Qu'est-ce que le taux de rendement de la gestion financière - FMRR?
Le taux de rendement de la gestion financière (FMRR) est une mesure utilisée pour évaluer le rendement d'un placement immobilier et se rapporte à une fiducie de placement immobilier (FPI). Les FPI sont des actions offertes au public par une société immobilière ou une fiducie qui détient un portefeuille de biens immobiliers et / ou d'hypothèques.
Le FMRR est similaire au taux de rendement interne et prend en compte la durée et le risque de l'investissement. Le FMRR spécifie les flux de trésorerie (entrées et sorties) à deux taux distincts appelés taux de sécurité et taux de réinvestissement.
Le taux de rendement de la gestion financière expliqué
Parce que le calcul du taux de rendement de la gestion financière est si complexe, de nombreux professionnels de l'immobilier et des investisseurs choisissent d'utiliser d'autres mesures pour l'analyse immobilière. L'avantage de l'utilisation du FMRR est qu'il permet aux investisseurs de comparer les opportunités d'investissement sur un pied d'égalité.
Bien que le taux de rendement interne (TRI) soit depuis longtemps une mesure standard du rendement au sein du lexique financier, le principal inconvénient est l'incapacité de la valeur à tenir compte du temps ou d'une période de détention. En tant que tel, il s'agit d'un faible indicateur de liquidité, qui joue un rôle important dans la détermination du niveau de risque global de tout titre d'investissement ou véhicule donné. Par exemple, lorsque vous utilisez uniquement le TRI, deux fonds peuvent se ressembler en fonction de leurs taux de rendement, mais l'un peut prendre deux fois plus de temps que l'autre pour revenir simplement au montant de l'investissement principal initial. De nombreux analystes complèteront les mesures de retour IRR ou MIRR avec la période de récupération pour évaluer la durée nécessaire pour récupérer une somme d'investissement principale.
Le taux de rendement interne modifié améliore la valeur du taux de rendement interne standard en ajustant les différences dans les taux de réinvestissement présumés des dépenses de trésorerie initiales et des entrées de trésorerie subséquentes. FMRR va encore plus loin en spécifiant les sorties de trésorerie et les entrées de trésorerie à deux taux différents appelés «taux de sécurité» et «taux de réinvestissement». aux flux de trésorerie négatifs seront utilisés pour couvrir ce flux de trésorerie négatif.
- Les taux sûrs supposent que les fonds nécessaires pour couvrir les flux de trésorerie négatifs génèrent des intérêts à un taux facilement accessible et peuvent être retirés en cas de besoin à tout moment (c'est-à-dire, comme sur un jour de compte de dépôt). Dans ce cas, un taux est «sûr» car les fonds sont très liquides et disponibles en toute sécurité avec un risque minimal en cas de besoin. Les taux de réinvestissement comprennent un taux à percevoir lorsque des flux de trésorerie positifs sont réinvestis dans un investissement similaire à moyen ou long terme avec un risque comparable. Le taux de réinvestissement est supérieur au taux de sécurité car il n'est pas liquide (c'est-à-dire qu'il concerne un autre investissement) et nécessite donc un taux d'actualisation plus risqué.
Points clés à retenir
- Le taux de rendement de la gestion financière (FMRR) est une mesure utilisée pour évaluer la performance d'un investissement immobilier et se rapporte aux FPI. Le FMRR s'appuie sur une formulation de TRI modifiée qui utilise un taux de rendement sûr et un taux de rendement de réinvestissement. le calcul du taux de rendement de la gestion financière est si complexe que de nombreux professionnels de l'immobilier et investisseurs choisissent d'utiliser d'autres paramètres pour l'analyse immobilière.
Calcul du FMRR
Étant donné que le FMRR est un taux de rendement interne modifié, il n'y a pas de méthode de calcul, mais il doit plutôt être calculé par des itérations d'essais et d'erreurs, rendues faciles par un logiciel informatique. Avant d'utiliser un tel logiciel, certaines étapes importantes doivent être entreprises pour déterminer un taux de sécurité et un taux de réinvestissement (supérieurs au taux de sécurité) à appliquer à tous les flux de trésorerie futurs au cours d'une période de détention spécifique.
- Supprimez tous les flux de trésorerie négatifs futurs en examinant les flux de trésorerie positifs de l'année précédente dans la mesure du possible. Les sorties de trésorerie sont plutôt actualisées au taux de rendement sûr et soustraites de tous les flux de trésorerie positifs.Discutez toutes les autres sorties de trésorerie qui ne se sont peut-être pas appliquées à l'étape 1 au présent au taux sûr également. période les flux de trésorerie positifs restants au taux de réinvestissement. Ceux-ci seront ensuite ajoutés aux flux de trésorerie projetés anticipés d'une vente à la fin de la période de détention de l'investissement. Calculer le TRI.
Le résultat de ces étapes est le taux de rendement de la gestion financière.
