Une hypothèque de 15 ans est un prêt pour l'achat d'une maison dont le taux d'intérêt et le paiement mensuel sont fixes pendant toute la durée du prêt. Certains emprunteurs optent pour l'hypothèque de 15 ans par rapport à l'hypothèque plus conventionnelle de 30 ans, car cela peut leur permettre d'économiser beaucoup d'argent à long terme.
Avantages et inconvénients d'une hypothèque de 15 ans
Il existe aujourd'hui plusieurs types de produits hypothécaires sur le marché. L'hypothèque de 15 ans présente certains avantages et inconvénients par rapport à 30 ans. Cependant, les deux produits partagent des similitudes telles que le taux d'intérêt peut être affecté par l'historique de crédit de l'emprunteur et sa cote de crédit.
Un pointage de crédit est une représentation numérique de la probabilité qu'un emprunteur rembourse l'argent dû. Les paiements en temps opportun, la durée des antécédents de crédit et le nombre de comptes de crédit ouverts sont tous des facteurs qui influent sur une cote de crédit. Bien sûr, un prêt de 15 et 30 ans nécessite également un revenu mensuel suffisant pour couvrir le paiement hypothécaire potentiel ainsi que d'autres dettes.
Les avantages d'une hypothèque de 15 ans
Voici les avantages d'une hypothèque de 15 ans par rapport à 30 ans. Les deux ont des taux fixes et des paiements fixes sur leurs termes.
Moins d'intérêt total
Une hypothèque de 15 ans coûte moins cher à long terme, car le montant total des intérêts est inférieur à une hypothèque de 30 ans. Le coût d'une hypothèque est calculé sur la base d'un taux d'intérêt annuel, et puisque vous empruntez l'argent pour la moitié du temps, l'intérêt total payé sera probablement la moitié de ce que vous paieriez sur 30 ans.
Par exemple, un prêt hypothécaire de 250 000 $ sur 30 ans au taux de 4% coûterait 429 674 $ en capital et intérêts à la fin du terme. L'intérêt total serait de 179 674 $ pour un emprunt sur 30 ans.
Le même montant de prêt et le même taux d'intérêt sur 15 ans coûteraient 332 860 $ à la fin du terme. L'intérêt total serait de 82 860 $ pour un emprunt sur 15 ans. À 4%, vous ne paieriez qu'environ 46% de l'intérêt total pour une période de 15 ans que vous ne paieriez pour une période de 30 ans. Plus le taux d'intérêt est élevé, plus l'écart entre les deux hypothèques est important.
Taux d'intérêt plus bas
Étant donné que les prêts à court terme sont moins risqués et moins chers à financer par les banques que les prêts à long terme, une hypothèque de 15 ans est généralement assortie d'un taux d'intérêt inférieur. Le taux peut être compris entre un quart de point et un point entier de moins que l'hypothèque de 30 ans.
Fannie Mae
Si votre hypothèque est achetée par l'une des sociétés parrainées par le gouvernement, comme Fannie Mae, vous finirez probablement par payer moins de frais pour un prêt de 15 ans. Fannie Mae et les autres entreprises soutenues par le gouvernement facturent ce qu'elles appellent des ajustements de prix au niveau des prêts qui ne s'appliquent souvent qu'aux hypothèques de 30 ans ou sont plus élevés pour les hypothèques de 30 ans.
Ces frais s'appliquent généralement aux emprunteurs dont les cotes de crédit sont plus faibles et qui effectuent des versements moins importants. La Federal Housing Administration facture des primes d'assurance hypothécaire moins élevées aux emprunteurs de 15 ans. Une assurance hypothécaire privée ou PMI est exigée par les prêteurs lorsque vous versez un acompte inférieur à 20% de la valeur de la maison. PMI protège le prêteur au cas où vous ne pourriez pas effectuer les paiements. Le PMI est facturé en tant que frais mensuels ajoutés au paiement hypothécaire, mais il est temporaire, ce qui signifie qu'il cesse d'exister une fois que vous avez remboursé 20% de votre prêt hypothécaire.
Il est important de noter que bien que la plupart des emprunteurs auront des frais initiaux inférieurs avec les produits parrainés par le gouvernement, ils paieront probablement ces coûts dans le cadre d'un taux d'intérêt plus élevé.
Épargne forcée
Étant donné que le paiement mensuel est plus élevé pour une hypothèque de 15 ans, les planificateurs financiers ont tendance à le considérer comme un type d'épargne forcée. En d'autres termes, au lieu de prendre les économies mensuelles de faire un 30 ans et d'investir les fonds dans un compte du marché monétaire ou le marché boursier, vous l'investiriez dans votre maison, qui à long terme est également susceptible d'apprécier en valeur.
Les inconvénients d'une hypothèque de 15 ans
Malgré l'intérêt économisé grâce à une hypothèque de 15 ans, il y a quelques considérations et inconvénients auxquels les emprunteurs doivent penser avant de décider de la durée de leur prêt.
Paiements mensuels plus élevés
Une hypothèque de 15 ans a un paiement mensuel plus élevé que 30 ans, car le prêt doit être remboursé dans la moitié du temps. Par exemple, un prêt sur 15 ans de 250 000 $ à un intérêt de 4% a un paiement mensuel de 1 849 $ contre 1 194 $ sur 30 ans. Autrement dit, le versement mensuel de 15 ans est supérieur de 55% à celui de 30 ans pour le même montant au même taux.
Moins abordable
Le paiement plus élevé pourrait limiter l'acheteur à une maison plus modeste qu'il ne pourrait acheter avec un prêt de 30 ans. En utilisant notre exemple ci-dessus, disons que le prêteur hypothécaire n'approuvera qu'un maximum de 1 500 $ par mois. L'emprunteur devrait acheter une maison moins chère - une hypothèque de 200 000 $ à 4%, pour 15 ans, se traduit par un paiement de 1 479 $. L'emprunteur pourrait également opter pour un versement initial plus important (50 000 $), portant le montant total du prêt hypothécaire de 250 000 $ à 200 000 $, ce qui ferait également en sorte que le paiement soit inférieur au maximum de 1 500 $ par mois.
D'un autre côté, un prêt de 30 ans (pour 250 000 $) se traduirait par un versement mensuel de 1 194 $ - bien en deçà du maximum de 1 500 $. De plus, le prêt de 30 ans permet à l'emprunteur d'acheter une maison plus grande ou de contracter une hypothèque plus importante. Par exemple, une hypothèque de 30 ans pour une maison de 300 000 $ coûterait 1 432 $ par mois. Le prêt de 30 ans ramène le paiement au-dessous du maximum de 1 500 $ et permet à l'emprunteur de contracter un prêt plus important - probablement pour obtenir une maison plus grande ou un meilleur emplacement.
Moins d'argent pour économiser
Le paiement plus élevé nécessite des réserves de liquidités plus élevées - autant qu'un an de revenus en épargne liquide. En outre, le paiement mensuel plus élevé signifie qu'un emprunteur peut renoncer à la possibilité de constituer des économies ou d'épargner pour des objectifs tels que les frais de scolarité d'un enfant ou la retraite. De plus, les comptes d'épargne et de retraite des collèges sont à impôt différé tandis que les comptes de retraite 401k ont une contribution de l'employeur. De plus, un investisseur avisé et discipliné perdrait l'occasion d'investir la différence entre les versements sur 15 ans et ceux sur 30 ans dans des titres à rendement plus élevé.
Avantages
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Une hypothèque de 15 ans coûte moins en intérêt total contre 30 ans
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Un 15 ans a généralement un taux d'intérêt plus favorable
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Une épargne de 15 ans est une épargne forcée car l'argent supplémentaire payé est investi dans la maison au lieu d'être dépensé
Les inconvénients
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Les prêts de 15 ans ont des versements mensuels plus élevés
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Abordabilité moindre avec les hypothèques de 15 ans
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Moins d'argent pour l'épargne ou la retraite
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Des difficultés financières pourraient survenir si l'emprunteur ne peut pas payer le montant de prêt supérieur à 15 ans
The Bottom Line
Une hypothèque de 15 ans peut certainement vous faire économiser beaucoup d'argent à long terme. Cependant, il est important de consulter un planificateur financier pour discuter de ce que vous pouvez gérer pour les paiements mensuels. Bien que la période de 15 ans puisse rembourser une hypothèque plus tôt, si vous perdez votre emploi ou si votre revenu change, ce paiement mensuel plus élevé par rapport au prêt de 30 ans pourrait vous causer des difficultés financières.
