Qu'est-ce qu'un prêt sans évaluation?
Un prêt sans évaluation est une hypothèque qui ne nécessite pas d'estimation professionnelle de la valeur marchande actuelle de la propriété garantie, connue dans le jargon immobilier sous le nom d'évaluation. Les prêts sans évaluation sont très inhabituels et rarement offerts à un emprunteur achetant une propriété résidentielle pour un usage privé. Le risque pour un prêteur est tout simplement trop grand s'il n'y a pas d'évaluation impartiale de la valeur du bien que le prêteur finance. Si la propriété vaut bien moins que le montant de l'hypothèque, un propriétaire qui est en défaut de paiement laisse le prêteur incapable de récupérer la pleine valeur du prêt en vendant la propriété.
Comment fonctionne un prêt sans évaluation
Un prêt sans évaluation peut utiliser des méthodes alternatives pour déterminer la valeur d'une maison dans le but de définir le montant à prêter, ou il peut ne pas nécessiter une évaluation professionnelle de la valeur marchande actuelle de la maison, juste des informations sur le solde du prêt et les finances de l'emprunteur.
Les prêts sans évaluation ont tendance à être disponibles pour les investisseurs qui modifieront ou regrouperont la propriété d'une manière qui rend une évaluation actuelle invalide ou théorique. Ils peuvent également être offerts aux investisseurs qui mettent beaucoup plus que l'acompte standard de 20% du prix d'achat de la propriété. Mais ces deux situations sont particulières et ne s'appliquent pas à l'acheteur moyen.
Un prêt de refinancement sans évaluation peut être qualifié d'hypothèque sans évaluation, mais une première hypothèque et un refinancement hypothécaire fonctionnent différemment, et les raisons pour lesquelles chacun d'eux est proposé sans évaluation diffèrent.
Pour l'acheteur de maison typique, un prêt sans évaluation est très inhabituel sur une première hypothèque, mais il est plus courant quand une hypothèque est refinancée.
Prêts sans évaluation vs refinancements sans évaluation
La plupart des premiers prêts hypothécaires nécessitent des évaluations, mais un refinancement hypothécaire, appelé une re-fi, peut ne pas avoir besoin d'une évaluation en fonction de l'origine de la première hypothèque. Un refinancement hypothécaire est un prêt qui rembourse l'hypothèque d'origine et remplace la première hypothèque. Le propriétaire fait des paiements mensuels ou toutes les deux semaines sur l'hypothèque refinancée comme il l'a fait sur l'hypothèque d'origine.
Les créanciers hypothécaires cherchent généralement à se refaire pour obtenir de meilleures conditions sur leurs prêts: un taux d'intérêt plus bas, donc des versements mensuels plus faibles, si les taux d'intérêt ont baissé de manière significative, par exemple. Ou, peut-être, leur valeur nette dans la maison peut avoir considérablement augmenté en raison d'une augmentation de la valeur des propriétés locales, les qualifiant ainsi pour un taux inférieur. D'autres motifs de refinancement comprennent le désir d'ajouter ou de retirer une autre partie de l'hypothèque d'origine ou de convertir une hypothèque à taux variable (ARM) en une hypothèque à taux fixe.
Exemples réels de refinancements sans évaluation
Certains programmes fédéraux offrent des prêts hypothécaires sans évaluation. Par exemple, le Département américain des anciens combattants (VA) offre un prêt de refinancement pour la réduction des taux d'intérêt (IRRRL) à ceux qui détiennent déjà des prêts VA; renoncer à l'évaluation de la maison fait partie de ses termes généreux. La Federal Housing Administration (FHA) et le Department of Agriculture des États-Unis (USDA) ont des programmes rationalisés similaires.
En 2017, les prêteurs parrainés par le gouvernement, Fannie Mae et Freddie Mac, ont commencé à offrir des dispenses d'évaluation dans certains cas, tant pour les prêts de refinancement que pour les prêts d'achat de maison d'origine.
Les remises en état fédérales aident à garantir que les propriétaires ne font pas défaut sur la première hypothèque et peuvent rester dans leur maison, assurant la stabilité de la communauté et du marché immobilier local. Pour cette raison, les opportunités de refinancement sans évaluation se concentrent souvent sur certaines catégories de propriétaires à haut risque qui n'ont pas reçu de prêt initial sans évaluation.
La justification d'une évaluation est qu'il est important pour les prêteurs - même lorsque le prêteur est le gouvernement américain - de prêter la bonne somme d'argent pour payer une propriété, afin que le propriétaire n'ait pas de problèmes avec les paiements et le prêteur. pourrait récupérer la valeur du prêt si la propriété était vendue. Mais comme le but d'une rénovation sans évaluation n'est pas d'évaluer correctement la propriété mais d'alléger les conditions et les paiements du propriétaire, la valeur réelle de la propriété n'a pas autant d'importance. C'est pourquoi une re-fi sans évaluation peut avoir un sens.
