Par rapport à d'autres types d'investissements, l'investissement immobilier implique un profil risque / rendement relativement favorable, avec une liquidité relativement faible (facilité d'entrée et de sortie). Voyons quelques-uns des facteurs les plus importants à considérer lors d'un investissement dans l'immobilier.
1. Emplacement de la propriété
Pourquoi c'est important? La ligne séculaire "Emplacement, Emplacement, Emplacement" règne toujours et reste le facteur le plus important pour la rentabilité de l'investissement immobilier. La proximité des commodités, des zones conformes pacifiques, le statut du quartier, les vues panoramiques, etc. sont des facteurs importants pour l'évaluation des propriétés résidentielles. Alors que la proximité des marchés, des entrepôts, des plaques tournantes du transport, des autoroutes, des zones exonérées d'impôt, etc. jouent un rôle important pour l'évaluation des propriétés commerciales.
Ce qu'il faut chercher? Une vision à moyen et long terme sur l'évolution attendue de la localité au cours de la période d'investissement. Le terrain ouvert paisible d'aujourd'hui à l'arrière d'un immeuble résidentiel pourrait être transformé en une usine de fabrication bruyante à l'avenir, rendant les évaluations résidentielles moins rentables. Il est conseillé de procéder à un contrôle approfondi sur la propriété, le type et l'utilisation prévue des zones voisines, des établissements et des terres libres dans la localité.
2. Évaluation de la propriété
Pourquoi c'est important? Le financement immobilier lors de l'achat, le prix d'inscription lors de la vente, l'analyse des investissements, la prime d'assurance et la fiscalité - tout dépend de l'évaluation immobilière.
Ce qu'il faut chercher? Les méthodologies d'évaluation couramment utilisées comprennent:
- Approche de comparaison des ventes: Ventes récentes comparables de propriétés ayant des caractéristiques similaires - plus courantes et adaptées aux propriétés neuves et anciennes Approche des coûts: Tous les coûts moins la dépréciation - Convient aux nouvelles constructions Approche des revenus: Basé sur les entrées de trésorerie attendues - Convient aux locations
3. Objectif et horizon d'investissement
Pourquoi c'est important? Compte tenu de la faible liquidité et des investissements de grande valeur dans l'immobilier, un manque de clarté sur les objectifs peut conduire à des résultats inattendus, notamment des difficultés financières, en particulier si l'investissement est hypothéqué.
Ce qu'il faut chercher? Identifiez laquelle des grandes catégories suivantes convient à votre objectif et préparez-vous en conséquence:
- Économies sur les locations, avantages de l'auto-utilisation et appréciation de la valeur Revenu régulier et appréciation de la valeur à long terme. Nécessite de construire un tempérament de propriétaire - pour gérer les éventuels litiges et problèmes juridiques, gérer les locataires, les travaux de réparation, etc. Rapide, petit à médiocre profit - généralement acheter des propriétés en construction et vendre légèrement élevé une fois prêt Grande appréciation de la valeur intrinsèque sur une longue période; une solution pour des objectifs à long terme comme la planification de la retraite, l'éducation de l'enfant, etc.
4. Flux de trésorerie et opportunités de profit attendus
Pourquoi c'est important? Le but et l'utilisation de l'investissement influencent les flux de trésorerie et donc les opportunités de profit.
Ce qu'il faut chercher? Élaborer des projets de projections pour les modes de profits et dépenses suivants:
- Flux de trésorerie attendus des revenus locatifs - L'inflation favorise les propriétaires pour les revenus locatifs Augmentation attendue de la valeur intrinsèque due à l'appréciation des prix à long terme Avantages de l'amortissement (et avantages fiscaux disponibles) Analyse coûts-avantages de la rénovation avant vente pour obtenir un meilleur prix Analyse coûts-avantages des prêts hypothécaires contre l'appréciation de la valeur
5. Soyez prudent avec l'effet de levier - Connaissez les pièges
Pourquoi c'est important? Les prêts sont pratiques mais peuvent coûter cher - vous engagez vos revenus futurs pour obtenir des services publics aujourd'hui pour un coût d'intérêt réparti sur plusieurs années. Comprendre comment gérer des prêts de cette nature vous permet d'en profiter au maximum. Tout en ignorant les risques peut entraîner des écueils majeurs.
Ce qu'il faut chercher? En fonction de vos revenus et capacités de paiement actuels et futurs, tenez compte des éléments suivants:
- Décidez du type de prêt hypothécaire qui correspond le mieux à votre situation (taux fixe, taux variable ajustable, intérêt uniquement ou acompte nul) Soyez au courant des conditions générales et des autres frais prélevés par les financiers Cherchez et négociez pour une meilleure affaire en utilisant un outil comme une calculatrice hypothécaire pour trouver des taux d'intérêt plus bas. Recherchez également des primes d'assurance moins élevées.
6. Investissement dans la nouvelle construction par rapport aux établissements existants
Pourquoi c'est important? Les nouvelles propriétés de construction offrent généralement des prix attractifs, la possibilité de personnalisation, des équipements clairement documentés et des titres clairs. L'investisseur doit traiter uniquement avec l'entreprise de construction comme contrepartie. Les risques comprennent un retard de possession, une augmentation des coûts, une méconnaissance du quartier, etc.
Ceux qui sont en revente ont des facteurs inverses et peuvent avoir besoin d'une vérification plus approfondie de la propriété, des documents et des questions juridiques.
Ce qu'il faut chercher?
- Vérifiez les projets antérieurs et la réputation de l'entreprise de construction pour les investissements dans la construction neuve.Examinez les actes de propriété, les sondages récents et le rapport d'évaluation pour les anciennes constructions. Ces coûts peuvent gravement nuire à vos flux de trésorerie habituels. Investissement dans un bien en location (possédé par d'autres) - S'agit-il d'un loyer contrôlé, d'un loyer stabilisé ou d'un marché libre? Le bail est-il sur le point d'expirer? A-t-il des options de renouvellement en faveur du locataire? Les objets d'intérieur appartiennent-ils au locataire ou au propriétaire? etc. sont quelques-uns des détails à connaître. Articles de contrôle de qualité (meubles, accessoires et équipement), s'ils sont inclus dans la vente
7. Investissements indirects dans l'immobilier
La gestion des propriétés physiques sur un horizon à long terme n'est pas pour tout le monde. Il existe également quelques alternatives pour investir indirectement dans le secteur immobilier et viser à en tirer profit.
Quelles sont les options?
- Actions de sociétés immobilières - Les actions de sociétés immobilières peuvent être achetées et vendues sur les bourses Fonds communs de placement / FNB axés sur le secteur immobilier - Les fonds sectoriels tels que «Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)» offrent l'avantage de la diversification et de l'argent professionnel les obligations hypothécaires - garanties par des biens physiques, elles offrent des taux de rendement inférieurs à ceux des obligations de sociétés Real Estate Investment Trust (REIT) - offrent des rendements élevés, des considérations fiscales et une liquidité élevée lorsqu'elles se négocient en bourse.
The Bottom Line
Les investissements immobiliers offrent un bon profil risque-rendement de grande valeur. Un examen attentif des facteurs mentionnés ci-dessus permettra aux investisseurs de profiter des avantages tout en atténuant les risques.
