Que signifient les fonds provenant des opérations?
Les fonds d'exploitation (FFO) se réfèrent au chiffre utilisé par les fiducies de placement immobilier (FPI) pour définir les flux de trésorerie de leurs opérations.
Le FFO est calculé en ajoutant la dépréciation et l'amortissement au résultat, puis en soustrayant tout gain sur les ventes. Il est parfois coté par action. Le ratio FFO par action devrait être utilisé à la place du bénéfice par action (BPA) lors de l'évaluation des FPI et autres fiducies de placement similaires.
Fonds d'exploitation (FFO)
Comprendre les fonds provenant des opérations (FFO)
Les FFO sont une mesure de la trésorerie générée par une FPI; les sociétés immobilières utilisent les FFO comme référence de performance opérationnelle. L'Association nationale des fiducies de placement immobilier (NAREIT) a été à l'origine de ce chiffre, qui est une mesure non conforme aux PCGR.
La formule pour FFO est:
FFO = revenu net + amortissement + amortissement - gains sur les ventes de biens.
Toutes les composantes du calcul des FFO sont répertoriées dans le compte de résultat du FPI. Si, par exemple, une FPI avait une dépréciation de 20 000 $, des gains sur ventes d'immeubles de 40 000 $ et un bénéfice net de 100 000 $, son FFO serait de 80 000 $. Toutes les FPI sont tenues de présenter leurs calculs de FFO dans les états financiers publics. Ils divulguent normalement la mesure en tant que note de bas de page sur le compte de résultat.
Les FFO ne doivent pas être confondus avec les flux de trésorerie d'exploitation d'une FPI, qui sont déclarés dans l'état des flux de trésorerie de l'entreprise et mesurent plutôt le montant net de trésorerie et d'équivalents qui entrent dans une entreprise à partir d'activités commerciales régulières et continues. Les FFO ne doivent pas être considérés comme une alternative aux flux de trésorerie comme une mesure de la liquidité.
Pourquoi FFO est une bonne mesure de la performance des FPI
Le FFO compense les méthodes de comptabilité analytique qui peuvent communiquer de manière inexacte la véritable performance d'un FPI. La comptabilité selon les PCGR exige que toutes les FPI amortissent leurs immeubles de placement au fil du temps en utilisant l'une des méthodes d'amortissement standard. Cependant, de nombreux immeubles de placement augmentent en fait de valeur au fil du temps, ce qui rend la dépréciation inexacte dans la description de la valeur d'un FPI. Les amortissements doivent être ajoutés au résultat net pour concilier ce problème.
Le FFO soustrait également tout gain sur les ventes de biens parce que ces types de ventes sont considérés comme non récurrents. Les FPI doivent verser 90% de tous les revenus imposables sous forme de dividendes. Les gains sur les ventes d'immeubles n'ajoutent pas au revenu imposable d'une FPI et ne devraient donc pas être inclus dans l'évaluation de la valeur et du rendement.
Comme indiqué, les FFO par action sont parfois fournis par les entreprises en complément de leur chiffre d'EPS pour les raisons mentionnées ci-dessus. De même, de nombreux analystes et investisseurs évaluent le ratio cours-FFO d'un FPI comme un supplément au ratio cours-bénéfice.
Fonds d'exploitation ajustés
De plus en plus, les analystes immobiliers calculent également les fonds d'exploitation ajustés d'une FPI (AFFO). Ce calcul prend le FFO d'un FPI et soustrait toutes les dépenses récurrentes qui sont capitalisées puis amorties, ainsi que tout alignement linéaire des loyers. Ces dépenses en immobilisations récurrentes peuvent comprendre des dépenses d'entretien comme des projets de peinture ou des remplacements de toiture. L'AFFO a gagné du terrain en tant qu'estimation plus précise du potentiel de bénéfices d'une FPI.
La mesure AFFO a été élaborée pour fournir une meilleure mesure de la capacité de trésorerie ou de dividende générée par une FPI. Outre AFFO, cette mesure alternative est parfois appelée fonds disponibles pour la distribution ou espèces disponibles pour la distribution.
Exemple de FFO d'un FPI
Le centre commercial populaire REIT Simon Property Group a déclaré des fonds d'exploitation sur son compte de résultat 2017 de 4 milliards de dollars, en hausse de 6% par rapport à 2016. Le bénéfice net de la société, quant à lui, s'est élevé à 2, 2 milliards de dollars. Pour arriver à FFO, la société a rajouté une dépréciation et un amortissement d'environ 1, 8 milliard de dollars, et ajusté davantage pour d'autres chiffres plus petits - y compris une réduction de 5, 3 millions de dollars pour le paiement des distributions et des dividendes privilégiés, et une partie des intérêts non contrôlants de la dépréciation et de l'amortissement qui en a résulté. une réduction supplémentaire de 17, 1 millions de dollars. Simon a en outre déclaré un FFO dilué par action de 11, 21 $, par rapport à un BPA dilué de 6, 24 $.
