Au cours de la dernière décennie, le ralentissement économique mondial qui a commencé en décembre 2007 a influencé l'environnement immobilier actuel plus que tout autre. Cette période de bouleversements économiques a été qualifiée de grande récession lorsque de nombreuses personnes, sinon la plupart, ont dû faire face à des défis sans précédent.
Comprendre la dynamique et les implications de cette période qui a commencé avec une bulle immobilière est essentiel pour les acheteurs de maison sur le marché du logement d'aujourd'hui.
Les prix du logement ont de nouveau augmenté depuis l'éclatement de la bulle immobilière, et certains économistes pensent que la nation pourrait connaître une autre bulle immobilière possible, en particulier au niveau local et urbain, selon Econofact.
Comprendre la grande récession
L'économie américaine connaissait un boom depuis de nombreuses années. Mais le gain économique a été anéanti en quelques mois. À partir de 2007, des millions de personnes ont perdu leur emploi et leur logement lorsque le marché du logement a commencé à s'effondrer (c'est-à-dire "l'éclatement" de la bulle immobilière). Du milieu des années 1990 au milieu des années 2000, le prix moyen des logements a augmenté rapidement et a culminé en 2007 lorsque le prix moyen d'une maison aux États-Unis a atteint 314 000 $, selon les données du consensus américain.
En 2000, le prix moyen d'une maison était de 207 000 $. Les prix des logements artificiellement élevés, les pratiques de prêt souples et l'augmentation des prêts hypothécaires à risque étaient économiquement insoutenables, mais la bulle immobilière a continué de croître sans relâche. La bulle a finalement éclaté en 2007.
Points clés à retenir
- En 2007, le marché du logement a commencé à chuter: une combinaison de la hausse des prix des logements, de pratiques de prêt souples et d'une augmentation des prêts hypothécaires à risque a poussé les prix de l'immobilier à des niveaux insoutenables. prêts hypothécaires à risque. Alors que les banques du monde entier commençaient à faire faillite, le gouvernement fédéral américain est intervenu pour éviter une dépression.
Alors que la crise augmentait, de nombreuses saisies et défauts de paiement ont écrasé le marché du logement, dépréciant considérablement la valeur des titres financiers délibérément obscurs directement liés aux prêts hypothécaires à risque (par exemple, les titres adossés à des créances hypothécaires). Les retombées ont créé un effet d'entraînement dans l'ensemble du système financier mondial. Aux États-Unis et dans le monde, les banques ont commencé à faire faillite. Finalement, le gouvernement fédéral américain est intervenu pour atténuer les dégâts.
Le marché du logement pendant la grande récession
Au cours de la période précédant la récession, les investisseurs étrangers et nationaux ont continué de verser de l'argent dans le secteur immobilier. Les acheteurs de maison ont obtenu un crédit sans une gestion adéquate des risques. La combinaison de la hausse des prix des logements et de la facilité de crédit a entraîné une augmentation du nombre de prêts hypothécaires à risque, une cause sous-jacente de la Grande Récession.
Les prêts hypothécaires à risque sont des instruments financiers dont les conditions varient considérablement que les prêteurs proposent aux emprunteurs à risque. Un emprunteur à risque pourrait avoir des antécédents de crédit moins que stellaires, une stabilité des revenus douteuse et un ratio d'endettement élevé. De plus, les prêts hypothécaires à risque étaient populaires parmi les acheteurs de maison qui achetaient des résidences secondaires. En fait, les prêteurs ont spécifiquement ciblé ces acheteurs de maisons pour les prêts hypothécaires à risque.
En outre, les prêts hypothécaires à risque ont souvent des taux d'intérêt ajustables. Les prêteurs à risque ont proposé aux consommateurs des prêts hypothécaires assortis de taux d'intérêt bas pendant une courte période mais, une fois la période initiale spécifiée terminée, les taux d'intérêt peuvent augmenter considérablement. Le taux d'intérêt moyen des prêts hypothécaires à risque entre 1998 et 2001 a été beaucoup plus élevé que les taux hypothécaires conventionnels, jusqu'à 3, 7 points de pourcentage.
Les conséquences du marché du logement
L'effondrement des prêts hypothécaires à risque a fait perdre beaucoup de logement à de nombreuses personnes et les retombées ont provoqué une stagnation économique. Les Américains ont été confrontés à une catastrophe financière, la valeur de leurs maisons étant tombée bien en deçà du montant qu'ils avaient emprunté et les taux d'intérêt des subprimes ayant grimpé.
Les versements hypothécaires mensuels ont presque doublé dans certaines régions du pays. Dans la plupart des cas, les emprunteurs étaient en fait mieux en défaut de paiement sur leurs prêts hypothécaires plutôt que de payer plus pour une maison dont la valeur avait chuté brutalement.
À son tour, la construction domiciliaire a connu une baisse importante limitant l'offre de logements neufs pour une population en croissance constante. Le manque d'approvisionnement et la demande accrue ont créé un marché de vendeurs dans l'industrie immobilière. De plus en plus de gens recherchaient moins de maisons, ce qui a fait augmenter le prix des maisons.
Fait rapide
"Avant la Grande Récession, huit des dix récessions depuis la Seconde Guerre mondiale ont été précédées par un ralentissement du secteur du logement", déclare Econofact.
La bonne nouvelle pour les acheteurs de maisons d'aujourd'hui est que les causes fondamentales de la Grande Récession ont été traitées par l'industrie immobilière, l'industrie financière et les décideurs américains. Pour stimuler la croissance économique, la Réserve fédérale, qui est chargée de fixer les conditions qui influencent l'emploi et la croissance économique, a réduit le taux des fonds fédéraux à près de zéro.
Le taux des fonds fédéraux est le taux d'intérêt auquel les banques s'empruntent. La décision de réduire les frais d'intérêt a permis aux gens d'avoir plus accès au capital pour réinvestir dans l'économie.
Au cours de la dernière décennie, l'effet net de taux d'intérêt proches de zéro a stabilisé l'économie américaine en encourageant les prêts aux institutions financières qui sont systématiquement critiques pour le marché du logement. Aujourd'hui, l'offre et la demande de logements se sont stabilisées. En conséquence, les taux hypothécaires sont en équilibre avec l'économie.
