Qu'est-ce qu'un Mello-Roos?
Un Mello-Roos est un district fiscal californien ad hoc créé pour financer un projet d'infrastructure. Un district ne peut être créé qu'avec l'approbation des deux tiers des électeurs et permet d'imposer une taxe spéciale à ses résidents. La loi de l'État autorisant de tels districts a été mise en œuvre en 1982 comme moyen pour les gouvernements locaux de contourner le plafond de 1978 de l'État sur les augmentations d'impôts fonciers.
La loi fiscale Mello-Roos reste controversée. Les développeurs californiens sont connus pour annoncer leurs maisons nouvellement construites comme "No Mello-Roos!"
Comprendre Mello-Roos
Un district des installations communautaires (CFD) de Mello-Roos peut être créé par une ville, un comté ou un district scolaire.
Un Mello-Roos permet à un gouvernement local de comté ou de ville ou à un district scolaire de vendre des obligations afin de financer un projet ou un service spécifique. Les projets autorisés par la loi californienne vont de l'amélioration des infrastructures aux services de police et d'incendie, aux écoles, aux parcs et aux garderies.
Points clés à retenir
- Un Mello-Roos est un district fiscal spécial créé en Californie pour financer les infrastructures ou les services locaux.La taxe est appliquée uniquement aux résidents du district qui bénéficie du projet.La loi a permis aux districts de Mello-Roos a été créé pour permettre aux communautés d'augmenter de l'argent pour des projets locaux malgré les restrictions des plafonds d'impôt foncier de la proposition 13.
L'évaluation fiscale peut être facturée jusqu'à ce que la dette obligataire émise pour le district soit intégralement remboursée avec intérêts.
Les origines de Mello-Roos
La taxe Mello-Roos est nommée d'après les sponsors de la loi, le sénateur de l'État de Californie Henry Mello et le député de l'État Mike Roos.
Leur projet de loi était une solution de contournement pour la proposition 13. Cet amendement de 1978 à la Constitution de la Californie limite les impôts fonciers à 1% de la valeur imposable et limite le taux d'augmentation de l'évaluation à 2% par an.
Les agents immobiliers doivent informer les acheteurs potentiels si une maison se trouve dans un quartier des installations communautaires de Mello-Roos.
La taxe Mello-Roos est évaluée sur le terrain mais n'est pas basée sur la valeur imposable de la propriété. C'est ainsi qu'il contourne le plafond imposé par la proposition 13.
Aujourd'hui, Mello-Roos est le plus souvent utilisé pour créer des infrastructures ou des services de support dans et autour de nouveaux développements. Il fournit également un moyen d'apporter des améliorations dans les quartiers plus anciens et moins riches qui n'apportent plus suffisamment d'impôts fonciers pour couvrir les services de base.
Avantages et inconvénients de Mello-Roos
Les partisans de la loi Mello-Roos affirment qu'elle permet la construction de nouveaux logements, et à moindre coût pour les acheteurs éventuels. Un promoteur planifiant une grande nouvelle communauté pourrait soit reculer au prix du financement de nouvelles infrastructures dans et autour de la communauté ou répercuter le coût en augmentant les prix des maisons.
Les opposants soulignent le fardeau fiscal supplémentaire et la difficulté potentielle de vendre une maison qui a une cotisation fiscale spéciale qui lui est liée.
Les taxes Mello-Roos ne sont généralement pas déductibles des taxes fédérales car elles ne satisfont pas aux exigences de l'IRS pour la déduction.
Copie fine sur Mello-Roos
La caution émise par un CFD est considérée comme un privilège sur une propriété et le non-paiement de la taxe peut rapidement entraîner la forclusion car les districts de Mello-Roos sont soumis à des lois de forclusion accélérées.
Les agents immobiliers sont tenus par la loi d'informer les acheteurs potentiels si une maison est dans un CFD et est donc soumise à une évaluation fiscale spéciale.
Les taxes Mello-Roos sont généralement répertoriées comme un élément de ligne sur la facture fiscale annuelle d'une propriété, bien qu'à l'occasion un district envoie aux propriétaires une facture distincte. Les bureaux des évaluateurs de comté tiennent des registres des districts de Mello-Roos.
