Une amélioration locative est un changement apporté à un immeuble locatif pour l'adapter aux besoins particuliers d'un locataire. Les améliorations locatives, telles que la peinture, l'installation de cloisons, le changement du plancher ou l'installation d'appareils d'éclairage personnalisés, peuvent être entreprises soit par les propriétaires, qui peuvent offrir de le faire pour augmenter la valeur marchande de leurs logements locatifs, soit par les locataires eux-mêmes.
Bien que la durée de vie économique utile de la plupart des améliorations locatives soit de cinq à 15 ans, l'Internal Revenue Code exige que l'amortissement de ces améliorations se produise pendant la durée de vie économique de l'immeuble. Les améliorations locatives ont des règles d'amortissement différentes selon que vous travaillez avec des rapports financiers basés sur la fiscalité américaine ou des rapports financiers selon les principes comptables généralement reconnus (PCGR) américains. À des fins fiscales, les améliorations locatives peuvent être amorties pour des périodes allant jusqu'à 15 ans.
Points clés à retenir
- Une amélioration locative est un changement apporté à un immeuble locatif pour l'adapter aux besoins particuliers d'un locataire. L'IRS ne permet pas de déductions pour les améliorations locatives. Mais comme les améliorations sont considérées comme faisant partie du bâtiment, elles sont sujettes à amortissement.En vertu des PCGR, l'amortissement des améliorations locatives doit suivre un calendrier de 15 ans, qui doit être réévalué chaque année en fonction de sa durée de vie économique utile.
Comment fonctionnent les améliorations locatives
Les améliorations locatives sont également connues sous le nom d'améliorations locatives ou d'aménagements et sont généralement effectuées par les propriétaires de propriétés commerciales. Les propriétaires peuvent fournir ces améliorations aux locataires existants ou nouveaux. Les modifications sont adaptées pour répondre aux besoins d'un locataire spécifique et à ses besoins. Seules les améliorations apportées à l'intérieur de l'espace d'un locataire spécifique sont considérées comme des améliorations locatives.
Les améliorations locatives, comme indiqué ci-dessus, s'appliquent aux changements structurels de l'espace qui bénéficieront à un locataire spécifique. Donc, apporter des modifications à l'espace d'un locataire ne constitue pas une amélioration locative pour son voisin. Les modifications à l'extérieur d'un bâtiment ou de son paysage ne s'appliquent pas non plus. Si un propriétaire remplace le toit de l'immeuble, modernise l'ascenseur ou ouvre le parking, aucun de ces changements n'est considéré comme une amélioration locative, car ils ne bénéficient pas à un locataire particulier.
Une fois le bail terminé, les améliorations appartiennent généralement au propriétaire, sauf indication contraire dans l'accord. Si le locataire est en mesure de les prendre, il doit les retirer sans aucun dommage à la propriété.
Rapports financiers sur la base fiscale américaine
La règle des 15 ans a été promulguée par l'Internal Revenue Service (IRS) en 2004. Avant cette année, la durée d'amortissement était de 39 ans. La règle des 15 ans n'est pas permanente et doit être renouvelée chaque année. La durée d'amortissement est fixe quelle que soit la durée de vie réelle de l'amélioration locative ou la durée résiduelle du bail.
Information financière PCGR
Pour les rapports financiers PCGR, les améliorations aux baux locatifs peuvent être capitalisées ou passées en charges en fonction du montant en dollars de l'amélioration. Les entreprises fixent une limite de capitalisation, une norme comptable interne déterminée par la direction qui fixe le montant seuil au-dessus duquel un élément est capitalisé au lieu de passer en charges. Si le montant ne dépasse pas la limite de capitalisation, l'amélioration locative est passée en charges dans la période au cours de laquelle elle est réalisée. Si, toutefois, le coût dépasse la limite de capitalisation, l'entreprise la capitalise et l'amortit.
Une amélioration locative capitalisée selon les PCGR est amortie sur la moindre de la durée de vie utile restante ou de la durée restante du bail. La durée de vie utile est déterminée en fonction des estimations de la direction. De plus, la durée restante du bail peut inclure des extensions tant qu'elles sont prévisibles et raisonnablement assurées de se produire. Si l'immeuble est acheté par la suite, le bail cesse d'être en vigueur et l'amélioration locative serait amortie sur la durée de vie utile restante de l'immeuble.
