Qu'est-ce qu'une date de réinitialisation?
Une date de réinitialisation est un moment où le taux d'intérêt fixe initial d'une hypothèque à taux variable (ARM) passe à un taux ajustable. Cette date est généralement de un à cinq ans à compter de la date de début de l'hypothèque. Après la date de réinitialisation initiale, le taux d'intérêt devient variable et change selon les conditions établies dans le contrat de crédit de l'emprunteur.
Dans certains prêts ARM, la date de réinitialisation peut faire référence à plusieurs dates pendant la durée du prêt lorsque le taux d'intérêt de l'emprunteur est réinitialisé. Plusieurs dates de réinitialisation peuvent se produire dans les prêts qui se réinitialisent selon un calendrier spécifié, généralement une fois par an, tandis que dans la partie à taux variable du prêt.
Les prêts hypothécaires à taux variable ont généralement 3, 5 ou 7 ans à taux fixe avant d'entrer dans une période à taux variable à la date de réinitialisation.
Comment une date de réinitialisation Travaux
La date de réinitialisation est une caractéristique importante des hypothèques à taux variable. Les prêts hypothécaires à taux variable offrent aux emprunteurs certains des avantages d'un produit à taux fixe et à taux variable. La date de réinitialisation fournit un moment précis où l'investisseur peut s'attendre à ce que ses taux commencent à changer avec l'environnement du marché. Il peut également se référer à un délai spécifié lorsque le prêt se réinitialise tout au long de la durée du taux variable.
Les BRAS sont un type de produit hypothécaire populaire offert par les prêteurs traditionnels. Ils peuvent être une alternative aux prêts hypothécaires conventionnels classiques nécessitant des taux fixes pendant toute la durée du prêt. En règle générale, les investisseurs choisissent les prêts ARM car ils pensent que les taux vont baisser à l'avenir.
Points clés à retenir
- Pour les hypothèques à taux variable, la date de réinitialisation sera le premier jour où l'hypothèque commencera à suivre un taux du marché ajustable (flottant). A la date de réinitialisation, le taux est fixé selon un indice prédéterminé, plus un spread. Les prêts hypothécaires à taux variable sont généralement indexés sur le LIBOR ou le taux du Trésor américain. Les structures d'amortissement pour les prêts hypothécaires à taux variable sont généralement les mêmes que pour les prêts à taux fixe - le seul changement concerne le taux d'intérêt.
Types de dates de réinitialisation
Les prêts hypothécaires à taux variable sont structurés avec des intérêts à taux fixe au cours des premières années du prêt, suivis d'une période à taux variable par la suite. Dans la partie à taux fixe des prêts, les emprunteurs paient un taux fixe avec un calendrier d'amortissement standard. Les paiements sont normalisés pour inclure le principal et les intérêts à taux fixe.
Taux variables
Une fois qu'un investisseur a atteint la date de réinitialisation, le reste du prêt est basé sur un taux variable. Dans la partie à taux variable du prêt, le taux d'intérêt d'un emprunteur sera facturé sur la base d'un taux entièrement indexé plutôt que d'un taux fixe.
Lors de l'approbation initiale d'un prêt ARM, le souscripteur déterminera une marge ARM que l'emprunteur sera facturé en fonction de son profil de crédit et des conditions du prêt. La marge ARM est ajoutée à un taux indexé après la date de réinitialisation pour déterminer les intérêts du prêt à taux variable de l'emprunteur.
Pour les prêts à taux variable, le souscripteur déterminera également un taux indexé. Le taux indexé est généralement le taux préférentiel de la banque, mais il peut également être comparé au taux interbancaire offert à Londres (LIBOR) ou à un taux du Trésor américain. Dans la partie à taux variable du prêt, l'intérêt d'un emprunteur est égal au taux indexé majoré de sa marge ARM.
La portion à taux variable d'un prêt ARM changera en fonction de la structure du prêt. Certains prêts sont structurés pour réinitialiser le taux variable une fois par an tandis que d'autres ont un taux variable ouvert qui change à tout moment avec le marché. Les prêteurs disposent d'une technologie sophistiquée qui leur permet d'établir des calendriers d'amortissement pour les prêts ARM comprenant des paiements à taux fixe et variable. Le calendrier d'amortissement de l'emprunteur sera ajusté en fonction du taux variable du prêt et les mensualités seront calculées en conséquence.
Produits de prêt ARM
Un prêt ARM 5/1 aura une date de réinitialisation commençant cinq ans après le prêt initial. Ce prêt paierait des intérêts à taux fixe pendant cinq ans, puis reviendrait à un taux variable, avec des dates de réinitialisation ultérieures prévues chaque année.
Un prêt ARM 2/28 aurait une date de réinitialisation variable deux ans après les prêts initiaux. Ce prêt commencerait à payer des intérêts à taux variable à la date de réinitialisation de deux ans, des changements de taux variables se produisant à tout moment au cours des 28 années restantes en fonction des changements du taux indexé sous-jacent.
