Il existe plusieurs façons d'investir dans l'immobilier. Pour de nombreux Américains, l'investissement immobilier le plus élémentaire se présente sous la forme d'une maison familiale ou d'un bien locatif. Investir dans une seule propriété immobilière peut être un investissement important et lucratif avec de multiples possibilités d'utilisation. La polyvalence, la longévité et l'appréciation sont souvent les principales raisons qui rendent les investissements immobiliers uniques relativement sûrs, fiables et rentables au fil du temps.
Une augmentation du financement participatif en ligne et des prêts hypothécaires a également élargi de nombreuses possibilités et opportunités pour les investisseurs immobiliers directs. Des plateformes telles que Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360, etc. offrent des moyens plus rapides, plus faciles et plus efficaces d'obtenir un prêt hypothécaire, augmentant ainsi le potentiel des acheteurs à être plus polyvalents dans leurs investissements.
À mesure que le marché immobilier évolue, de nouvelles offres sont introduites régulièrement. Avec ces introductions, les investisseurs immobiliers ont désormais une gamme de choix allant des groupes d'investissement immobilier, des fonds communs de placement immobilier, des fiducies de placement immobilier et des offres de détail financées par le crowdfunding comme Fundrise. Cependant, les investissements immobiliers directs offrent toujours un moyen de réaliser des bénéfices importants pour les investisseurs avec la bonne combinaison de stabilité financière et de tolérance au risque. Pour ces investisseurs, les options immobilières peuvent être une possibilité qui, lorsqu'elles sont exercées, peuvent augmenter les gains ou réduire certains des risques d'un investissement immobilier direct.
Les options immobilières ne sont pas disponibles sur les bourses, elles n'ont pas de prix fluctuants au-delà de la prime, et elles ne couvrent généralement pas plusieurs unités. Les options immobilières sont les plus utilisées sur le marché de l'immobilier commercial, mais elles peuvent également être utilisées par des investisseurs réguliers. En règle générale, les options immobilières sont utilisées pour des situations ciblées dans lesquelles un acheteur bénéficiera d'une option mais pas d'une obligation d'acheter un bien immobilier à la fin d'une période de détention.
Points clés à retenir
- Une option immobilière est une disposition contractuelle spécialement conçue entre un acheteur et un vendeur.Les options immobilières sont négociées entre les acheteurs et les vendeurs, offrant généralement le plus grand avantage pour l'acheteur.Les dispositions relatives aux options immobilières sont les plus courantes mais les options peuvent être rédigé avec une multitude de variations.
Qu'est-ce qu'une option immobilière?
Les investissements immobiliers directs s'accompagnent de nombreuses considérations uniques qui ne s'appliquent généralement pas aussi strictement à la variété d'autres alternatives immobilières. Pour les investisseurs intéressés ou avancés, une option immobilière en tant que provision pour un contrat d'achat direct d'un bien immobilier peut être une opportunité potentielle. Les options immobilières s'accompagnent d'un niveau de complexité supplémentaire ainsi que de leurs propres paramètres uniques.
D'une manière générale, une option immobilière est une disposition contractuelle spécialement conçue entre un acheteur et un vendeur. Le vendeur offre à l'acheteur la possibilité d'acheter une propriété dans un délai déterminé à un prix fixe. L'acheteur achète l'option d'acheter ou de ne pas acheter le bien avant la fin de la période de détention. Pour le droit de cette option, l'acheteur paie au vendeur une prime d'option. Si l'acheteur décide d'acheter le bien (en d'autres termes, exercer l'option immobilière), le vendeur doit vendre le bien à l'acheteur selon les termes du contrat préexistant.
Vous avez peut-être rencontré le concept d'options lors de l'achat d'actions. Les options offrent à l'acheteur un choix supplémentaire avec des conditions basées sur l'actif sous-jacent. En général, les options peuvent être exercées tôt, détenues jusqu'à l'expiration de l'option, ou éventuellement vendues à un deuxième acheteur avant l'expiration. Les options immobilières sont le plus souvent utilisées par les promoteurs immobiliers et les investisseurs dans les transactions immobilières commerciales ou résidentielles haut de gamme. Les options immobilières offrent plus de flexibilité et potentiellement une plus grande opportunité d'investissement aux acheteurs, avec des avantages limités pour les vendeurs.
Il peut y avoir une multitude d'options immobilières rédigées dans le cadre d'un contrat d'achat immobilier. Parmi les plus courants, citons:
- Option de période de détention: l'acheteur paie une prime pour l'option d'achat du bien mais n'est pas tenu de le faire Option de cotation: l'acheteur utilise l'option pour lister le bien et potentiellement profiter d'une option d'échange 1031: l'acheteur paie une prime pour l'option d'obtention d'une détention période fait alors un échange de biens immobiliers similaires au moment de l'achat
La prime d'option immobilière, la période de détention négociée et le prix de vente final sont souvent les éléments les plus importants négociés dans un accord d'option immobilière.
Exemple d'une option immobilière
Voici une analyse complète des risques et des avantages d'un scénario d'option immobilière. Supposons qu'un constructeur dispose de 500 000 $ et souhaite acheter un terrain répertorié pour 2 millions de dollars. Le constructeur n'est pas certain de certaines choses:
- Le constructeur peut-il amasser 1, 5 million de dollars par l'entremise de prêts bancaires ou d'autres sources? Le constructeur peut-il obtenir les permis nécessaires pour le développement résidentiel ou commercial ou la subdivision de la propriété? Le constructeur peut-il amasser des fonds et obtenir des permis avant qu'un autre constructeur achète le terrain?
Dans cette situation, une option immobilière est appropriée. Pour un coût non remboursable défini (appelé la prime d'option immobilière) de 25 000 $, le constructeur peut conclure un contrat d'option immobilière avec le vendeur. L'option immobilière permet au constructeur de verrouiller le prix de vente de la propriété à 2 millions de dollars sur une période de six mois.
Le contrat d'option immobilière pourrait comprendre les conditions suivantes:
- Détails de la propriété (emplacement, taille et autres détails) Durée du contrat (six mois à compter de la date de l'accord) Prime d'option ou montant de la contrepartie (25 000 $ de prime non remboursable versée par l'acheteur au vendeur en une somme forfaitaire) Prix d'achat convenu si le l'option est exercée pendant le contrat (2 millions $)
Pour la durée de six mois du contrat, il peut y avoir quatre scénarios possibles.
Scénario 1: Le constructeur est approuvé pour un prêt bancaire de 1, 5 million de dollars. Il confirme également qu'il peut obtenir les permis nécessaires au développement. Il exerce son option immobilière pour acheter la propriété au prix prédéterminé de 2 millions de dollars. Le vendeur reçoit 2 millions de dollars et conserve la prime d'option supplémentaire de 25 000 $.
Scénario 2: Après deux mois, le constructeur découvre qu'il ne pourra pas obtenir de permis de développement. Au cours des quatre prochains mois, le constructeur parvient à trouver une autre partie disposée à acheter la propriété pour 2 millions de dollars. Le constructeur vend l'option immobilière à la nouvelle partie pour un nouveau prix de 30 000 $. La nouvelle partie remplace le constructeur dans le contrat d'option d'origine. La nouvelle partie exerce l'option et achète la propriété pour 2 millions de dollars. Le vendeur reçoit 2 millions de dollars de la nouvelle partie et conserve la prime d'option de 25 000 $ du constructeur. Le constructeur a vendu l'option pour 30 000 $, il gagne donc 5 000 $ et n'est pas sellé avec une propriété qu'il ne peut pas utiliser.
Scénario 3: Le constructeur est simplement un acheteur d'options cherchant à profiter de l'appréciation du prix de la propriété. Si le prix demandé de 2 millions de dollars augmente à 2, 2 millions de dollars en cinq mois, le constructeur en bénéficiera en exerçant l'option d'achat de la propriété et en la vendant à profit. À la fin de la transaction, le propriétaire reçoit 2 millions de dollars plus la prime d'option de 25 000 $. Le constructeur réalise un profit de 175 000 $ grâce à la vente de la propriété.
Scénario 4: Le constructeur n'est pas en mesure d'obtenir un prêt ou des permis. Il ne peut pas non plus trouver d'autres acheteurs intéressés. Le constructeur laisse l'option expirer et perd la prime de l'option. Cependant, l'acheteur a pu éviter un investissement potentiellement mauvais de 2 millions de dollars en payant la prime de 25 000 $ (1, 25% de la valeur réelle de la transaction). Le vendeur bénéficie de 25 000 $ et continue de rechercher un acheteur.
Dans tous les cas, une fois un contrat d'options immobilières mis en place, le vendeur n'a plus le choix de vendre le bien ou à quel prix pendant la période de détention des options. Le vendeur doit attendre six mois la décision de l'acheteur. C'est pourquoi le vendeur reçoit et conserve la prime d'option quelle que soit la décision finale de l'acheteur.
The Bottom Line
Les options immobilières offrent une méthode alternative pour négocier, investir et profiter des investissements immobiliers. Ils peuvent être considérés comme un type de contrat de gré à gré entre deux parties individuelles. Il n'y a pas de marché de change pour ces types d'options, mais il peut y avoir des dispositions créatives qui pourraient potentiellement permettre à un acheteur de vendre l'option tout en étant dans une période de détention active. En général, les parties impliquées doivent s'assurer que les dispositions du contrat d'option sont rédigées de manière appropriée, équitables et respectées par les personnes impliquées.
Les contrats d'options immobilières peuvent offrir d'autres moyens de gagner de l'argent, mais généralement l'un de leurs plus grands avantages est le détournement de risques importants. Les promoteurs immobiliers pourraient bénéficier de la détention de plusieurs contrats d'options immobilières et, éventuellement, de l'exercice de quelques contrats sélectionnés en fonction des évolutions de la période de détention. Un titulaire de contrat peut également choisir de renoncer à une option si des changements surviennent pendant la période de détention, comme une nouvelle route très fréquentée ou une augmentation de la criminalité.
Les périodes de détention de ces options peuvent varier, ce qui fait également varier les risques. Un vendeur est généralement bloqué sur un prix fixe. Une forte probabilité d'exercice peut cependant leur donner le temps de faire de meilleurs choix ou arrangements. Un acheteur est généralement tenu de payer une prime spécifiée pendant la durée de la période de détention. Les primes peuvent aider à réduire le prix d'achat. Ils peuvent également permettre à l'acheteur d'obtenir de meilleures conditions de financement hypothécaire, ce qui réduit les coûts globaux. Pendant la durée de la période de détention, un bien immobilier peut également s'apprécier avec un prix d'achat qui reste le même.
Le défaut du vendeur d'options peut être l'un des principaux défis des accords d'options immobilières. Dans de tels cas, le seul recours de l'acheteur est généralement un procès. Le manque d'informations accessibles au public et de dossiers antérieurs sur les participants aux options immobilières est un autre défi. Les investisseurs dans les options immobilières peuvent également devoir envisager des dépenses supplémentaires telles que les frais de services juridiques tels que la rédaction et l'enregistrement du contrat.
