Qu'est-ce qu'un prêt de documentation faible / nul?
Un prêt de documentation faible ou nul permet à un emprunteur potentiel de demander un prêt hypothécaire tout en fournissant peu ou pas d'informations concernant son emploi, son revenu ou ses actifs. La réglementation de ces prêts a considérablement évolué depuis 2008, mais ils restent une option pour certains emprunteurs en situation financière non traditionnelle.
Comment fonctionne un prêt de documentation faible ou inexistant
Les emprunteurs qui recherchent ces produits ont tendance à avoir des flux de revenus non traditionnels qui peuvent être plus difficiles à documenter dans une demande de prêt hypothécaire traditionnelle. Les exemples peuvent inclure des investissements alternatifs ou des accords de travail indépendant où l'emprunteur minimise la déclaration de revenus à des fins fiscales. Les prêteurs qui envisagent ces prêts ont tendance à se concentrer sur le pointage de crédit du demandeur, sur sa capacité à effectuer un versement initial plus élevé que la normale et sur des documents non traditionnels tels que les relevés bancaires. Les taux d'intérêt sur ces prêts ont tendance à être plus élevés que les hypothèques traditionnellement documentées.
Origines du prêt de documentation faible / inexistant
Un prêt faible / sans documentation peut sembler un retour aux jours antérieurs à 2008 des prêts menteurs et des prêts à risque, mais il reste une option pour certains segments de l'industrie hypothécaire. Les origines du terme résident dans l'accumulation du krach immobilier de 2008. Au début et au milieu des années 2000, les prêteurs qui se sentaient obligés d'accorder des prêts à des conditions plus favorables ont assoupli les exigences en matière de documentation au point que les produits peu documentés sont devenus banal. Les prêts NINJA faisaient partie de ces produits. NINJA est un acronyme pour «pas de vérification de revenu, d'emploi ou d'actif». Les prêteurs accordaient souvent ces prêts aux emprunteurs uniquement sur la base de leurs cotes de crédit, sans aucune autre documentation sur la capacité de l'individu à effectuer des paiements.
Le NINJA et d'autres prêts à faible documentation - ainsi que les pratiques de prêts à risque - ont directement conduit au krach de 2008. Le marché du logement a ralenti au milieu des années 2000 et les emprunteurs ont été de plus en plus incapables de suivre les paiements requis. Les réponses réglementaires à cet effondrement comprenaient une règle de 2008 promulguée par la Réserve fédérale par le biais de la loi sur la vérité dans les prêts (TILA) qui exigeait des prêteurs qu'ils vérifient la capacité d'un emprunteur à effectuer des paiements sur tout prêt où un taux d'intérêt plus élevé était imposé en raison d'un profil de demandeur plus faible. La Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act de 2010 a suivi, et une modification de Dodd-Frank connue sous le nom de règle de capacité de remboursement a été finalisée par le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) en janvier 2013. Cette règle obligeait les prêteurs à déterminer de manière adéquate la capacité de tout emprunteur à effectuer les versements hypothécaires mensuels requis. Les prêteurs qui ne le feraient pas seraient passibles de sanctions établies par le Congrès américain.
Le retour des prêts de documentation faibles / inexistants
Bon nombre des catégories de prêts à faible ou à faible documentation les plus risquées, comme les prêts NINJA, ont disparu après le krach de 2008 et le passage de Dodd-Frank. La capacité de rembourser la règle, cependant, a permis une certaine marge pour les prêts à faible documentation, y compris une catégorie connue sous le nom de prêts de documentation alternative.
Une loi de 2018 abrogeant des parties de la loi Dodd-Frank a assoupli les normes pour que les prêts potentiels soient considérés comme des hypothèques éligibles. La capacité de remboursement n'a pas été affectée par cette loi, mais la loi a permis aux emprunteurs d'éviter plus facilement la classification à faible documentation. De nombreuses petites banques ont fait pression pour cet ajustement, faisant valoir que les restrictions Dodd-Frank étaient inutilement onéreuses pour ces banques. Ils ont fait valoir que les prêteurs nationaux avaient abandonné les prêts plus risqués qui pourraient s'avérer bénéfiques pour les communautés locales, et que les petites banques pourraient soutenir la reprise des marchés immobiliers avec des pratiques de prêt plus clémentes.
