Qu'est-ce que la forclusion?
La forclusion est le processus juridique par lequel un prêteur prend le contrôle d'une propriété, expulse le propriétaire et vend la maison après qu'un propriétaire n'est pas en mesure de payer l'intégralité du capital et des intérêts sur son hypothèque, comme le stipule le contrat hypothécaire.
Comprendre la forclusion
Le processus de forclusion tire sa base juridique d'une hypothèque ou d'un acte de fiducie, qui donne au prêteur le droit d'utiliser une propriété en garantie au cas où l'acheteur ne respecterait pas son obligation de remboursement.
Dès qu'un emprunteur ne parvient pas à rembourser son prêt ou son hypothèque à temps, le prêt devient en souffrance. Le processus de forclusion commence lorsqu'un emprunteur fait défaut ou manque un prêt ou un paiement hypothécaire. À ce stade, un propriétaire en défaut sera avisé par le prêteur. Trois à six mois après que le propriétaire a raté un paiement hypothécaire, en supposant que l'hypothèque est toujours en souffrance et que le propriétaire n'a pas compensé les paiements manqués dans un délai de grâce spécifié, le prêteur commencera à forclusion. Plus l'emprunteur recule, plus il devient difficile de rattraper son retard car les prêteurs ajoutent des frais pour les paiements en retard, souvent après 10 à 15 jours.
Le processus de forclusion varie selon les États
Chaque État a ses lois régissant le processus de saisie, y compris les avis qu'un prêteur doit afficher publiquement, les options du propriétaire pour actualiser le prêt et éviter la forclusion, ainsi que le calendrier et le processus de vente de la propriété.
Une forclusion, comme dans l'acte réel d'un prêteur saisissant une propriété, est généralement la dernière étape après un long processus de pré-forclusion, qui peut inclure plusieurs alternatives à la forclusion, dont beaucoup peuvent servir de médiateur aux conséquences négatives d'une forclusion pour l'acheteur et le vendeur. Comme pour les saisies, les États ont leurs lois pour gérer ce processus.
Dans 22 États - dont la Floride, l'Illinois et New York - la forclusion judiciaire est la norme, ce qui signifie que le prêteur doit passer par les tribunaux pour obtenir la permission d'exclure en prouvant que l'emprunteur est délinquant. Si la forclusion est approuvée, le shérif local vend aux enchères la propriété au plus offrant pour essayer de récupérer ce qui est dû à la banque, ou la banque devient propriétaire et vend la propriété par la voie traditionnelle pour récupérer sa perte. Selon la Mortgage Bankers Association, le processus de forclusion judiciaire, depuis le premier emprunteur, le paiement manqué jusqu'à la vente de la maison par le prêteur, prend généralement 480 à 700 jours.
Les 28 autres États - dont l'Arizona, la Californie, la Géorgie et le Texas - utilisent principalement la saisie non judiciaire, également appelée le pouvoir de vente, qui a tendance à être plus rapide et ne passe pas par les tribunaux à moins que le propriétaire ne poursuive le prêteur.
Dans certains cas, pour éviter d'exclure une maison, les prêteurs apporteront des ajustements au calendrier de remboursement de l'emprunteur afin qu'il puisse payer les paiements et ainsi conserver la propriété. Cette situation est connue sous le nom d'abstention spéciale ou de modification d'hypothèque.
Conséquences de forclusion
Si une propriété ne se vend pas lors d'une enchère de forclusion ou si elle n'en a jamais passé autrement, les prêteurs - souvent des banques - prennent généralement la propriété de la propriété et peuvent l'ajouter à un portefeuille accumulé de propriétés saisies, également appelé propriété immobilière (REO). Les propriétés saisies sont généralement facilement accessibles sur les sites Web des banques. De telles propriétés peuvent être attrayantes pour les investisseurs immobiliers car, dans certains cas, les banques les vendent à un prix inférieur à leur valeur de marché, ce qui, bien sûr, affecte négativement le prêteur.
Pour l'emprunteur, une saisie peut rester sur un rapport de crédit pendant sept ans. Cependant, l'impact d'une saisie sur son score FICO diminue avec le temps, par FICO.
