Qu'est-ce qu'un bail foncier?
Un bail foncier est un accord dans lequel un locataire est autorisé à développer un morceau de propriété pendant la période de location, après quoi le terrain et toutes les améliorations sont remis au propriétaire du bien.
Comment fonctionne un bail foncier
Un bail foncier indique que les améliorations seront la propriété du propriétaire, sauf exception, et stipule que toutes les taxes pertinentes encourues pendant la période de location seront payées par le locataire. Étant donné qu'un bail foncier permet au propriétaire d'assumer toutes les améliorations une fois la durée du bail expirée, le propriétaire peut vendre la propriété à un taux plus élevé. Les baux fonciers sont aussi souvent appelés baux fonciers, car les propriétaires louent uniquement le terrain.
Bien qu'ils soient principalement utilisés dans les espaces commerciaux, les baux fonciers diffèrent considérablement des autres types de baux commerciaux comme ceux que l'on trouve dans les complexes commerciaux et les immeubles de bureaux. Ces autres baux n'affectent généralement pas le locataire à la responsabilité de l'unité. Au lieu de cela, ces locataires doivent payer un loyer pour exploiter leur entreprise. Un bail foncier consiste à louer un terrain pour une période de longue durée, généralement de 50 à 99 ans, à un locataire qui construit un immeuble sur la propriété.
Un bail de 99 ans est généralement la durée de location la plus longue possible pour un bien immobilier. Auparavant, il était le plus long possible en vertu de la common law. Cependant, les baux de 99 ans continuent d'être courants mais ne sont plus les plus longs possibles en vertu de la loi.
Le bail foncier définit à qui appartient le terrain, à qui appartient le bâtiment et les améliorations apportées à la propriété. De nombreux propriétaires utilisent des baux fonciers comme moyen de conserver la propriété de leur propriété pour des raisons de planification, pour éviter tout gain en capital et pour générer des revenus et des revenus. Les locataires assument généralement la responsabilité de toutes les dépenses. Cela comprend la construction, les réparations, les rénovations, les améliorations, les taxes, les assurances et tous les frais de financement associés à la propriété.
Les locataires assument généralement la responsabilité de tous les aspects financiers d'un bail foncier, y compris le loyer, les taxes, la construction, l'assurance et le financement.
Exemple de bail foncier
Les baux fonciers sont souvent utilisés par des franchises et des magasins à grande surface, ainsi que par d'autres entités commerciales. Le siège social de l'entreprise achètera normalement le terrain et permettra au locataire / promoteur de construire et d'utiliser l'installation. Il y a de fortes chances qu'un McDonald's, Starbucks ou Dunkin Donuts près de chez vous soit lié par un bail foncier.
En juillet 2016, la société d'investissement new-yorkaise AllianceBernstein a acheté un bail foncier de 99 ans à BLDG Management pour le George Washington Hotel de New York dans le cadre d'un accord d'une valeur de 100, 4 millions de dollars. BLDG a initialement acheté l'hôtel lors de sa fermeture en 1994. Bien que le bâtiment ait été utilisé par la School of Visual Arts de Manhattan comme dortoir pour étudiants, BLDG a déposé des plans en avril 2016 pour restaurer la propriété dans un hôtel avec un restaurant, un bar et magasins au niveau du sol. La propriété fonctionne actuellement comme le Freehand Hotel, un hôtel de caractère, dans le quartier Flatiron de New York.
Certains des principes fondamentaux de tout bail foncier devraient comprendre:
- Conditions du bailDroits du propriétaire et du locataireConditions de financementUtiliser des dispositionsFraisAssurance titresDéfaut
Baux fonciers subordonnés et non subordonnés
Les locataires de baux fonciers financent souvent les améliorations en contractant des dettes. Dans un bail foncier subordonné, le propriétaire accepte une priorité moins élevée de réclamations sur la propriété au cas où le locataire manquerait au prêt pour améliorations. En d'autres termes, un bailleur foncier subordonné permet essentiellement à l'acte de propriété de servir de garantie en cas de défaut du locataire sur tout prêt lié à l'amélioration. Pour ce type de bail foncier, le propriétaire peut négocier des loyers plus élevés en contrepartie du risque pris en cas de défaillance du locataire. Cela peut également profiter au propriétaire, car la construction d'un immeuble sur son terrain augmente la valeur de sa propriété.
En revanche, un bail foncier non subordonné permet au propriétaire de conserver la priorité absolue des réclamations sur la propriété au cas où le locataire manquerait au prêt pour des améliorations. Parce que le prêteur peut ne pas devenir propriétaire du terrain si le prêt n'est pas payé, les professionnels du prêt peuvent hésiter à prolonger une hypothèque pour des améliorations. Bien que le propriétaire conserve la propriété du bien, il doit généralement facturer au locataire un montant de loyer inférieur.
Avantages et inconvénients d'un bail foncier
Un bail foncier peut bénéficier à la fois au locataire et au propriétaire.
Avantages pour les locataires
Le bail foncier permet à un locataire de construire sur une propriété dans un emplacement privilégié qu'il ne pourrait pas acheter lui-même. Pour cette raison, les grandes chaînes de magasins comme Whole Foods et Starbucks utilisent souvent des baux fonciers dans leurs plans d'expansion d'entreprise.
Un bail foncier n'exige pas non plus que le locataire ait un acompte pour sécuriser le terrain, car l'achat de la propriété nécessiterait. Par conséquent, moins de capitaux propres sont impliqués dans l'acquisition d'un bail foncier, ce qui libère de l'argent à d'autres fins et améliore le rendement de l'utilisation du terrain.
Tout loyer payé sur un bail foncier peut être déductible des impôts sur le revenu des États et du gouvernement fédéral, ce qui signifie une réduction de la charge fiscale globale du locataire.
Avantages pour le propriétaire
Le propriétaire obtient un flux régulier de revenus du locataire tout en conservant la propriété de la propriété. Un bail foncier contient généralement une clause d'indexation qui garantit des augmentations de loyer et des droits d'éviction qui offrent une protection en cas de défaut de paiement du loyer ou d'autres dépenses.
Il y a aussi des économies d'impôt pour un propriétaire qui utilise des baux fonciers. S'ils vendent une propriété à un locataire, ils réaliseront un gain sur la vente. En exécutant ce type de bail, ils évitent de déclarer tout gain. Mais il peut y avoir des implications fiscales sur le loyer qu'ils reçoivent.
Selon les dispositions du bail foncier, un propriétaire peut également être en mesure de conserver un certain contrôle sur la propriété, y compris son utilisation et la façon dont elle est mise en valeur. Cela signifie que le propriétaire peut approuver ou refuser toute modification du terrain.
Inconvénients du locataire
Étant donné que les propriétaires peuvent exiger l'approbation avant d'apporter des modifications, le locataire peut rencontrer des obstacles dans l'utilisation ou le développement de la propriété. En conséquence, il peut y avoir plus de restrictions et moins de flexibilité pour le locataire.
Les coûts associés au processus de location foncière peuvent être plus élevés que si le locataire devait acheter une propriété pure et simple. Les loyers, les taxes, les améliorations, les permis ainsi que les délais d'attente pour l'approbation du propriétaire peuvent tous être coûteux.
Inconvénients du propriétaire
Les propriétaires qui ne mettent pas les dispositions et clauses appropriées dans leurs baux risquent de perdre le contrôle des locataires dont les propriétés sont en développement. C'est pourquoi il est toujours important que les deux parties fassent réviser leurs baux avant de signer.
Selon l'endroit où se trouve la propriété, l'utilisation d'un bail foncier peut avoir des implications fiscales plus importantes pour un propriétaire. Bien qu'ils ne réalisent pas de gain sur une vente, le loyer est considéré comme un revenu. Le loyer est donc imposé au taux ordinaire, ce qui peut alourdir la charge fiscale.
Points clés à retenir
- Un bail foncier est un accord dans lequel un locataire peut développer un bien pendant la période de location, après quoi il est remis au propriétaire du bien.Les baux fonciers ont généralement lieu entre des propriétaires commerciaux, qui louent généralement un terrain de 50 à 99 ans à des locataires qui construire des bâtiments sur la propriété.Les locataires qui, autrement, qui ne peuvent pas se permettre d'acheter un terrain peuvent construire une propriété avec un bail foncier, tandis que les propriétaires obtiennent un revenu régulier et gardent le contrôle sur l'utilisation et le développement de leur propriété.
