Table des matières
- Croissance des HOA
- Apprenez les lois locales sur les HOA
- Création de la HOA
- Protégez le HOA
- Tenir des registres financiers solides
- Tenez les propriétaires informés
- Suivi des plaintes
- Rencontres de la communauté hôte
- The Bottom Line
Les associations de propriétaires (HOA) gèrent les problèmes affectant l'ensemble de la communauté, tels que la sécurité et la sûreté, le manque d'entretien des propriétés, les nuisances locales ou la prestation de services non pris en charge par le gouvernement local. Les HOA peuvent également être une source de conflits majeurs en raison du pouvoir qu'ils exercent sur les propriétaires.
Les HOA sont généralement formés par des développeurs lorsqu'une nouvelle communauté est construite. Comme condition pour acquérir une propriété dans de nombreuses communautés, les acheteurs doivent rejoindre le HOA. En conséquence, de nombreuses personnes finissent par rejoindre les HOA sans vraiment comprendre ce qu'elles sont ni comment elles fonctionnent, simplement parce qu'elles tombent amoureuses d'une maison particulière.
Croissance des HOA
Les associations de propriétaires (HOA) sont de plus en plus répandues. En parlant de cette croissance explosive de la formation de copropriétés, les associations de propriétaires et les coopératives, professeur en politique publique, Robert H. Nelson, déclare:
En 1970, il ne représentait qu'environ 1% des logements aux États-Unis. En 2010, cependant, il y avait plus de 300 000 associations communautaires abritant plus de 60 millions d'Américains, 20% de la population américaine… Entre 1980 et 2000, la moitié des nouveaux logements aux États-Unis ont été construits et organisés sous la gouvernance privée de une association communautaire.
Apprenez les lois locales sur les HOA
Les codes fonciers de l'État énoncent les directives juridiques pour la création d'une association de propriétaires. Au Texas, par exemple, le chapitre 204 du code de la propriété stipule qu'un comité de trois personnes doit se former pour demander la formation d'une association de propriétaires (POA). Le comité doit déposer un avis écrit officiel de son intention de créer un POA avec adhésion obligatoire. Tous les propriétaires de documents d'un lotissement doivent être informés et les propriétaires d'au moins 60% de la propriété doivent signer et approuver la pétition dans un délai d'un an. Une fois que le POA existe, il peut créer des restrictions par le biais d'un processus de pétition distinct qui nécessite l'approbation des propriétaires d'au moins 75% des biens du lotissement.
Création de la HOA
Le processus d'établissement d'un HOA dépend de son emplacement, mais les étapes suivantes seront probablement nécessaires.
- Établir une structure commerciale en formant une LLC ou une société à but non lucratif Créer des clauses restrictives, des conditions et des restrictions (CC et R) qui décrivent comment le HOA fonctionnera et quelles règles les propriétaires doivent respecter.Établir une procédure de modification future des CC & R langage facile à comprendre pour les résidents de la communauté Élaboration de documents constitutifs, tels que les statuts et les statuts (qui décrivent la fréquence des réunions, les directives de vote, l'élection des dirigeants de la HOA et d'autres procédures opérationnelles) Élection des officiers / membres du conseil qualifiés (le trésorier a réellement besoin pour comprendre comment tenir des livres et gérer l'argent, par exemple)
Si les personnes qui établissent le HOA ne sont pas des experts en droit immobilier, l'embauche d'un avocat avec une expertise HOA serait une bonne décision à ce stade. La HOA ne pourra pas appliquer ses règles si elles sont contestées et jugées non légales. Un bon avocat peut également souligner les problèmes clés auxquels les dirigeants de la HOA doivent prêter attention, tels que les lois sur le logement équitable, pour éviter les problèmes juridiques une fois que l'association est opérationnelle. Les réglementations fédérales, étatiques et locales ont priorité sur les règles HOA.
(Pour une lecture connexe, voir: Comment choisir le bon avocat .)
Protégez le HOA
Les dirigeants et le conseil d'administration sont chargés de diriger et de superviser le HOA. À ce niveau de responsabilité élevé s'ajoute un niveau de risque élevé. Le HOA a besoin d'un moyen de se protéger si un propriétaire décide de poursuivre.
Pourquoi un propriétaire pourrait-il poursuivre? À Elk Grove, en Californie, un résident a poursuivi son HOA au sujet de ses changements suggérés aux règles de stationnement du quartier. Un homme de Houston, au Texas, a poursuivi son HOA parce qu'il voulait qu'il enlève les barres antivol de son domicile malgré le taux de criminalité élevé dans la région. Une organisation de logement équitable a poursuivi une association de copropriété en Floride pour avoir refusé de permettre aux enfants de vivre dans le bâtiment. Un membre du conseil d'administration pourrait être poursuivi pour avoir violé son obligation fiduciaire envers les résidents de la HOA et pourrait être tenu personnellement responsable.
L'assurance des administrateurs et des dirigeants assure une protection financière aux personnes qui dirigent la HOA. Il couvre à la fois les frais de défense et les dommages et intérêts. Cependant, il ne couvre pas les fautes intentionnelles. L'assurance vol des employés peut protéger l'association si un administrateur, un dirigeant ou un gestionnaire immobilier détourne des fonds HOA.
Tenir des registres financiers solides
Un HOA a besoin d'argent pour fonctionner, et cet argent vient des résidents de la communauté. Une partie de l'argent finance l'administration de la HOA (par exemple, les services juridiques, comptables et de gestion), mais la majeure partie de l'argent va à l'entretien des espaces communs. Il pourrait payer pour les services d'aménagement paysager, l'entretien de la piscine et même la collecte des ordures. Une partie de l'argent est dépensée chaque mois et le reste est mis de côté dans un fonds de réserve. Parfois, une dépense importante surviendra qui ne peut pas être payée sur le fonds de réserve de la HOA. Dans ce cas, la HOA demandera aux résidents de payer des frais supplémentaires appelés une évaluation spéciale.
Un nouveau HOA devra effectuer une analyse de financement et établir un budget pour déterminer le montant à percevoir dans les cotisations mensuelles des propriétaires de chaque propriété. L'analyse est basée sur les dépenses qui seront payées par les membres de la communauté, combien elles coûteront, combien seront affectées au fonds de réserve et le pourcentage des biens de la communauté appartenant à chaque résident. En outre, le fonds de réserve doit être géré et investi pour maintenir la santé financière de la HOA (par exemple, la valeur du fonds doit être préservée contre l'inflation).
Tenez les propriétaires informés
En tant que membres de la communauté qui paient des cotisations et sont affectés par les décisions de la HOA, les résidents doivent être tenus informés des activités de la HOA et de tout problème affectant la communauté. Les HOA doivent tenir des réunions régulières et informer les résidents suffisamment à l'avance que tout le monde a la possibilité d'y assister. Ils doivent également organiser des élections pour les administrateurs et les dirigeants et garantir à chacun la possibilité de voter. Un bulletin d'information communautaire, un courriel et / ou un site Web peuvent également aider à garder les propriétaires informés.
Les agents et les directeurs de HOA devraient conserver des registres détaillés de leurs activités, tels que les procès-verbaux des réunions communautaires. Les associations devraient divulguer régulièrement des informations financières importantes aux membres de la communauté. Les membres doivent être conscients de leur droit de consulter les dossiers HOA et avoir accès sur demande.
(Pour en savoir plus, voir: Gérer votre pension de copropriété .)
Suivi des plaintes
Les HOA sont des communautés basées sur des règles, donc de temps en temps, elles doivent appliquer les règles que les membres de la communauté enfreignent. Les HOA doivent également traiter les plaintes des résidents concernant les règles existantes qu'ils n'aiment pas ou les règles qui, selon eux, devraient être ajoutées pour résoudre un problème en cours.
Les HOA doivent appliquer les règles rapidement et de manière cohérente. Les propriétaires qui refusent de se conformer devraient être condamnés à une amende. Si un propriétaire refuse de se conformer, le HOA peut devoir envoyer le compte aux collections ou poursuivre le propriétaire. Les HOA devraient éviter une application sélective - en d'autres termes, ils ne devraient pas jouer les favoris avec les dirigeants HOA ou les résidents de la communauté avec lesquels ils sont amis. Un comportement biaisé peut entraîner un procès.
L'embauche d'une société de gestion professionnelle peut réduire le fardeau des dirigeants et administrateurs d'un HOA et éliminer une source potentielle de conflit entre les dirigeants HOA et d'autres membres de la communauté. La société de gestion peut prendre en charge une grande partie du travail administratif et faire face aux désagréments tels que l'application des règles et la perception des cotisations. Il peut également utiliser son expertise en gestion immobilière pour assurer le bon fonctionnement de la communauté et éviter les erreurs que des dirigeants et administrateurs inexpérimentés pourraient commettre. Cependant, la gestion professionnelle coûte de l'argent, ce qui signifie que les frais mensuels HOA des propriétaires seront plus élevés.
Le pire des cas pour l'application des règles implique la saisie sur la propriété d'un propriétaire pour non-paiement des cotisations ou des évaluations spéciales. Cette mesure extrême peut créer une situation litigieuse entre le propriétaire et le HOA. Les saisies font également baisser la valeur des propriétés, ce qui n'est pas bon pour les autres résidents du quartier.
Rencontres de la communauté hôte
Les HOA peuvent être strictement des affaires, mais ils ne doivent pas l'être. Une activité ludique occasionnelle permet aux membres de HOA de se connaître sur une base amicale et sociale, et pas seulement dans le cadre potentiellement conflictuel d'une réunion HOA. Si les voisins se connaissent personnellement, la communauté peut être un endroit plus agréable à vivre et les conflits peuvent être plus faciles à résoudre.
The Bottom Line
Former et gérer une association de propriétaires est une tâche énorme avec des responsabilités importantes et des implications majeures. Si vous envisagez d'acheter une propriété dans un HOA, comprenez dans quoi vous vous engagez avant d'acheter.
(Pour plus de détails, voir: 9 choses que vous devez savoir sur les associations de propriétaires .)
