Quel est le marché hypothécaire primaire?
Le marché hypothécaire primaire est le marché où les emprunteurs peuvent obtenir un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur principal. Les banques, les courtiers en hypothèques, les banquiers hypothécaires et les coopératives de crédit sont tous des prêteurs principaux et font partie du marché hypothécaire principal.
Fonctionnement du marché hypothécaire primaire
Les propriétaires peuvent traiter directement avec les prêteurs principaux lors de l'achat d'un prêt hypothécaire en contactant leur banque locale. Pour la plupart des emprunteurs, ils ne remarqueront pas qu'ils négocient sur le marché hypothécaire principal, car ils interagiront avec leur représentant hypothécaire dans leur banque locale pendant tout le processus. Le professionnel hypothécaire informera l'emprunteur des différents types d'hypothèques disponibles et indiquera le taux d'intérêt en fonction du type choisi. La succursale locale sera généralement le lieu de clôture du prêt - où les documents sont signés.
De nombreux emprunteurs commencent également le processus d'achat d'une maison en contactant un banquier hypothécaire ou un initiateur hypothécaire. Les initiateurs et les banquiers hypothécaires ne sont pas des banques en soi, mais contribuent plutôt à faciliter la transaction et à renvoyer la demande d'hypothèque à une banque pour clôturer le prêt. Les courtiers obtiennent des honoraires pour leurs services puisqu'ils réfèrent leur entreprise à des prêteurs principaux. Les emprunteurs, quant à eux, devraient obtenir un meilleur taux en faisant en sorte que le courtier recherche la meilleure affaire en fonction du crédit de l'emprunteur et des conditions souhaitées.
Cependant, il est important de noter que le Bureau de protection financière des consommateurs a mis en place une réglementation concernant l'indemnisation des courtiers en hypothèques. Avant la crise financière, les courtiers pouvaient recevoir une compensation de l'emprunteur ainsi que du prêteur. Les consommateurs ignoraient que le courtier était payé par le prêteur lorsqu'ils ont payé leurs frais. De plus, les courtiers étaient incités à orienter les consommateurs vers des produits ou des hypothèques plus chers et parfois, des taux d'intérêt plus élevés. Depuis la grande récession de 2008 et 2009 et la réglementation qui en a découlé, le nombre de courtiers en hypothèques a diminué.
Points clés à retenir
- Le marché hypothécaire primaire est le marché où les emprunteurs peuvent obtenir un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur principal.Les banques, les courtiers en hypothèques, les banquiers hypothécaires et les coopératives de crédit sont tous des prêteurs principaux et font partie du marché hypothécaire primaire.Les propriétaires peuvent traiter directement avec les prêteurs primaires lorsque vous magasinez pour un prêt hypothécaire en contactant leur banque locale.
Avantages du marché hypothécaire primaire
Les emprunteurs qui effectuent des transactions sur le marché hypothécaire primaire bénéficient de certains avantages, notamment:
Coûts de clôture faibles
Les prêteurs principaux sont généralement des banques locales, ce qui signifie qu'ils effectuent l'analyse du crédit et le processus de souscription. Les preneurs fermes examinent les informations financières et les antécédents de crédit d'un emprunteur pour décider s'il convient d'accorder un crédit ou de refuser le prêt. En outre, les banques locales préparent toutes les formalités administratives et la documentation en interne au lieu de passer par une unité centralisée hors de l'État, comme c'est le cas pour certaines grandes banques. Le résultat peut être des frais plus bas avec une banque locale car ils ont moins de frais généraux par rapport à une plus grande banque. De plus, si un courtier hypothécaire s'est impliqué dans la recherche de la banque, des frais seront également facturés. En bref, opter pour une banque gérée localement pour un prêt hypothécaire principal peut aider à réduire les frais de clôture.
Petits acomptes
En règle générale, l'acompte pour une hypothèque est de 20% du prix d'achat de la maison. Cependant, un emprunteur peut déposer moins d'argent et de nombreux prêteurs principaux offrent un acompte de 10%.
Pour les emprunteurs à revenu faible à modéré, un prêt FHA offre un acompte aussi bas que 3, 5% de la valeur de la maison. La FHA est la Federal Housing Administration, qui offre une assurance aux prêteurs afin qu'ils puissent accorder des prêts aux emprunteurs à faible revenu.
Cependant, un acompte de moins de 20% déclenche la nécessité pour l'emprunteur de souscrire une assurance hypothécaire privée ou PMI. PMI protège les banques et les prêteurs en cas de défaillance de l'emprunteur sur l'hypothèque. Le PMI est une redevance mensuelle facturée à l'emprunteur jusqu'à ce que 20% du prêt hypothécaire soit remboursé.
La flexibilité
Étant donné que les initiateurs du prêt sont généralement des banques locales, il est plus probable que les emprunteurs pourront communiquer avec les personnes qui auront le dernier mot, ce qui ne se produira probablement pas dans une banque nationale. Le contact direct peut offrir une flexibilité si les emprunteurs ont une situation financière unique.
La flexibilité peut inclure l'offre d'un taux fixe de 15 ans par rapport à une hypothèque de 30 ans si l'emprunteur cherche à rembourser le prêt plus tôt. Certains des avantages d'une hypothèque de 15 ans comprennent moins de frais d'intérêt totaux puisqu'elle est remboursée plus tôt. En outre, les emprunteurs peuvent généralement négocier un taux d'intérêt inférieur, car il y a moins de risque que l'emprunteur fasse défaut ou ne rembourse pas le prêt en raison de difficultés financières. Bien sûr, un gros avantage d'une hypothèque de 30 ans est qu'elle offre des paiements inférieurs puisqu'ils s'étalent sur une période plus longue par rapport à d'autres conditions.
Les prêts hypothécaires à taux variable sont une option flexible qui est généralement proposée à titre onéreux. Les prêts ARM sont généralement assortis d'un taux d'intérêt fixe pour une période de temps déterminée, puis ajustés chaque année sur un indice prédéterminé par le prêteur et l'emprunteur. En règle générale, les ARM sont assortis d'un plafond sur la hauteur du taux d'intérêt pendant la durée d'un prêt, ce qui facilite le calcul et le budget de votre paiement mensuel maximum.
Marché hypothécaire primaire vs marché hypothécaire secondaire
Le marché primaire est composé de prêteurs principaux. Les prêteurs principaux conservent généralement les prêts qu'ils font dans le cadre de leur portefeuille et les entretiennent pendant toute la durée du prêt. Cependant, la banque qui a accordé le prêt hypothécaire peut vendre le prêt sur le marché hypothécaire secondaire, qui est un marché où les investisseurs peuvent acheter et vendre des prêts hypothécaires déjà émis. Une hypothèque peut être vendue à un autre prêteur ou société de services, qui traite les paiements du prêt. Le nouveau prêteur ou fournisseur de services gagne de l'argent grâce aux frais et aux intérêts sur l'hypothèque.
De nombreux prêts hypothécaires sont achetés par Fannie Mae ou la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae ou FNMA). Fannie Mae se retourne et conditionne les prêts et les vend sous forme d'investissements appelés titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), qui sont similaires aux fonds communs de placement mais contiennent des hypothèques au lieu d'actions. Les investisseurs gagnent le taux d'intérêt des hypothèques pour la détention du MBS.
Si votre hypothèque est vendue, sachez que c'est une pratique courante dans le secteur financier. Les banques ont des limites de prêt, ce qui signifie qu'elles ont des plafonds quant à la quantité de leur base de dépôts qu'elles peuvent prêter. La vente d'un prêt hypothécaire à Fannie Mae ou à un prestataire de services supprime le prêt des livres de la banque lui permettant de prêter plus d'argent. Si les banques ne pouvaient pas vendre leurs prêts hypothécaires, elles atteindraient leur plafond de prêt et ne seraient plus en mesure d'offrir des prêts hypothécaires, ce qui ralentirait l'économie. Cependant, à moins que vous ne soyez un investisseur cherchant à acheter un MBS, vous ne traiterez pas avec le marché secondaire. Au lieu de cela, vous ferez affaire avec une banque ou un courtier sur le marché hypothécaire principal.
