Table des matières
- Qu'est-ce que le Loan-to-Value?
- Formule et calcul du ratio prêt / valeur (LTV)
- LTV et souscription de prêts
- Facteurs influant sur le ratio LTV
- Ratio LTV et taux d'intérêt
- Types de prêts et ratio LTV
- Classement du ratio LTV
- LTV vs LTV combiné (CLTV)
- Limitations du LTV
Qu'est-ce que le ratio prêt / valeur (LTV)?
Le ratio prêt / valeur (LTV) est une évaluation du risque de prêt que les institutions financières et autres prêteurs examinent avant d'approuver un prêt hypothécaire. En règle générale, les évaluations avec des ratios LTV élevés présentent un risque plus élevé et, par conséquent, si l'hypothèque est approuvée, le prêt coûte plus cher à l'emprunteur.
De plus, un prêt avec un ratio LTV élevé peut obliger l'emprunteur à souscrire une assurance hypothécaire pour compenser le risque pour le prêteur.
Points clés à retenir
- LTV est souvent utilisé dans les prêts hypothécaires pour déterminer le montant nécessaire pour verser un acompte et si un prêteur accordera du crédit à un emprunteur.La plupart des prêteurs offrent aux demandeurs d'hypothèque et de valeur domiciliaire le taux d'intérêt le plus bas possible lorsque le prêt à Le ratio de valeur est égal ou inférieur à 80%. Les programmes hypothécaires HomeReady et Freddie Mac de Fannie Mae pour les emprunteurs à faible revenu permettent un ratio LTV de 97% (3% d'acompte) mais nécessitent une assurance hypothécaire jusqu'à ce que le ratio tombe à 80%.
Formule et calcul du ratio prêt / valeur (LTV)
Les acheteurs de maison peuvent facilement calculer le ratio LTV sur leur maison.
La LTVratio = APVMA où: MA = Montant hypothécaire APV = Valeur estimée de la propriété
Le processus consiste à diviser le montant total du prêt hypothécaire par le prix d'achat total de la maison. Par exemple, une maison avec un prix d'achat de 200 000 $ et un prêt hypothécaire total de 180 000 $ donne un ratio LTV de 90%. Les prêteurs hypothécaires conventionnels offrent souvent de meilleures conditions de prêt aux emprunteurs dont le ratio LTV ne dépasse pas 80%.
Un ratio LTV est calculé en divisant le montant emprunté par la valeur estimative de la propriété, exprimé en pourcentage. Par exemple, si vous achetez une maison évaluée à 100 000 $ pour sa valeur estimative et effectuez un acompte de 10 000 $, vous emprunterez 90 000 $, ce qui se traduira par un ratio LTV de 90% (c.-à-d. 90 000/100 000).
LTV et souscription de prêts
Le ratio LTV est un élément essentiel de la souscription hypothécaire, que ce soit dans le but d'acheter une maison, de refinancer une hypothèque actuelle en un nouveau prêt ou d'emprunter sur les capitaux propres accumulés au sein d'une propriété.
Les prêteurs évaluent le ratio LTV pour déterminer le niveau d'exposition au risque qu'ils prennent lorsqu'ils souscrivent une hypothèque. Lorsque les emprunteurs demandent un prêt d'un montant égal ou proche de la valeur estimative et donc d'un ratio LTV plus élevé, les prêteurs perçoivent qu'il y a plus de chances que le prêt soit en défaut de paiement car il y a peu ou pas de capitaux propres accumulés au sein de la propriété. Si une forclusion a lieu, le prêteur peut avoir du mal à vendre la maison suffisamment pour couvrir le solde hypothécaire en cours et réaliser un profit sur la transaction.
Facteurs influant sur le ratio LTV
Les principaux facteurs qui ont un impact sur les ratios LTV sont l'acompte, le prix de vente (contrat) et la valeur estimative. Pour atteindre le ratio LTV le plus bas (et le meilleur), augmentez l'acompte et essayez de baisser le prix de vente. En utilisant l'exemple ci-dessus, supposons que vous achetez une maison qui coûte 100 000 $ mais que le propriétaire est prêt à vendre pour 90 000 $. Si vous effectuez le même versement initial de 10 000 $, votre prêt n'est que de 80 000 $, ce qui donne un ratio LTV de 80% (c.-à-d. 80 000/100 000). Si vous augmentez votre mise de fonds à 15 000 $, votre prêt hypothécaire est maintenant de 75 000 $, ce qui rend votre ratio LTV de 75% (c.-à-d. 75 000/100 000).
Tout cela est important parce que plus le ratio LTV est faible, plus les chances d'approbation du prêt sont grandes, plus le taux d'intérêt est susceptible d'être bas et moins vous devrez souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI).
Ratio LTV et taux d'intérêt
Bien que le ratio LTV ne soit pas le seul facteur déterminant pour obtenir une hypothèque, un prêt sur valeur domiciliaire ou une ligne de crédit, il joue un rôle important dans le coût de l'emprunt pour le propriétaire. En fait, un ratio LTV élevé peut vous empêcher de vous qualifier pour une option de prêt ou de refinancement en premier lieu.
La plupart des prêteurs offrent aux demandeurs de prêts hypothécaires et de titres de propriété le taux d'intérêt le plus bas possible lorsque le ratio LTV est égal ou inférieur à 80%. Un ratio LTV plus élevé n'exclut pas que les emprunteurs soient approuvés pour une hypothèque, bien que le coût total du prêt augmente à mesure que le ratio LTV augmente. Un emprunteur avec un ratio LTV de 95%, par exemple, peut être approuvé, mais le taux d'intérêt peut être jusqu'à un point de pourcentage supérieur à celui d'un emprunteur avec un ratio LTV de 75%.
De plus, si le ratio LTV est supérieur à 80%, vous devrez probablement souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI), qui peut ajouter de 0, 5% à 1% du montant total du prêt sur une base annuelle. Un PMI de 1% sur un prêt de 100 000 $, par exemple, ajouterait 1 000 $ au montant payé par an ou 83, 33 $ par mois. Les paiements PMI continuent jusqu'à ce que le ratio LTV soit de 80% ou moins. Le ratio LTV diminuera à mesure que vous rembourserez votre prêt et que la valeur de votre maison augmentera avec le temps.
Exiger un ratio LTV de 80% (ou moins) pour éviter le PMI n'est pas une loi, mais c'est la pratique de presque tous les prêteurs. Des exceptions sont parfois faites pour les emprunteurs avec un revenu élevé, une dette plus faible ou d'autres facteurs comme un grand portefeuille d'investissement.
Le ratio prêt / valeur maximal est le plus grand ratio admissible de la taille d'un prêt à la valeur en dollars de la propriété. Plus le ratio prêt / valeur est élevé, plus la part du prix d'achat financée est importante. Étant donné que la maison sert de garantie pour le prêt, le ratio prêt / valeur est une mesure du risque utilisée par les prêteurs. Différents programmes de prêts sont considérés comme ayant des facteurs de risque différents, et ont donc des ratios LTV maximum différents.
Types de prêts et ratio LTV
Certains types de prêts ont des règles spéciales en ce qui concerne le ratio LTV.
Prêts FHA
Les prêts FHA, qui permettent un ratio LTV initial allant jusqu'à 96, 5%, nécessitent une prime d'assurance hypothécaire (MIP) qui dure aussi longtemps que vous avez ce prêt, peu importe à quel point le ratio LTV finit par disparaître. prêt conventionnel une fois que le ratio LTV atteint 80% pour éliminer le MIP.
Prêts VA et USDA
Les prêts VA et USDA - disponibles pour les militaires actuels et anciens ou ceux des zones rurales, respectivement - ne nécessitent pas d'assurance hypothécaire privée, même si le ratio LTV peut atteindre 100%. Cependant, les prêts VA et USDA le font ont des frais supplémentaires.
Fannie Mae et Freddie Mac
HomeReady de Fannie Mae et Home de Freddie Mac Les programmes hypothécaires possibles pour les emprunteurs à faible revenu permettent un ratio LTV de 97% (3% d'acompte) mais nécessitent une assurance hypothécaire jusqu'à ce que le ratio tombe à 80%.
Les options de refinancement rationalisées, qui renoncent aux exigences d'évaluation (ce qui signifie que le ratio LTV de la maison n'affecte pas le prêt), existent pour les prêts FHA, VA et USDA. Pour ceux dont le ratio LTV est supérieur à 100% - également connu sous le nom de «sous-marin» ou «à l'envers» - l'option de refinancement à prêt-valeur élevé de Fannie Mae et Enhanced Relief Refinance de Freddie Mac, conçues pour remplacer le programme de refinancement HARP qui expiré le 31 décembre 2018, sont disponibles.
Classement du ratio LTV
Un ratio LTV de 80% ou moins est considéré comme bon pour la plupart des scénarios de prêt hypothécaire. Un ratio LTV de 80% offre les meilleures chances d'être approuvé, le meilleur taux d'intérêt et la plus grande probabilité que vous ne soyez pas obligé de souscrire une assurance hypothécaire. Comme indiqué ci-dessus, cependant, les prêts VA et USDA permettent un ratio LTV plus élevé (jusqu'à 100%) tout en évitant une assurance hypothécaire privée coûteuse, bien que d'autres frais s'appliquent.
Pour la plupart des options de refinancement, à moins que vous ne demandiez un refinancement de retrait, le ratio LTV n'a pas d'importance, donc il n'y a rien de tel que «bon» ou «mauvais». Si vous demandez un refinancement à décaissement, un ratio LTV de 90% ou moins est considéré comme bon.
LTV vs LTV combiné (CLTV)
Alors que le ratio LTV examine l'impact d'un prêt hypothécaire unique lors de l'achat d'une propriété, le ratio combiné prêt / valeur (CLTV) est le ratio de tous prêts garantis sur une propriété à la valeur d'une propriété. Les prêteurs utilisent le ratio CLTV pour déterminer le risque de défaut d'un acheteur de maison potentiel lorsque plusieurs prêts sont utilisés - par exemple, s'ils auront deux hypothèques ou plus, ou une hypothèque plus un prêt sur valeur domiciliaire ou une ligne de crédit (HELOC). En général, les prêteurs sont prêts à prêter à des ratios CLTV de 80% et plus à des emprunteurs ayant une cote de crédit élevée.
Le ratio LTV ne prend en compte que le solde hypothécaire principal. Par conséquent, dans l'exemple ci-dessus, le ratio LTV est de 50%, résultat de la division du solde hypothécaire principal de 100 000 $ par la valeur de la maison de 200 000 $. Les prêteurs primaires ont tendance à être plus généreux avec les exigences du CLTV.
Si l'on considère l'exemple ci-dessus, en cas de forclusion, le créancier hypothécaire principal reçoit son argent intégralement avant que le second créancier hypothécaire ne reçoive quoi que ce soit. Si la valeur de la propriété diminue à 125000 $ avant que l'emprunteur ne fasse défaut, le titulaire du privilège principal reçoit la totalité du montant dû (100000 $), tandis que le deuxième titulaire du privilège ne reçoit que les 25000 $ restants malgré le fait qu'il lui soit dû 50000 $. Le titulaire du privilège principal assume moins de risques en cas de baisse de la valeur des propriétés et peut donc se permettre de prêter à un CLTV plus élevé.
Limitations du LTV
Le principal inconvénient de la LTV est qu'elle n'inclut que l'hypothèque principale qu'un propriétaire doit et n'inclut pas d'autres obligations telles qu'une deuxième hypothèque ou un prêt sur valeur domiciliaire. Par conséquent, le CLTV est une mesure plus inclusive de la capacité d'un emprunteur à rembourser un prêt immobilier.
