Table des matières
- Qu'est-ce qu'une FPI?
- Types de FPI
- Les avantages
- Choisir le bon FPI
- The Bottom Line
L'abondance de véhicules d'investissement là-bas crée un défi pour l'investisseur moyen qui essaie de comprendre de quoi il s'agit. Les actions sont le pilier de l'investissement, les obligations ont toujours été le lieu sûr pour garer votre argent, les options ont accru l'effet de levier pour les spéculateurs et les fonds communs de placement sont considérés comme l'un des véhicules les plus faciles pour les investisseurs. Un type d'investissement qui ne tombe pas tout à fait dans ces catégories et qui est souvent négligé est la fiducie de placement immobilier, ou FPI.
Points clés à retenir
- Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui possède, exploite ou finance des immeubles productifs de revenu. Les FPI d'actions possèdent et gèrent des biens immobiliers. Les FPI hypothécaires détiennent ou négocient des hypothèques et des titres adossés à des créances hypothécaires. les investisseurs, mais offrent peu d'appréciation du capital. La plupart des FPI sont cotées en bourse comme des actions, ce qui les rend très liquides, contrairement à la plupart des investissements immobiliers.
Qu'est-ce qu'une FPI?
Une société de fiducie REIT qui accumule un pool d'argent, par le biais d'un premier appel public à l'épargne (IPO), qui est ensuite utilisé pour acheter, développer, gérer et vendre des actifs immobiliers. L'introduction en bourse est identique à toute autre offre de sécurité avec plusieurs des mêmes règles concernant les prospectus, les exigences de déclaration et les réglementations; cependant, au lieu d'acheter des actions dans une seule entreprise, le propriétaire d'une unité de FPI achète une partie d'un ensemble géré de biens immobiliers. Ce patrimoine immobilier génère ensuite des revenus grâce à la location, au crédit-bail et à la vente de biens immobiliers et les distribue directement au titulaire du FPI de façon régulière.
Types de FPI
Les FPI, comme la plupart des investissements, se présentent sous diverses formes. Ces fonds ont des classifications qui indiquent le type d'entreprise qu'ils exercent et peuvent être classés en fonction de la façon dont leurs actions sont achetées et vendues.
Les FPI d'actions sont la forme d'entreprise la plus courante. Ces entités achètent, possèdent et gèrent des biens immobiliers générateurs de revenus. Les revenus proviennent principalement des loyers et non de la revente des propriétés du portefeuille.
Les FPI hypothécaires, également appelées mREIT, prêtent de l'argent aux propriétaires et exploitants immobiliers. Le prêt peut se faire soit directement par le biais d'hypothèques et de prêts, soit indirectement par l'acquisition de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Les MBS sont des investissements détenant des pools d'hypothèques émises par des entreprises publiques (GSE). Leurs revenus proviennent principalement de la marge d'intérêt nette - l'écart entre les intérêts qu'ils gagnent sur les prêts hypothécaires et le coût de financement de ces prêts. En raison de l'accent mis sur les prêts hypothécaires de ce FPI, ils sont potentiellement sensibles aux hausses de taux d'intérêt.
Les entreprises de FPI hybrides détiennent à la fois des biens immobiliers locatifs et des prêts hypothécaires dans leur portefeuille. Selon l'orientation d'investissement déclarée de l'entité, ils peuvent pondérer le portefeuille à plus de biens ou à plus de titres hypothécaires.
Les avantages
Lorsque vous achetez une part d'une FPI, vous achetez essentiellement un actif physique ayant une longue durée de vie attendue et un potentiel de revenu grâce au loyer et à l'appréciation de la propriété. Cela contraste avec les actions ordinaires où les investisseurs achètent le droit de participer à la rentabilité de l'entreprise par le biais de la propriété. Lors de l'achat d'un FPI, on prend non seulement un intérêt réel dans la propriété d'un bien via des augmentations et des diminutions de valeur, mais on participe également aux revenus générés par le bien. Cela crée un filet de sécurité pour les investisseurs, car ils auront toujours des droits sur les biens sous-jacents à la fiducie tout en profitant des avantages de leurs revenus.
Un autre avantage que ce produit offre à l'investisseur moyen est la capacité d'investir dans l'immobilier sans les grands besoins de capital et de main-d'œuvre normalement associés. De plus, comme les fonds de cette fiducie sont mis en commun, une plus grande diversification est générée, car les sociétés de fiducie sont en mesure d'acheter de nombreuses propriétés et de réduire les effets négatifs des problèmes avec un seul actif. Les investisseurs individuels qui tentent d'imiter une FPI devraient acheter et entretenir un grand nombre d'immeubles de placement, ce qui implique généralement beaucoup de temps et d'argent dans un investissement qui n'est pas facilement liquidable. Lors de l'achat d'une FPI, l'investissement en capital est limité au prix de l'unité, la quantité de travail investie est limitée au montant de la recherche nécessaire pour faire le bon investissement et les actions sont liquides sur les bourses ordinaires.
Le dernier avantage, et probablement le plus important, que les FPI offrent est leur obligation de distribuer à leurs actionnaires près de 90% de leur revenu imposable annuel, créé par des biens immobiliers générateurs de revenus. Ce montant est déductible au niveau de l'entreprise et généralement imposé au niveau personnel. Contrairement aux dividendes, il n'y a donc qu'un seul niveau d'imposition pour les distributions versées aux investisseurs. Ce taux de distribution élevé signifie que le détenteur d'une FPI participe grandement à la rentabilité de la gestion et des biens au sein de la fiducie, contrairement à la propriété d'actions ordinaires où la société et son conseil d'administration décident si les excédents de trésorerie sont distribués à l'actionnaire.
Choisir le bon FPI
Comme pour tout investissement, vous devez faire vos devoirs avant de décider du FPI à acheter. Il y a des signes évidents que vous devez regarder avant de prendre la décision:
1. Gestion
Il est toujours important lors de l'achat d'une fiducie ou d'un pool d'actifs géré de comprendre et de connaître les antécédents des gestionnaires et de leur équipe. La rentabilité et l'appréciation des actifs sont étroitement liées à la capacité du gestionnaire de choisir les bons investissements et de décider des meilleures stratégies. Lorsque vous choisissez dans quelle FPI investir, assurez-vous de connaître l'équipe de direction et ses antécédents. Vérifiez comment ils sont compensés. Si cela est basé sur la performance, il est probable qu'ils recherchent également votre meilleur intérêt.
2. Diversification
Les FPI sont des fiducies axées sur la propriété d'un bien. Étant donné que les marchés immobiliers varient en fonction de l'emplacement et du type de propriété, il est essentiel que le FPI que vous décidez d'acheter soit bien diversifié. Si le FPI est fortement investi dans l'immobilier commercial et qu'il y a une baisse des taux d'occupation, vous rencontrerez des problèmes majeurs. La diversification signifie également que la fiducie a un accès suffisant au capital pour financer les initiatives de croissance futures et tirer parti de manière adéquate de l'augmentation des rendements.
3. Gains
Le dernier élément que vous devriez considérer avant d'acheter dans une FPI spécifique est ses fonds d'exploitation et ses liquidités disponibles pour la distribution. Ces chiffres sont importants car ils mesurent le rendement global du FPI, ce qui se traduit à son tour par l'argent transféré aux investisseurs. Veillez à ne pas utiliser les chiffres de revenus réguliers générés par le FPI, car ils incluront la dépréciation de la propriété et modifieront donc les chiffres. Ces chiffres ne sont utiles que si vous avez déjà examiné attentivement les deux autres signes, car il est possible que le FPI connaisse des rendements anormaux en raison des conditions du marché immobilier ou de la chance de la direction dans la sélection des investissements.
The Bottom Line
Avec autant de façons différentes d'investir votre argent, il est important que toute décision que vous prenez soit bien informée. Cela s'applique aux actions, obligations, fonds communs de placement, FPI ou tout autre investissement. Néanmoins, les FPI ont des caractéristiques intéressantes qui pourraient convenir à votre portefeuille.
