Aux États-Unis, il existe deux institutions colossales dans le secteur hypothécaire: Fannie Mae et Freddie Mac. La plupart des gens en ont entendu parler, mais peu comprennent ce qu'ils font ou le rôle important qu'ils jouent dans le financement de l'accession à la propriété aux États-Unis. La plupart des gens ne comprennent pas non plus le risque systématique potentiel qu'ils représentent pour l'ensemble de notre système financier. nous discuterons de ce qu'ils font, de leur statut d'entreprise parrainée par le gouvernement (GSE), de leurs missions publiques et de leurs bénéfices. Nous explorerons ensuite le danger que ces mastodontes pourraient représenter pour le marché hypothécaire américain s'ils ne parvenaient pas à gérer efficacement leur risque. N'oubliez pas que lorsque les géants tombent, ce sont les paysans qui sont écrasés.
Ce qu'ils font
Fannie Mae et Freddie Mac achètent et garantissent des hypothèques sur le marché hypothécaire secondaire. Ils n'émettent ni ne gèrent d'hypothèques.
Les créanciers hypothécaires vendent des hypothèques directement à Fannie Mae et Freddie Mac, ou échangent des pools d'hypothèques avec eux en échange de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) adossés à ces mêmes hypothèques, mais qui comportent la garantie supplémentaire du paiement en temps opportun du principal et des intérêts à la support de sécurité. Lorsque les initiateurs d'hypothèques vendent des hypothèques à Fannie Mae ou Freddie Mac, ou vendent les MBS qui leur ont été émis, cela libère à son tour les fonds utilisés pour émettre ces hypothèques afin que les initiateurs puissent ensuite créer encore plus d'hypothèques. Fannie Mae et Freddie Mac investissent également massivement dans leurs propres MBS dans ce que l'on appelle leurs portefeuilles conservés.
En bref, ils facilitent le flux d'argent de Wall Street à Main Street.
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Entreprises parrainées par le gouvernement
Fannie Mae et Freddie Mac sont des GSE. Les deux ont été créés par des actes du Congrès; Fannie Mae en 1938 et Freddie Mac en 1970. Les deux sont des sociétés cotées en bourse affrétées pour servir une mission publique. Leurs actions se négocient sur le NYSE sous les symboles FNM et FRE, respectivement. Bien qu'elles soient des sociétés cotées en bourse, en raison de leurs chartes, elles ont les liens suivants avec le gouvernement fédéral:
- Les deux sociétés ont un conseil d'administration composé de 18 membres, dont cinq sont nommés par le président des États-Unis. Pour soutenir leur liquidité, le secrétaire au Trésor est autorisé, mais non tenu, à acheter jusqu'à 2, 25 milliards de dollars de titres auprès de chaque société. Les deux sociétés sont exonérées des taxes nationales et locales.
En raison de ces liens, le marché a tendance à croire que les titres émis par Fannie Mae et Freddie Mac portent la garantie implicite du gouvernement américain. En d'autres termes, le marché estime que si quelque chose devait mal se passer chez Fannie Mae ou Freddie Mac, le gouvernement américain interviendrait pour les renflouer. Cette garantie implicite se reflète dans la façon dont ils peuvent accéder au financement à moindre coût. Fannie Mae et Freddie Mac sont en mesure d'émettre des dettes d'entreprises, appelées «débentures d'agence», à des rendements inférieurs à ceux des autres institutions.
Mission publique et mission de Fannie Mae et Freddie Mac
Selon leurs chartes, l'objectif public de Fannie Mae et Freddie Mac est de faciliter le flux régulier de fonds hypothécaires à faible coût.
Leurs chartes sont les suivantes:
- Leur objectif particulier est le marché hypothécaire résidentiel. Ils ne peuvent pas s'engager dans des secteurs d'activité non liés ou interrompre le soutien au marché hypothécaire résidentiel. Les prêts hypothécaires qu'ils achètent et garantissent doivent être inférieurs à un montant spécifié par l'Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO). Il leur est interdit d'entrer dans les activités d'autres sociétés de financement du logement - par exemple l'octroi de prêts hypothécaires. Ils doivent atteindre les objectifs annuels fixés par le ministère du Logement et du Développement urbain (HUD). Ces objectifs sont axés sur le logement à revenu faible et modéré et le logement pour les minorités. Ils sont soumis à des exigences de fonds propres minimales et fondées sur les risques et à des examens annuels par l'OFHEO.
Le site Web de Freddie Mac indique que sa mission est de fournir des liquidités, de la stabilité et des prix abordables au marché du logement. Le site Web de Fannie Mae indique que sa mission est d'élargir le logement abordable et d'apporter des capitaux mondiaux aux communautés locales afin de servir le marché américain du logement. (Pour continuer à lire sur l'immobilier, consultez Investir dans l'immobilier , Smart Real Estate Transactions et notre didacticiel sur l' exploration des investissements immobiliers .)
Entreprises à but lucratif ayant une mission publique
Ne vous y trompez pas - Fannie Mae et Freddie Mac sont motivés par les bénéfices, comme l'exigent leurs actionnaires. Tout en remplissant leur mission publique, ils réalisent leurs bénéfices de deux manières principales: garantir les revenus de commissions et les portefeuilles conservés.
- Tout d'abord, couvrons le revenu des frais de garantie, ou «g-fees». Fannie Mae et Freddie Mac conservent un certain pourcentage de chaque versement hypothécaire pour chaque prêt hypothécaire qu'ils ont garanti un paiement en temps opportun du principal et des intérêts à un détenteur de MBS (investisseur). Par exemple, chaque versement hypothécaire mensuel peut être décomposé en capital et intérêts. Le capital et les intérêts, tels qu'ils sont perçus par un gestionnaire de prêts hypothécaires, sont transférés à l'une des deux sociétés, disons Fannie Mae. Fannie Mae transmet ensuite le principal et les intérêts au détenteur du titre adossé à une hypothèque; cependant, il conserve un certain pourcentage des intérêts comme frais de garantie - généralement entre 0, 12% et 0, 50% par an. Considérez-le comme une police d'assurance. Espérons que Fannie Mae recueille plus de revenus de commissions de garantie qu'elle n'en verse à ses détenteurs de titres adossés à des créances hypothécaires en raison de défauts de paiement de l'emprunteur. C'est une très grosse police d'assurance. À la fin de l'année 2006, les deux sociétés avaient des garanties de crédit sur 2 900 milliards de dollars de MBS, selon le secrétaire au Trésor, Robert K. Steel (témoignage du 15 mars 2007 devant le comité des services financiers de la US House sur la réforme du GSE).
Deuxièmement, Fannie Mae et Freddie Mac ont d'énormes portefeuilles conservés d'hypothèques et de MBS. Ils investissent massivement dans leurs propres titres et dans ceux des autres. En raison de leur garantie fédérale implicite, comme discuté précédemment, ils sont en mesure d'émettre de la dette à des rendements inférieurs à ceux d'autres sociétés pour financer leurs portefeuilles conservés. En d'autres termes, ils sont en mesure de générer des écarts sur leurs portefeuilles qui sont potentiellement plus importants que d'autres institutions en raison de cet avantage de financement. Dire que la taille de leurs portefeuilles est énorme est un euphémisme. À leur 2006, les portefeuilles hypothécaires combinés des deux sociétés étaient de 1, 4 billion de dollars, toujours selon Steel (15 mars 2007).
Surveillance de Fannie Mae et Freddie Mac
Fannie Mae et Freddie Mac sont réglementés par l'OFHEO et le HUD. L'OFHEO réglemente la sécurité financière et la solidité de Fannie Mae et Freddie Mac, y compris la mise en œuvre, l'application et le suivi de leurs normes de capital et la limitation de la taille de leurs portefeuilles conservés. L'OFHEO fixe également les limites annuelles de prêt conformes. HUD est responsable de la mission de logement de Fannie Mae et Freddie Mac. Tous les nouveaux programmes de prêts auxquels ils peuvent participer (achat et / ou garantie) doivent être approuvés par HUD. En outre, HUD fixe des objectifs annuels à Fannie Mae et Freddie Mac pour mener à bien leur mission de logement. Ces objectifs sont axés sur le logement à revenu faible et modéré et le logement pour les minorités.
Trop de risques concentrés dans deux entreprises ayant des liens avec le gouvernement fédéral?
Il ne fait aucun doute que Fannie Mae et Freddie Mac jouent un rôle essentiel dans notre système de financement du logement. Cependant, il y a un danger à ce que tant de risques soient concentrés dans seulement deux sociétés. Ils gèrent une immense quantité de risques de crédit et de taux d'intérêt. Si quelque chose tournait mal avec leurs pratiques de gestion des risques et / ou de gestion de portefeuille, il ne fait aucun doute que la douleur et le stress se feraient sentir sur les marchés financiers du monde entier. De nombreux critiques estiment qu'en raison de leur taille et de la complexité de la gestion du risque hypothécaire, ils représentent un risque systématique trop important pour notre économie. De plus, certains croient que Fannie Mae et Freddie Mac ont un avantage injuste en raison de leur garantie fédérale implicite qui leur permet d'émettre des dettes à des taux d'intérêt non disponibles pour d'autres sociétés - en particulier, c'est cette garantie implicite qui a permis à Fannie Mae et Freddie Mac de devenir si grand.
En termes simples, il existe un risque que les deux sociétés soient autorisées à prendre trop de risques aux dépens potentiels du contribuable américain. Pour mettre les choses en perspective, selon le secrétaire au Trésor Steel, fin 2006, Fannie Mae et Freddie Mac avaient environ 4, 3 billions de dollars de crédit hypothécaire, soit environ 40% de l'encours total de la dette hypothécaire aux États-Unis (15 mars 2007). Ou vu différemment, les deux sociétés ont 5, 2 billions de dollars de dette et des obligations MBS en cours, dépassant les 4, 9 billions de dollars de dette publique du gouvernement américain, selon le président du conseil d'administration de la Réserve fédérale, Ben Bernanke (avril 2007).
De plus, personne n'a jamais prétendu que le risque de crédit ou le risque de taux d'intérêt d'une hypothèque était facilement géré ou atténué grâce à l'utilisation de dérivés.
Conclusion
Au cours de l'été 2007, le marché de toutes les hypothèques, à l'exception de celles garanties par Fannie Mae et Freddie Mac, s'est complètement arrêté, soulignant l'importance des rôles joués par les deux sociétés. À l'automne 2007, Freddie Mac a choqué le marché en annonçant d'importantes pertes liées au crédit, alimentant le feu de l'argument selon lequel les deux sociétés représentent un risque énorme pour l'ensemble du système financier. Les avantages que Fannie Mae et Freddie Mac créeront pour le propriétaire américain l'emporteront-ils sur les risques qu'ils présentent pour l'ensemble de notre système financier et pour le contribuable américain? Seul le temps nous le dira.
Pour connaître ces deux institutions, consultez Profit From Mortgage Debt With MBS .
