Table des matières
- Bases du dépouillement de capitaux propres
- Utilisation des HELOC
- Tirant une deuxième hypothèque
- Utilisation des exemptions Homestead
- Stratégie de prêts amicaux
- Collatéralisation croisée
- Sociétés immobilières
- The Bottom Line
Le dépouillement de capitaux propres - le processus de réduction de la valeur des capitaux propres d'un actif immobilier - est l'une des plus anciennes stratégies de protection des actifs. Essentiellement, cela implique de grever un bien avec une dette à un point tel qu'il y a peu ou pas de capitaux propres à acquérir par les créanciers. En donnant à une autre partie une réclamation contre la propriété, les propriétaires gardent le contrôle sur les flux de trésorerie et l'utilisation de l'actif, tout en rendant la propriété peu attrayante pour ceux qui tentent de perfectionner tout type de jugement. Bien qu'il s'agisse d'une approche apparemment simple, certaines exigences doivent être remplies pour garantir son efficacité. Différentes façons d'exécuter cette stratégie offrent des niveaux croissants d'avantages aux propriétaires.
Bases du dépouillement de capitaux propres
À ne pas confondre avec l'escroquerie du recours en forclusion, le dépouillement des capitaux propres ou la garantie, est effectué afin de protéger la propriété des actifs immobiliers en rendant les capitaux propres de ces actifs sans valeur aux yeux des créanciers. Bien qu'il existe de nombreuses stratégies différentes de décapage des actions, elles impliquent toutes de contrôler les actifs immobiliers sans avoir de participations importantes. En rendant l'équité dans la propriété difficile ou coûteuse à obtenir, les propriétaires espèrent protéger leurs maisons et autres biens contre la saisie dans les procédures judiciaires. L'idée est simple: garder le contrôle et la jouissance d'une propriété, mais laisser peu ou pas de capitaux propres à un créancier. (Pour en savoir plus, lisez Éviter les escroqueries de forclusion .)
Dans le même temps, comme pour tout type de stratégie de protection des actifs, le dépouillement des capitaux propres doit être exécuté bien avant le moment où la protection est requise. L'exécution de toute stratégie de projection d'actifs au cours d'une procédure judiciaire sera généralement considérée comme inappropriée par les tribunaux. Par exemple, essayer de mettre des actifs au nom d'une autre personne serait considéré comme un transfert frauduleux, effectué dans le seul but de cacher des actifs.
Traditionnellement, la forme la plus courante de dépouillement d'équité (connue sous le nom de dépouillement de conjoint) consistait à renoncer à revendiquer le titre à un conjoint, qui était moins susceptible d'être poursuivi pour des raisons financières. Cette stratégie jusque-là efficace n'est plus utilisée, car le divorce constitue désormais une menace plus grande pour les biens qu'une responsabilité légale.
Utilisation des HELOC
De nos jours, le moyen le plus courant de réduire la probabilité de saisie consiste à emprunter sur l'actif et à accorder à une autre partie un privilège sur la dette. La forme d'emprunt la plus courante est la ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC). Avec un HELOC, le prêteur bénéficie d'un privilège sur les capitaux propres de la propriété, qui sert de garantie pour le prêt. Même un prêt participatif non financé réduira considérablement ses fonds propres sans créer de risque significatif pour l'emprunteur. La plupart des lignes de crédit en actions ne facturent pas de frais pour ne pas utiliser les fonds et sont très bon marché (sinon gratuites) à mettre en place. Les HELOC rendent beaucoup plus difficile et coûteux pour un créancier d'obtenir la valeur nette réelle d'une propriété et dissuadent souvent les créanciers d'engager des poursuites judiciaires, sans affecter les flux de trésorerie de l'emprunteur.
Placer un HELOC non financé sur un bien immobilier est la première ligne de défense pour tout bien; il fournit également une source de fonds qui peut être utilisée pour des urgences ou d'autres obligations financières imprévues. S'il n'est pas financé, le HELOC n'ajoutera aucun risque financier sous la forme des intérêts requis ou des remboursements de capital. Étant donné que les créanciers ne peuvent pas dire le montant réellement dû à la banque, cette stratégie peut décourager efficacement une partie de poursuivre les biens, mais elle est moins efficace si le créancier décide d'aller en justice.
Tirant une deuxième hypothèque
Un moyen de protection plus efficace, quoique plus risqué, consiste à utiliser des prêts financés sous la forme d'un HELOC ou d'une deuxième hypothèque. Lorsque le prêt est financé, le prêteur reçoit un privilège prioritaire, c'est-à-dire une créance sur les capitaux propres pour le montant emprunté, qui remplace le jugement de tout créancier. Dans ce cas, la valeur nette du bien est en fait réduite du montant du capital emprunté, qui ne peut être récupéré par des moyens légaux, ce qui réduit encore la motivation du créancier à poursuivre.
Utilisation des exemptions Homestead
De nombreux États ont des exemptions de propriété, qui limitent le montant de la valeur nette d'un logement qu'un créancier peut saisir pour satisfaire à une obligation financière. Cependant, pour la plupart des gens, l'exemption de propriété ne protégera qu'une fraction de la valeur nette d'une maison. Par exemple, une maison de 400 000 $ sans hypothèque et une exemption de logement de 100 000 $ auraient 300 000 $ de capitaux propres exposés à d'éventuelles réclamations légales. Dans cette situation, il serait logique de conserver un certain type de prêt sur la propriété, de sorte que la valeur nette ne dépasse jamais 100 000 $. Si quelque chose se produit et qu'un jugement est prononcé, un créancier consulte les registres fonciers, évalue la valeur de la maison et décide qu'il y a peu à gagner d'une action en justice coûteuse.
Cependant, le problème du financement du prêt est double. Premièrement, le propriétaire doit trouver une utilisation du capital qui sera tout aussi ou plus productive que l'investissement immobilier. Deuxièmement, le propriétaire doit être en mesure de maintenir le prêt via les paiements mensuels du principal et des intérêts requis, ou risquer la forclusion par le prêteur. Il existe de nombreux témoignages de propriétaires qui dépouillent leurs propriétés de capitaux et les investissent en bourse. Célébrée dans les marchés haussiers, cette stratégie a alimenté les taux de verrouillage pendant de longues périodes de déclin du marché. Lorsque l'on considère cette stratégie, la plupart des gens ne réfléchissent pas à la façon d'utiliser correctement ou d'investir les revenus qu'ils ont retirés de leurs propriétés. (Pour plus d'informations, consultez notre dossier spécial Investopedia: les prêts hypothécaires à risque .)
Stratégie de prêts amicaux
Pour réduire le risque de forclusion, certains propriétaires obtiennent un prêt amical d'une entreprise ou d'une fiducie contrôlée par une personne qu'ils connaissent personnellement. En raison de la relation personnelle, les propriétaires supposent que le prêteur n'exclut pas en cas de période de versements de prêt lents ou inexistants. Beaucoup de ces prêts amicaux sont finalement rejetés comme frauduleux car ils ne semblent pas être authentiques.
Bien que chaque juridiction ait ses propres réglementations spécifiques, pour réussir, le prêt doit être accordé dans un but économique spécifique, doit être correctement documenté et le privilège hypothécaire déposé. Plus important encore, les paiements du principal et des intérêts doivent être effectués à temps et conformément aux documents de prêt. De nombreux prêts accordés pour la protection de biens sont rejetés par les tribunaux parce que l'emprunteur n'a jamais effectué ou documenté le versement d'un prêt hypothécaire.
Collatéralisation croisée
La garantie croisée est une autre stratégie de protection des actifs qui grève les capitaux propres d'une propriété, ces capitaux étant utilisés comme garantie pour plusieurs autres actifs. Même si elle n'a pas de privilège en suspens, elle ne peut pas être attachée car elle protège les intérêts d'un autre prêt ou garantie.
Voici comment cela fonctionne: supposons que deux sociétés appartenant au même groupe possèdent une propriété. La société n ° 1 accorde un prêt à la société n ° 2 et utilise ses biens en garantie. La société n ° 2 utilise ensuite le produit du prêt pour accorder à la société n ° 1 un prêt équivalent et met en gage ses biens en garantie. Sans argent sortant du même groupe de propriété, les deux propriétés ont des privilèges immobiliers et sont désormais protégées contre les créanciers. Si la société n ° 1 est poursuivie et qu'un jugement est obtenu contre la propriété, celle-ci peut toujours être utilisée sans problème.
Finalement, quand il est vendu, le produit est utilisé pour rembourser le prêt hypothécaire existant, ne laissant au créancier aucun recours vis-à-vis de la propriété. Bien qu'il s'agisse d'un exemple très simpliste et transparent, des structures plus complexes, utilisant des entités offshore et des fiducies privées, sont souvent utilisées pour rendre difficile pour les créanciers de déterminer la véritable propriété ou de prouver que les transactions ne sont pas de bonne foi.
Sociétés immobilières
Posséder un immeuble locatif est une entreprise à haut risque. Il est très difficile de protéger l'actif de la responsabilité légale de posséder et de gérer le bien. Cependant, grâce à l'utilisation de LLC immobilières, les propriétaires ont trouvé une méthode pour protéger leurs autres actifs de leurs activités immobilières, et vice-versa. En étant propriétaire d'une propriété au sein d'une LLC à actif unique, seule la propriété elle-même peut être poursuivie, ce qui isole les propriétaires d'autres actifs de la saisie.
Étant donné qu'une LLC est une entité juridique, les créanciers souhaitant poursuivre le propriétaire ne peuvent poursuivre l'intérêt du propriétaire dans la LLC. Afin d'isoler davantage les actifs, les LLC à actif unique sont souvent détenues par une société de portefeuille LLC gérée enregistrée dans un État comme le Nevada, qui autorise un ordre de facturation comme seul moyen d'attaquer l'entité. Étant donné que l'ordonnance de mise en accusation permet uniquement aux créanciers d'intervenir en tant que membre, ils ne recevront jamais de distributions de revenus du gestionnaire mais encourront des obligations fiscales; c'est insoutenable financièrement. Chose intéressante, la plupart des stratégies basées sur les LLC suggèrent également de retirer les capitaux propres via un HELOC, en utilisant les fonds pour investir dans ou mettre à jour d'autres biens immobiliers.
The Bottom Line
Lorsqu'il est effectué dans le cadre d'un plan réfléchi et bien conçu, le dépouillement de capitaux propres peut être un outil de protection des actifs très puissant. Il est souvent préférable de l'utiliser avec d'autres stratégies de protection, telles que la structure LLC immobilière, qui protège la propriété et le propriétaire. Ces stratégies doivent tenir compte de l'utilisation stratégique du produit du prêt et être exécutées bien avant qu'elles ne soient nécessaires, afin d'éviter d'être considérées comme des transferts frauduleux par les tribunaux. Comme pour toute stratégie de protection des actifs, un avocat ayant des connaissances dans ce domaine doit être consulté avant l'exécution de tout prêt ou document juridique. (Pour en savoir plus, consultez notre didacticiel sur les bases du prêt hypothécaire .)
