Qu'est-ce que l'engrenage négatif?
Le gearing négatif est une pratique courante dans l'investissement immobilier. Il s'agit d'une forme de levier financier qui décrit l'achat d'un actif productif de revenus, tel qu'un immeuble locatif, par un investisseur lorsque l'actif ne produira pas suffisamment de revenus au coût de l'actif. Par exemple, les revenus locatifs sont insuffisants pour couvrir les paiements du prêt, l'entretien, les intérêts ou l'amortissement de l'actif à court terme. Idéalement, l'actif produira éventuellement suffisamment d'argent pour couvrir ces coûts. La raison pour laquelle un acheteur utiliserait un gearing négatif est que les pertes à court terme peuvent être avantageuses pour le compte de taxes du propriétaire dans certains cas.
Points clés à retenir
- L'optimisation négative est une forme de levier financier généralement observée dans le contexte de l'investissement immobilier. et de vendre éventuellement l'actif à un prix plus élevé pour compenser les pertes initiales. Le gearing négatif ne devient une entreprise rentable que lorsque la propriété est finalement vendue.
Comprendre l'engrenage négatif
Un actif à orientation négative est un actif qui ne fournit pas un revenu suffisant pour couvrir son coût. Il en résulte une perte pour le propriétaire de l'actif. L'avantage pour l'acheteur ou l'investisseur est que, selon le pays d'origine de l'investisseur, le manque à gagner entre les revenus gagnés et les intérêts dus peut être déduit des impôts courants sur le revenu. Les pays qui autorisent cette déduction fiscale sont l'Australie, le Japon et la Nouvelle-Zélande. D'autres pays, comme le Canada, la France, l'Allemagne, la Suède et les États-Unis, autorisent la déduction mais avec des restrictions. Investir de cette manière pourrait être judicieux dans les cas où des gains en capital importants sont attendus au moment de la vente, ce qui permettra de récupérer des pertes intermittentes.
Profiter de l'engrenage négatif
L'engrenage négatif ne devient une entreprise rentable que lorsque la propriété est finalement vendue. Au moment de la vente, une condition préalable est que la valeur des propriétés doit augmenter, ne pas chuter ou rester stable. Si la valeur des propriétés baisse ou se maintient, le propriétaire pourrait ne pas être en mesure de vendre l'actif à un prix suffisamment élevé pour compenser les pertes alors que l'actif produisait des revenus insuffisants pour couvrir ses dépenses. De nombreux investisseurs qui spéculent de cette manière rechercheront délibérément un gearing négatif pour les déductions fiscales dans l'espoir de réaliser un profit lorsque la propriété est vendue pour un gain en capital.
Considérations spéciales pour les engrenages négatifs
Les investisseurs qui envisagent ce type d'arrangement doivent avoir la stabilité financière pour financer le manque à gagner jusqu'à ce que la propriété soit vendue et que le plein bénéfice puisse être atteint. Il est également extrêmement important que le taux d'intérêt soit bloqué dès le début ou, si l'intérêt de l'emprunteur est calculé sur un indice flottant, que les taux en vigueur restent bas. Une critique de l'effet de levier négatif est qu'elle peut fausser le marché du logement en réduisant l'offre de logements, en particulier de biens locatifs, peut-être faire monter les prix de location et encourager le surinvestissement dans l'immobilier.
