Définition de l'immobilier

Qu'est-ce que l'immobilier?

L'immobilier est une propriété constituée de terrains et de bâtiments qui s'y trouvent, ainsi que des ressources naturelles du terrain, y compris la flore et la faune non cultivées, les cultures et le bétail, l'eau et tout autre gisement de minéraux.

Immobilier

Comprendre l'immobilier

L'immobilier est un actif corporel et un type de bien immobilier. Les exemples de biens immobiliers comprennent le terrain, les bâtiments et autres améliorations, ainsi que les droits d'utilisation et de jouissance de ce terrain et de toutes ses améliorations. Les locataires et les locataires peuvent avoir le droit d'habiter des terrains ou des bâtiments qui sont considérés comme faisant partie de leur succession, mais ces droits eux-mêmes ne sont pas, à proprement parler, considérés comme des biens immobiliers.

Les biens immobiliers ne sont pas la même chose et ne doivent pas être confondus avec des biens personnels. Les biens personnels comprennent les actifs incorporels comme les investissements, ainsi que les actifs corporels tels que les meubles et les accessoires comme un lave-vaisselle. De plus, même les locataires peuvent revendiquer des parties d'une maison comme des biens personnels, à condition que vous ayez acheté et installé la propriété avec la permission du locateur.

Points clés à retenir

• L'immobilier est un bien réel, c'est-à-dire un bien tangible, composé de terrains ainsi que de tout ce qui s'y trouve, y compris les bâtiments, la flore et la faune et les ressources naturelles. Le bien immobilier se divise en trois catégories de base: résidentiel, commercial et industriel. l'investissement, l'immobilier résidentiel est moins cher et plus réalisable pour les particuliers, tandis que l'immobilier commercial est plus précieux et plus stable.En tant qu'investissement, l'immobilier offre un revenu et une appréciation du capital.Vous pouvez investir directement dans l'immobilier - acheter un terrain ou une propriété - ou indirectement par l'achat d'actions de fiducies de placement immobilier (FPI) cotées en bourse ou de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS).

Types de biens immobiliers

Bien que les médias parlent souvent du «marché immobilier», les exemples de biens immobiliers peuvent être regroupés en trois grandes catégories en fonction de leur utilisation.

• L'immobilier résidentiel comprend les terrains non bâtis, les maisons, les copropriétés et les maisons en rangée. Les structures peuvent être des habitations unifamiliales ou multifamiliales et peuvent être des propriétés occupées par le propriétaire ou des propriétés locatives. Ces bâtiments peuvent être autonomes ou dans des centres commerciaux. L'immobilier industriel comprend les usines, les parcs d'activités, les mines et les fermes. Ces propriétés sont généralement de plus grande taille et les emplacements peuvent comprendre l'accès à des centres de transport tels que les lignes ferroviaires et les ports.

Avantages de l'immobilier résidentiel et de l'accession à la propriété

L'accession à la propriété, également connue sous le nom d'occupation par le propriétaire, est le type d'investissement immobilier le plus courant aux États-Unis. Selon le National Multifamily Housing Council (NMHC), environ les deux tiers des résidents sont propriétaires de leur maison. Souvent, ces propriétaires ont financé l'achat en contractant un prêt hypothécaire, dans lequel la propriété agit en garantie de la dette.

Dans l'édition 2019 de son analyse annuelle de la valeur de la maison, le site Web immobilier Zillow estimait que la valeur totale de toutes les maisons américaines en 2018 était de 33, 3 billions de dollars, soit 71% de plus que le produit intérieur brut (PIB) du pays de 19, 4 billions de dollars à l'époque.

Les particuliers qui recherchent des hypothèques résidentielles pour les aider à réaliser le rêve de la propriété sont confrontés à une variété d'options. Les prêts hypothécaires peuvent exiger des intérêts à taux fixe ou à taux variable. Les prêts hypothécaires à taux fixe ont généralement des taux d'intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires à taux variable, ce qui peut les rendre plus chers à court terme. Les prêts à taux fixe coûtent plus cher à court terme car ils sont protégés des futures hausses de taux d'intérêt.

Les banques publient des calendriers d'amortissement qui indiquent la part des paiements mensuels d'un emprunteur qui sert à rembourser les intérêts par rapport à combien va au remboursement du principal du prêt. Les prêts-ballons sont des hypothèques qui ne sont pas entièrement amorties - réduites à zéro - avec le temps. Au lieu de cela, l'emprunteur paie des intérêts pour une période déterminée, cinq ans par exemple, puis doit payer le reste du prêt en un versement forfaitaire à la fin du terme.

En outre, les hypothèques peuvent entraîner des coûts élevés, notamment les frais de transaction et les taxes. Ces dépenses supplémentaires sont souvent intégrées au prêt. Une fois que les propriétaires potentiels ont prouvé leur admissibilité et obtenu un prêt hypothécaire auprès d'une banque ou d'un autre prêteur, ils doivent suivre des étapes supplémentaires pour s'assurer que la propriété est légalement à vendre et en bon état.

Avantages de l'immobilier commercial

L'immobilier commercial est utilisé pour le commerce et comprend tout, des centres commerciaux et des restaurants indépendants aux immeubles de bureaux et aux gratte-ciel. Il se distingue souvent de l'immobilier industriel, qui est un espace pratique utilisé dans la fabrication de produits.

L'achat ou la location d'un bien immobilier à des fins commerciales est très différent de l'achat d'une maison ou même de l'achat d'un bien immobilier résidentiel. Les baux commerciaux sont généralement plus longs que les baux résidentiels. Les rendements de l'immobilier commercial sont basés sur leur rentabilité par pied carré, contrairement aux structures destinées à être des résidences privées.

De plus, les prêteurs peuvent exiger un acompte plus élevé sur une hypothèque pour l'immobilier commercial que ce qui est requis pour une résidence.

Investir dans l'immobilier

On peut investir dans l'immobilier directement en achetant des propriétés réelles ou des parcelles de terrain; ou indirectement, en achetant des actions de fiducies de placement immobilier (FPI) cotées en bourse ou de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Investir directement dans l'immobilier se traduit par des profits - ou des pertes - par deux voies, qui n'ont pas changé depuis des siècles: les revenus de location ou de location et l'appréciation de la valeur de l'immobilier

Contrairement à d'autres investissements, l'immobilier est considérablement affecté par son environnement et sa zone géographique immédiate. D'où la maxime bien connue de l'immobilier «emplacement, emplacement, emplacement». À l'exception d'une grave récession ou dépression nationale, la valeur de l'immobilier résidentiel, en particulier, est principalement affectée par des facteurs locaux. Ces facteurs comprennent le taux d'emploi de la région, l'économie locale, les taux de criminalité, les moyens de transport, la qualité des écoles, les services municipaux et les impôts fonciers.

Avantages

• Offre un revenu régulier

• Offre une appréciation du capital

• Diversifie le portefeuille

• Peut être acheté avec effet de levier

Les inconvénients

• Est généralement non liquide

• Influencé par des facteurs très locaux

• Nécessite un gros investissement initial

• Peut nécessiter une gestion active, une expertise

Il existe des différences clés dans les investissements immobiliers résidentiels et commerciaux. D'une part, l'immobilier résidentiel est généralement moins cher et plus petit que l'immobilier commercial, et il est donc plus abordable pour le petit investisseur.

En revanche, l'immobilier commercial a souvent plus de valeur au pied carré et ses baux sont plus longs, ce qui assure théoriquement un flux de revenus plus prévisible. Des revenus plus élevés s'accompagnent d'une plus grande responsabilité. L'immobilier locatif commercial est plus fortement réglementé que l'immobilier résidentiel, et ces réglementations peuvent différer non seulement d'un pays à l'autre et d'un État à l'autre, mais aussi d'un comté et d'une ville. Même dans les villes, les réglementations de zonage ajoutent une couche de complexité indésirable aux investissements immobiliers commerciaux.

Il existe également un risque accru de rotation des locataires dans les contrats de location commerciale. Si le modèle commercial du locataire est mauvais, que son produit n'est pas attrayant ou qu'il est un mauvais gestionnaire, il peut déclarer faillite. La faillite d'une entreprise peut brusquement empêcher un bien immobilier coûteux de générer des revenus.

De plus, tout comme la propriété peut l'apprécier, elle peut aussi se déprécier. Des magasins autrefois chauds sont connus pour se décomposer en centres commerciaux pourris et centres commerciaux morts.

Appréciation

L'appréciation est obtenue par différents moyens, mais l'augmentation de la valeur d'une propriété n'est pas réalisée tant que le propriétaire ne lui a pas vendu la propriété. Une autre façon de réaliser des bénéfices serait de refinancer l'hypothèque. Les terres brutes et non développées, comme le territoire situé juste à l'extérieur des frontières d'une ville, offrent le plus grand potentiel de construction, de mise en valeur et de profit. L'appréciation peut également venir de la découverte de matériaux précieux ou de ressources naturelles sur une parcelle de terrain, comme le pétrole frappant. En outre, une augmentation de la valeur marchande de la zone autour du terrain que vous possédez.

À mesure qu'un quartier grandit et se développe, la valeur des propriétés a tendance à grimper. La gentrification des quartiers urbains dans certaines villes américaines au cours des dernières décennies a souvent entraîné une augmentation spectaculaire des prix de l'immobilier. La rareté peut également jouer un rôle dans la valeur des avoirs immobiliers. Si un lot est le dernier de sa taille ou de sa nature dans un secteur prestigieux - ou un domaine où ces lots deviennent rarement disponibles - il gagne en commercialisation.

le revenu

Les revenus de l'immobilier se présentent sous plusieurs formes. Le plus gros générateur est le loyer payé sur des terrains déjà aménagés en propriétés résidentielles ou commerciales. Cependant, les entreprises paieront également des redevances pour les découvertes de ressources naturelles sur des terres brutes. De plus, ils peuvent payer pour construire des structures dessus, comme des tours de cellules ou des pipelines.

Les revenus peuvent également provenir d'investissements immobiliers indirects. Dans une FPI, le propriétaire de plusieurs propriétés vend des actions aux investisseurs et transmet les revenus de location sous forme de distributions. De même, dans un MBS, les intérêts et les paiements de capital d'un pool d'hypothèques sont collectés et transmis aux investisseurs.

Les FPI et les produits d'investissement MBS se négocient comme des actions, l'immobilier faisant office de garantie sous-jacente. Ainsi, ils peuvent offrir une plus-value du capital si les actions gagnent en valeur de marché.

Exemples réels d'investissements immobiliers

Les titres adossés à des créances hypothécaires ont eu beaucoup de mauvaise presse à cause du rôle qu'ils ont joué dans l'effondrement des créances hypothécaires qui a déclenché une crise financière mondiale en 2007. Cependant, ils existent toujours et sont négociés. Le moyen le plus accessible pour l'investisseur moyen d'acheter ces produits est via les fonds négociés en bourse (ETF). Comme tous les investissements, ces produits comportent un certain degré de risque. Cependant, ils peuvent également offrir une diversification du portefeuille. Les investisseurs doivent enquêter sur les avoirs pour s'assurer que les fonds se spécialisent dans les MBS de qualité investissement, et non dans la variété de subprimes qui a figuré dans la crise.

Depuis avril 2019, les véhicules les plus performants de ce type comprennent:

• Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF (VMBS), qui suit l'indice Bloomberg Barclays US Mortgage-Backed Securities Float Adjusted Index, composé de MBS adossés à des agences fédérales qui ont des pools minimum de 250 millions de dollars et une échéance minimale d'un an. Au prix d'environ 53 $ par action, le fonds a un rendement en dividendes de 2, 58%. Le FNB iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB), qui se concentre sur les titres hypothécaires à taux fixe et à taux variable, et suit l'indice Bloomberg Barclays US MBS. Ses avoirs comprennent des obligations émises ou garanties par des entreprises parrainées par le gouvernement comme Fannie Mae et Freddie Mac, elles sont donc notées AAA. S'échangeant autour de 108 $ par action, il offre un rendement de 2, 48%. Le SPDR Bloomberg Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF (MBG), qui utilise également l'indice Barclays US MBS comme référence, mais adopte une approche plus agressive pour augmenter les rendements. Prix ​​à 26 $ par action, il offre un rendement de 3, 15%.