Subprime. La simple mention du mot suffit à faire frissonner les investisseurs, les banquiers et les propriétaires. Et il y a une très bonne raison. L'hypothèque à risque a été l'un des principaux moteurs de la Grande Récession. Mais ils semblent faire leur retour avec un nouveau nom: les prêts hypothécaires non à prime.
Il existe plusieurs types de structures hypothécaires à risque sur le marché. Mais une rose sous un autre nom sent-elle aussi douce? Ce n'est pas nécessairement le cas. Lisez la suite pour en savoir plus sur ces prêts hypothécaires et ce qu'ils représentent.
Points clés à retenir
- Un prêt hypothécaire à risque est un type de prêt accordé à des personnes dont les cotes de crédit sont médiocres et qui ne seraient pas admissibles aux prêts hypothécaires conventionnels. Les prêts hypothécaires à risque font maintenant leur retour en tant que prêts hypothécaires à risque. Les prêts hypothécaires à taux fixe, les prêts hypothécaires à intérêt seulement et les prêts hypothécaires à taux variable sont les principaux types de prêts hypothécaires à risque. Ces prêts comportent toujours beaucoup de risques en raison du risque de défaillance de l'emprunteur. Les nouveaux prêts hypothécaires à risque sont soumis à des restrictions et doivent être correctement souscrits.
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire à risque?
Un prêt hypothécaire à risque est un type de prêt accordé à des individus dont les cotes de crédit sont médiocres - 640 ou moins, et souvent inférieures à 600 - qui, en raison de leurs antécédents de crédit déficients, ne pourraient pas se qualifier pour les prêts hypothécaires conventionnels.
Il existe un grand risque associé à toute hypothèque à risque. Le terme subprime lui-même désigne les emprunteurs et leur situation financière plutôt que le prêt lui-même. Les emprunteurs à risque sont plus susceptibles de faire défaut que ceux qui ont des cotes de crédit plus élevées. Parce que les emprunteurs à risque présentent un risque plus élevé pour les prêteurs, les prêts hypothécaires à risque subissent généralement des taux d'intérêt supérieurs au taux préférentiel. Les taux d'intérêt des prêts hypothécaires à risque sont déterminés par plusieurs facteurs différents: versement initial, pointage de crédit, retards de paiement et impayés sur le rapport de crédit d'un emprunteur.
Types de prêts hypothécaires à risque
Les principaux types de prêts hypothécaires à risque sont les prêts hypothécaires à taux fixe de 40 à 50 ans, les prêts hypothécaires à taux d'intérêt uniquement et les prêts hypothécaires à taux variable (ARM).
Hypothèques à taux fixe
Un autre type d'hypothèque subprime est une hypothèque à taux fixe, donnée pour une durée de 40 ou 50 ans, contrairement à la période standard de 30 ans. Cette longue période de prêt réduit les paiements mensuels de l'emprunteur, mais elle est plus susceptible d'être accompagnée d'un taux d'intérêt plus élevé. Les taux d'intérêt disponibles pour les prêts hypothécaires à taux fixe peuvent varier considérablement d'un prêteur à l'autre. Pour rechercher les meilleurs taux d'intérêt disponibles, utilisez un outil comme une calculatrice hypothécaire.
Hypothèques à taux variable
Une hypothèque à taux variable commence avec un taux d'intérêt fixe et, plus tard, pendant la durée du prêt, passe à un taux variable. Un exemple courant est le BRAS 2/28. L'ARM 2/28 est une hypothèque de 30 ans à taux d'intérêt fixe pendant deux ans avant d'être ajustée. Une autre version typique du prêt ARM, le 3/27 ARM, a un taux d'intérêt fixe pendant trois ans avant de devenir variable.
Dans ces types de prêts, le taux variable est déterminé sur la base d'un indice plus une marge. Un indice couramment utilisé est ICE LIBOR. Avec les ARM, les paiements mensuels de l'emprunteur sont généralement inférieurs pendant la durée initiale. Cependant, lorsque leurs prêts hypothécaires reviennent au taux variable plus élevé, les versements hypothécaires augmentent généralement considérablement. Bien entendu, le taux d'intérêt pourrait baisser au fil du temps, en fonction de l'indice et des conditions économiques, ce qui, à son tour, réduirait le montant du paiement.
Les ARM ont joué un rôle énorme dans la crise. Lorsque les prix des maisons ont commencé à baisser, de nombreux propriétaires ont compris que leurs maisons ne valaient pas le prix d'achat. Ceci, couplé à la hausse des taux d'intérêt, a conduit à un montant de défaut massif. Cela a entraîné une augmentation drastique du nombre de saisies de prêts hypothécaires à risque en août 2006 et l'éclatement de la bulle immobilière qui a suivi l'année suivante.
Hypothèques à taux d'intérêt seulement
Le troisième type d'hypothèque subprime est une hypothèque à intérêt uniquement. Pour la durée initiale du prêt, qui est généralement de cinq, sept ou 10 ans, les versements de capital sont reportés afin que l'emprunteur ne paie que des intérêts. Il peut choisir de faire des paiements au principal, mais ces paiements ne sont pas requis.
À l'expiration de ce terme, l'emprunteur commence à rembourser le principal ou il peut choisir de refinancer l'hypothèque. Cela peut être une option intelligente pour un emprunteur si son revenu a tendance à fluctuer d'année en année, ou s'il souhaite acheter une maison et s'attend à ce que son revenu augmente dans quelques années.
Hypothèques de dignité
L'hypothèque de la dignité est un nouveau type de prêt subprime, dans lequel l'emprunteur verse un acompte d'environ 10% et accepte de payer un taux d'intérêt plus élevé pour une période déterminée, généralement pour cinq ans. S'il effectue les paiements mensuels à temps, après cinq ans, le montant qui a été payé pour les intérêts sert à réduire le solde de l'hypothèque et le taux d'intérêt est abaissé au taux préférentiel.
Hypothèque subprime
Les prêts hypothécaires à risque aujourd'hui
Après l'éclatement de la bulle immobilière, il était pratiquement impossible pour une personne dont le pointage de crédit était inférieur à 640 d'obtenir un prêt immobilier. Alors que l'économie se stabilise, les prêts hypothécaires à risque font leur retour. La demande des propriétaires et des prêteurs augmente pour ce type de prêts immobiliers. Wells Fargo a également pris position dans le nouveau mouvement des subprimes. La banque approuve maintenant les acheteurs potentiels de maisons avec des scores de crédit aussi bas que 600 pour les prêts de la Federal Housing Administration (FHA).
Cette fois-ci, cependant, le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) impose des restrictions sur ces prêts hypothécaires à risque. Les acheteurs potentiels doivent être conseillés par un représentant agréé par le département américain du Logement et du Développement urbain. D'autres restrictions imposées à ces nouveaux prêts hypothécaires à risque limitent les hausses de taux d'intérêt et les autres conditions du prêt. Tous les prêts doivent également être correctement souscrits.
Les nouveaux prêts hypothécaires à risque limitent les hausses de taux d'intérêt et les autres conditions du prêt.
Ils reviennent également à un coût accru. Désormais, les prêts hypothécaires à risque sont assortis de taux d'intérêt pouvant aller de 8% à 10% et peuvent nécessiter des acomptes allant de 25% à 35%.
Les prêts hypothécaires à risque sont risqués
Étant donné que ces prêts hypothécaires sont spécifiquement destinés aux personnes qui ne sont pas admissibles à un prêt hypothécaire à taux préférentiel - ce qui signifie généralement que l'emprunteur aura du mal à rembourser le prêt - l'organisation ou la banque qui prête l'argent a le droit de facturer des taux d'intérêt élevés pour fournir un incitation supplémentaire pour l'emprunteur à payer à temps. Mais lorsque des personnes qui ont peut-être déjà eu du mal à s'endetter dans le passé contractent ces prêts, elles sont confrontées à un avenir plus difficile, sans parler de ceux qui ont de bonnes notes de crédit et peuvent se permettre des prêts à des taux d'intérêt plus raisonnables.
Effondrement des prêts hypothécaires à risque
Les prêts hypothécaires à risque et la fusion des prêts à risque sont généralement les coupables nommés pour le début de la Grande Récession.
De nombreux prêteurs ont été libéraux dans l'octroi de ces prêts de 2004 à 2006, en raison de la baisse des taux d'intérêt, de la liquidité élevée du capital et de la possibilité de réaliser beaucoup de bénéfices. En accordant ces prêts à risque plus élevé, les prêteurs ont facturé des taux d'intérêt supérieurs au taux préférentiel afin de compenser le risque supplémentaire qu'ils ont assumé. Ils ont également financé les hypothèques en les regroupant puis en les revendant à des investisseurs en tant qu'investissements reconditionnés. La forte augmentation du nombre de personnes qui pouvaient subitement se permettre des prêts hypothécaires a entraîné une pénurie de logements, ce qui a fait augmenter le prix des logements et, par conséquent, le montant du financement dont les futurs propriétaires auraient besoin.
Cela ressemblait à une spirale toujours ascendante. L'inconvénient était que des prêts étaient accordés à des personnes qui ne pouvaient pas les rembourser. Lorsque d'énormes nombres ont commencé à faire défaut sur leurs hypothèques et que le taux de saisies immobilières a monté en flèche, les prêteurs ont perdu tout l'argent qu'ils ont consenti. Il en a été de même pour de nombreuses institutions financières qui ont investi massivement dans les prêts hypothécaires groupés titrisés. Beaucoup ont connu des difficultés financières extrêmes, voire une faillite.
La crise des prêts hypothécaires à risque s'est poursuivie de 2007 à 2010, se transformant en une récession mondiale, ses effets ayant rayonné sur les marchés financiers et les économies du monde entier.
The Bottom Line
Bien que les prêts à risque augmentent le nombre de personnes qui peuvent acheter une maison, il est plus difficile pour eux de le faire et augmente les chances de défaut de paiement de leurs prêts. Le défaut de paiement nuit à la fois à l'emprunteur et à sa cote de crédit ainsi qu'au prêteur.
Les défenseurs des nouveaux prêts hypothécaires à risque soulignent que les acheteurs de maison ne sont pas obligés de payer indéfiniment ces taux d'intérêt élevés. Une fois que les acheteurs peuvent prouver qu'ils sont capables de payer leurs hypothèques à temps, leurs cotes de crédit devraient augmenter et ils peuvent refinancer leurs prêts immobiliers à des taux inférieurs. En effet, de nombreuses personnes qui souscrivent des ARM parient sur le fait qu'au moment où le taux variable interviendra, elles auront nettoyé leur dossier de crédit dans la mesure où elles seront éligibles à un nouveau financement plus avantageux.
