Qu'est-ce qu'une fiducie foncière?
Une fiducie foncière est une entité juridique qui prend possession d'un bien ou qui en détient l'autorité à la demande du propriétaire du bien. Comme les autres types de fiducie, les conditions de chaque fiducie foncière sont uniques.
Points clés à retenir
- Les fiducies foncières sont des organisations qui acquièrent la propriété légale, l'intendance ou le contrôle partiel des biens à la demande du propriétaire foncier.Les fiducies foncières détentrices de titres, également appelées fiducies foncières de l'Illinois, protègent l'anonymat des propriétaires fonciers et gardent les biens hors d'homologation. Les propriétaires fonciers qui utilisent des servitudes de conservation pour transférer des droits de développement à une fiducie foncière de conservation peuvent recevoir une déduction fiscale pour leur don de bienfaisance. les cas de fraude, certains dons de servitudes de conservation et les fiducies foncières qui les acceptent font l'objet d'un examen accru.
Comment fonctionne une fiducie foncière
Commencez par comprendre les deux types de fiducie foncière.
- Une fiducie détentrice d'un titre permet au propriétaire de conserver anonymement tous les droits sur la propriété et de diriger les actions de la fiducie foncière. Ces fiducies sont aussi communément appelées «fiducies foncières de l'Illinois» car elles ont été popularisées pour la première fois à Chicago au cours des années 1800. À cette époque, les propriétaires fonciers n'étaient pas autorisés à voter sur des projets de ville aux mêmes endroits où ils possédaient des terres. Pour contourner cette loi, les riches hommes d'affaires et les politiciens utiliseraient des fiducies foncières pour acheter des terres de manière anonyme, protégeant ainsi leurs droits de vote.
Les 50 États n'ont pas tous une structure juridique en place pour une fiducie foncière détenant un titre. Cependant, la plupart des États s'en remettent aux lois sur les fiducies foncières de l'Illinois s'ils n'en ont pas, ce qui signifie que tout individu peut former une fiducie foncière de «style Illinois» dans n'importe quel État avec des conseils juridiques appropriés. Une fiducie foncière de conservation, d'autre part, exige que le propriétaire foncier renonce à certains droits sur l'utilisation et l'aménagement du territoire. Le but d'une fiducie de conservation des terres est de protéger la faune, les sites historiques ou culturels et les ressources naturelles contre le développement commercial ou d'autres activités susceptibles de perturber ou de polluer.
Fiducies foncières détentrices de titres (aka Illinois Land Trusts)
Dans une fiducie foncière détenant un titre, le propriétaire foncier signe un document appelé Deed in Trust, qui transfère la propriété légale de la propriété. Lors de la création de la fiducie, le propriétaire foncier (qui est à la fois le concédant de la fiducie et le bénéficiaire) peut spécifier comment le terrain doit être géré, qui en a le contrôle et comment les revenus qu'il génère sont distribués. Cela signifie que bien que la fiducie soit le titulaire du titre sur papier, le propriétaire foncier conserve un contrôle total sur la propriété.
Les fiducies détentrices de titres sont utilisées comme un moyen pour les propriétaires fonciers de maintenir l'anonymat et de garder les actifs précieux hors de l'homologation. Ils peuvent également offrir un certain nombre d'autres avantages liés à la planification successorale et protéger les actifs contre les jugements ou les privilèges. Cela peut être particulièrement utile pour les très riches, les célébrités et les grandes entreprises qui souhaitent garder les plans de développement secrets.
Un exemple typique: le célèbre Walt Disney World Resort à Orlando, en Floride, a été initialement acheté en 1965 en utilisant une fiducie foncière détentrice du titre. Les propriétaires originaux des marécages de Floride sur lesquels le complexe est construit n'avaient aucune idée que Disney, déjà un nom familier à l'époque, était derrière l'achat. S'ils avaient eu connaissance de l'identité de l'acheteur, ils auraient probablement augmenté leur prix demandé.
Fiducies pour les terres protégées
Dans une fiducie foncière de conservation, la fiducie ne prend pas nécessairement en charge le titre foncier, sauf si la propriété est donnée en totalité. Au lieu de cela, un propriétaire foncier peut conclure un accord juridiquement contraignant, appelé servitude de conservation, «donnant» ainsi ses droits de développement à la fiducie. La fiducie est chargée de veiller à ce que la servitude soit appliquée et, dans certains cas, de gérer le bien.
Les servitudes de conservation peuvent être adaptées de manière à ce que le propriétaire foncier conserve ses droits de propriété et d'utilisation - tels que le droit de continuer à cultiver ou à élever du bétail - tout en veillant à ce que les terres restent inexploitées à perpétuité. Les servitudes de conservation «suivent le terrain», ce qui signifie que les conditions de la servitude restent en vigueur même si le terrain est vendu ou transmis à des héritiers.
56 millions
Le nombre total d'acres de terres non développées gérées par plus de 1 300 fiducies foncières de conservation privées aux États-Unis
Considérations particulières
Il existe une autre distinction importante entre les fiducies foncières détentrices de titres de propriété et de conservation: un don à ces dernières pourrait vous rapporter un gros allégement fiscal.
Si un propriétaire foncier fait don de ses droits d'aménagement à une fiducie de conservation, il peut recevoir une déduction fiscale égale à la différence entre la valeur du terrain tel qu'il est grevé (avec la servitude en place) et ce qu'il pourrait valoir s'il était aménagé pour son " utilisation optimale. " Dans certains cas, cette déduction peut valoir des millions de dollars.
En règle générale, les propriétaires fonciers sont soit des agriculteurs et des éleveurs qui possèdent la propriété depuis des générations, soit des particuliers, des familles ou des entreprises très riches qui peuvent se permettre d'acheter directement des parcelles. Récemment, cependant, un nouveau créneau d'investissement s'est développé, conçu pour ouvrir les avantages fiscaux de la conservation à une plus grande partie de la population.
Investir dans les servitudes de conservation…
En utilisant un partenariat multi-membres (ou «syndicat»), ces sociétés d'investissement permettent à plusieurs investisseurs accrédités de mettre en commun leur argent pour acheter des terres pour la conservation. Après avoir donné les droits de développement immobilier à une fiducie foncière via une servitude de conservation, les membres de la société ont partagé la déduction fiscale au prorata. Grâce en partie à ces partenariats de conservation, on estime que la conservation des terres a augmenté de 175% entre 2005 et 2015.
… et la controverse sur l'investissement dans les servitudes de conservation
Bien sûr, chaque fois qu'il y a un potentiel de profit, quelqu'un abusera du système. Il y a eu des cas très médiatisés de personnes qui ont fait de très grosses déductions pour avoir donné des servitudes sur des terrains de golf, des lotissements et d'autres propriétés qui n'ont en fait pas beaucoup de valeur écologique ou culturelle.
En réponse, il y a eu une réaction agressive contre les investissements syndiqués, en particulier, et les fiducies foncières qui acceptent leurs dons de servitude. Cependant, cette focalisation singulière peut ne pas brosser un tableau complet des problèmes en jeu. Qu'ils soient donnés par des agriculteurs, des milliardaires ou des investisseurs syndiqués, il est clair que les lois sur les dons de servitudes de conservation doivent être examinées de plus près pour s'assurer que le risque d'abus est minimisé sans supprimer l'incitation à conserver.
