Une fiducie de placement immobilier (FPI) doit verser au moins 90% de son bénéfice imposable sous forme de dividende aux actionnaires, ce qui fait des FPI des instruments à rendement relativement élevé. En fait, du point de vue du rendement total - dividendes plus appréciation des prix - les FPI se comportent comme des actions à petite capitalisation typiques. Mais contrairement aux actions à petite capitalisation, la majeure partie du rendement attendu d'un FPI ne provient pas de l'appréciation des prix mais des dividendes. En fait, en moyenne, environ les deux tiers du rendement d'un FPI proviennent de dividendes. Un inconvénient pour les investisseurs est qu’en tant qu’investissement à haut rendement, un FPI devrait être sensible aux variations des taux d’intérêt., nous explorons cette relation. (Pour une lecture contextuelle, voir Que sont les FPI ?)
Rendements relativement élevés
Dans la figure 1, nous montrons le rendement médian de chaque secteur de FPI en septembre 2004 comme exemple du risque qu'un FPI peut présenter. Le haut de chaque barre est dans le rendement de 75%; le fond est dans le rendement de 25%; et la rupture du vert au bleu au milieu est le rendement médian.
Figure 1: Rendements dans différents secteurs des FPI
Vous pouvez voir que les rendements varient selon le secteur. En septembre 2004, le rendement médian de toutes les FPI (la barre la plus à droite) était d'environ 5, 5%, mais les rendements étaient dispersés: le rendement de 25% (le bas de la partie bleue) était d'environ 4% et le 75% le rendement était supérieur à 6, 5% (le haut de la portion verte). Cela signifie que seulement la moitié des rendements des FPI se situaient entre 4% et 6, 5%, tandis que l'autre moitié des rendements des FPI était en dehors de cette fourchette. Dans le même temps, le rendement des bons du Trésor américain à long terme était inférieur à 5%. Cela suggère que si votre objectif est le revenu, vous pourriez faire mieux avec une FPI, mais vous assumeriez un risque supplémentaire. le
Rendements totaux du FPI par rapport aux taux d'intérêt
La sagesse conventionnelle dit que des taux plus élevés sont généralement mauvais pour les FPI. L'indice REIT le plus populaire est l'indice NAREIT Equity REIT. Le graphique 2 compare la valeur de l'indice NAREIT à l'obligation du Trésor à 10 ans (obligation T) du début de 1972 à presque la fin de 2004:
Figure 2 - Index Copyright NAREIT
Rapport annualisé pour la période se terminant en septembre 2004
| 1 année | 2 ans | 3 années | 4 ans | 5 ans | 6 ans | 7 ans |
| 25, 6% | 26% | 20, 4% | 18, 6% | 18, 8% | 13, 7% | 9.2% |
Tableau 1
Rendements des prix des FPI par rapport aux taux d'intérêt Malheureusement, nous pouvons probablement supposer que les rendements antérieurs comme ceux-ci ne peuvent pas être reproduits à long terme pour l'industrie dans son ensemble. Il y aura des exceptions à court terme.
Concentrons-nous uniquement sur la composante prix des actions de FPI. Dans la figure 3 ci-dessous, nous comparons les mêmes taux des bons du Trésor à 10 ans à un indice de prix uniquement. En d'autres termes, nous excluons les dividendes et isolons uniquement les variations de prix pour voir ce qui arriverait à 100 $ s'il était investi en 1972.
Figure 3 - Fonds de droit d'auteur provenant des opérations (FFO).
Bien que ces gains puissent être reproduits à l'avenir, il est peu probable. De plus, il est tout à fait possible que les prix puissent revenir aux multiples antérieurs (par exemple, le prix comme multiple de FFO).
Deuxièmement, le taux d'intérêt à moyen terme est bas par rapport aux normes historiques. Il est tout à fait probable que ce taux d'intérêt augmente légèrement. Si les 15 années de corrélation inverse entre les taux et les prix des FPI indiquées ci-dessus se poursuivaient, les prix des FPI en souffriraient.
Sommaire
La période de 15 ans examinée ci-dessus montre qu'il existe une forte relation inverse entre les prix des FPI et les taux d'intérêt. En moyenne, il serait prudent de supposer que les hausses de taux d'intérêt seront probablement compensées par la baisse des prix des FPI. Bien entendu, la réaction des secteurs variera. Par exemple, certains soutiennent que dans le cas des FPI résidentielles et de bureaux, la hausse des taux d'intérêt ferait grimper les prix des FPI parce que la hausse des taux correspond à la croissance économique et à une demande accrue. Mais vous devrez être sélectif dans un tel environnement. La bonne nouvelle concernant les FPI est que les rendements élevés sont une sorte de couverture contre les baisses de prix: si vous achetez une FPI à haut rendement, toute baisse de prix sera atténuée par des revenus élevés dans l'intervalle.
Pour en savoir plus sur les FPI, voir Évaluation de base d'une fiducie de placement immobilier (FPI) et The REIT Way .
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