construire ou améliorer votre résidence principale et / ou secondaire (ce qui en fait une dette d'acquisition de maison) et totaliser 1 million de dollars, vous pouvez déduire tout ce que vous avez payé en intérêts. Par exemple, si vous avez un taux d'intérêt de 4% sur chacune des deux hypothèques qui totalisent jusqu'à 1 million de dollars, vous pouvez déduire tous vos versements d'intérêts annuels de 40 000 $.
Cependant, si votre dette d'acquisition d'une maison est, disons, de 2 millions de dollars, vous ne pourrez déduire que la moitié du total des intérêts que vous avez payés sur 2 millions de dollars d'hypothèques au cours de cette année. Si ces mêmes taux d'intérêt de 4% s'appliquaient, vous ne pourriez déduire que 40 000 $ au lieu des 80 000 $ que vous avez probablement payés en intérêts cette année-là. (C'est quelque chose à considérer pour quiconque essaie de financer une propriété à sept chiffres. Voir Jumbo vs Hypothèques conventionnelles: comment elles diffèrent .)
Bien que cette limite ne s'applique pas aux dettes bénéficiant de droits acquis, vous ne pourrez pas prendre de déductions supplémentaires sur les nouvelles hypothèques si votre dette bénéficiant de droits acquis dépasse déjà 1 million de dollars. Et si vous n'avez qu'une dette de droits acquis de 900 000 $? Ensuite, vous ne pouviez déduire les intérêts que pour 100 000 $ supplémentaires de dette d'acquisition de logement.
C'est du moins la règle générale. L'IRS fournit une feuille de calcul pour déterminer vos intérêts hypothécaires réels déductibles.
La paperasse
Tant que vous avez payé au moins 600 $ d'intérêts hypothécaires, vous recevrez un avis de votre créancier hypothécaire ou de votre prêteur (il s'agit généralement du formulaire 1098) quelques mois avant la date de dépôt des déclarations de revenus. En plus du montant en dollars de vos versements annuels, cette déclaration d'intérêt hypothécaire indiquera également vos primes d'assurance hypothécaire payées et vos points déductibles payés (si vous avez acheté une maison cette année-là). Une fois que vous aurez ce document en main, vous l'utiliserez pour remplir votre déclaration de revenus, sur le formulaire 1040, Annexe A (Déductions détaillées).
Avec la dette d'acquisition de maison et la dette sur valeur domiciliaire combinées, vous pouvez techniquement emprunter 1, 1 million de dollars contre votre maison. Cependant, s'il vous arrive d'avoir une dette supplémentaire qui dépasse ce seuil, vous pourriez être en mesure de déduire les intérêts si ce produit a été utilisé pour une dépense admissible, comme un investissement (également déclaré à l'annexe A) ou une entreprise (annexe C ou C-EZ).
Refinancement, points et primes
De plus, si vous payez des points sur la nouvelle hypothèque, vous pouvez les déduire sur la durée du prêt. En supposant que vous refinanciez une nouvelle hypothèque de 30 ans, vous pouvez déduire 1/30 e de tout ce que vous avez payé en points chaque année. Si vous n'avez pas déduit tous les points au moment où vous vendez ou refinancez la maison (à nouveau), vous pouvez déduire tout ce qui reste en une seule fois cette année-là. Vous déposerez la déduction sur l'annexe A, formulaire 1040, ligne 12.
Tant que votre revenu brut ajusté ne dépasse pas 109 000 $ (ou 54 500 $ si vous êtes marié et déposez séparément), vous pouvez également déduire une partie ou la totalité de vos primes d'assurance hypothécaire. Cela tomberait dans votre catégorie «dette d'acquisition d'une maison».
The Bottom Line
Les règles fiscales sont compliquées, c'est indéniable, mais si vous procédez correctement, les dispositions pourraient vous faire économiser des milliers de dollars par an. Assurez-vous de consulter un fiscaliste qualifié avant de décider de contracter une deuxième hypothèque.
