Bénéfice d'exploitation net vs bénéfice avant intérêts et impôts: un aperçu
Le bénéfice net d'exploitation (PNI) détermine le revenu d'une entité ou d'un bien, moins toutes les dépenses d'exploitation nécessaires. Il ne tient pas compte des intérêts, des taxes, des dépenses en capital, de la dépréciation ou des amortissements.
À l'inverse, le résultat avant intérêts et impôts (EBIT) se compose de produits moins les charges, hors impôts et intérêts, mais il tient compte des amortissements. L'EBIT détermine la rentabilité d'une entreprise.
Résultat net d'exploitation
Le NOI est généralement utilisé pour analyser le marché immobilier et la capacité d'un immeuble à générer des revenus. Les biens immobiliers peuvent générer des revenus provenant du loyer, des frais de stationnement, des frais d'entretien et d'entretien. Une propriété peut avoir des frais d'exploitation d'assurance, des frais de gestion immobilière, des dépenses de services publics, des taxes foncières, des frais de conciergerie, du déneigement et d'autres frais d'entretien extérieur et des fournitures.
La règle d'or consiste à catégoriser une dépense comme une dépense d'exploitation si le fait de ne pas dépenser de l'argent pour ce coût compromettrait la capacité de l'actif à continuer de produire un revenu. L'impôt sur le revenu et les intérêts hypothécaires n'ont pas d'incidence sur le potentiel de revenus d'une entreprise ou d'un investissement immobilier, ils ne sont donc pas inclus dans le RIN.
L' équation NOI est le chiffre d'affaires brut moins les charges d'exploitation égal au résultat opérationnel net. NOI détermine également le taux de capitalisation ou le taux de rendement d'une propriété. La capitalisation d'une propriété est calculée en divisant son NOI annuel par son prix de vente total potentiel.
Le bénéfice avant intérêts et impôts
L'EBIT est calculé en soustrayant le coût des marchandises vendues (COGS) d'une entreprise et ses dépenses d'exploitation de ses revenus. L'EBIT peut également être calculé comme un revenu d'exploitation et un revenu hors exploitation, moins les frais d'exploitation.
Supposons que la société ABC a généré des revenus de 50 millions de dollars et qu'elle avait un COGS de 20 millions de dollars, des charges d'amortissement de 3 millions de dollars, un bénéfice hors exploitation de 1 million de dollars et des frais d'entretien de 10 millions de dollars au cours du dernier exercice. Son BAII qui en résulte s'est donc élevé à 21 millions de dollars. Son équation du BAII est de 50 millions de dollars (revenus) plus 1 million de dollars moins 10 millions de dollars (dépenses d'entretien) moins 20 millions de dollars (coût des marchandises vendues) équivaut à 21 millions de dollars.
Exemple de bénéfice d'exploitation net par rapport au bénéfice avant intérêts et impôts
Supposons qu'un investisseur achète un immeuble à appartements dans le cadre d'une transaction entièrement en espèces. L'immeuble génère 20 millions de dollars de loyers et de frais de service. L'immeuble a des dépenses de fonctionnement qui s'élèvent à 5 millions de dollars et des amortissements de 100 000 $ pour ses machines à laver.
Le résultat net généré par l'immeuble d'appartements est de 15 millions de dollars (20 millions de dollars moins 5 millions de dollars), car l'amortissement n'est pas inclus dans ce calcul.
L'EBIT de l'immeuble est différent car l'EBIT prend en compte la dotation aux amortissements. Par conséquent, le BAII résultant généré par cet immeuble d'appartements est de 14, 9 millions $ (20 millions $ moins 5 millions $ moins 100 000 $).
Points clés à retenir
- Le calcul du NOI implique de soustraire les dépenses d'exploitation des revenus d'un immeuble.Le calcul de l'EBIT utilise la même équation, mais les coûts d'amortissement et le coût des marchandises vendues sont également déduits.Les impôts sur le revenu n'ont pas d'incidence sur le NOI ou l'EBIT d'une entreprise, mais les impôts fonciers sont inclus dans l'équation. Les dépenses d'exploitation sont définies comme les dépenses nécessaires pour maintenir les revenus et la rentabilité d'un actif.
