Table des matières
- Avantages et inconvénients des enchères
- Propriétés de forclusion
- Taxe foncière par défaut
- Assister à l'enchère
- Trouver des enchères immobilières
- Données du service d'annonces multiples
- Ce que les soumissionnaires doivent savoir
- Accéder à une propriété
- État et inspections
- Options de paiement: planifier à l'avance
- Réclamations, privilèges et occupants
- The Bottom Line
Vous cherchez à acquérir une propriété? Vous n'avez pas à vous limiter aux canaux traditionnels de recherche d'annonces immobilières et de collaboration avec des agents immobiliers. Vous pouvez également acheter une propriété aux enchères.
Devriez-vous acheter une maison aux enchères?
Que souhaitez-vous savoir
- Acheter une maison aux enchères est plus risqué que d'acheter par le biais du processus habituel. Il est essentiel d'être bien informé sur le fonctionnement des enchères immobilières.Vous pouvez trouver des enchères à domicile auprès des gouvernements locaux, des agents immobiliers et des sites en ligne comme RealtyTrac et Auction.com.Les propriétés d'enchères ne permettent souvent pas une inspection de la maison ou toute autre voie légale. pour voir l'intérieur en personne. Si vous ne pouvez pas vous permettre d'acheter une propriété en mauvais état, respectez les enchères qui vous permettent d'inspecter la propriété avant d'enchérir. Examinez et comprenez toutes les règles d'enchères et faites preuve de diligence raisonnable sur toute propriété qui vous intéresse, par exemple, en vérifiant les réclamations, les privilèges et les occupants - avant d'enchérir dessus.
Avantages et inconvénients des enchères
Les avantages d'acheter aux enchères incluent l'élargissement de vos options et éventuellement l'achat à rabais. Vous pouvez faire face à moins de concurrence pour acheter une propriété par rapport à l'achat de manière traditionnelle, mais vous aurez également affaire à un groupe différent d'acheteurs potentiels, souvent des investisseurs expérimentés.
Peut-être que le plus grand risque d'acheter aux enchères est que vous aurez une connaissance limitée des propriétés à vendre, ce qui fait d'un faux pas cher une possibilité très réelle. Et, comme pour tout achat immobilier, vous devrez lire, comprendre et signer de nombreux documents (idéalement avec l'aide d'un avocat immobilier).
La tradition immobilière est riche d'histoires de maisons achetées aux enchères pour un prix bien inférieur à la valeur marchande, et de telles aubaines existent. Cependant, les enchères sont généralement un moyen plus risqué d'acquérir une propriété que d'acheter par le biais du processus habituel. Cette réalité rend extrêmement important d'être bien informé sur le fonctionnement des enchères immobilières et prudent sur les propriétés sur lesquelles vous envisagez de faire une offre.
"Beaucoup de gens croient à tort que les maisons de vente aux enchères sont une bonne affaire", explique John Myers, agent immobilier et courtier qualifié avec Myers & Myers Real Estate à Albuquerque, NM "Certaines maisons de vente aux enchères sont une bonne affaire, et d'autres peuvent être une grosse erreur."
Pour vous aider à éviter de faire une grosse erreur, cet article expliquera les bases des enchères de propriétés résidentielles afin que vous puissiez décider si cette option peut vous convenir, que vous souhaitiez vivre dans la propriété ou l'utiliser uniquement comme investissement.
Propriétés de forclusion
Lorsqu'un propriétaire n'a pas payé l'hypothèque depuis au moins quelques mois, il peut tomber en défaut et se retrouver dans le processus de forclusion. Lorsque cela se produit, la banque dépose un avis de défaut auprès du registraire du comté. Si le propriétaire ne paie pas le solde dû - ou renégocie l'hypothèque avec le prêteur - le prêteur peut mettre la maison aux enchères et forcer le propriétaire à ne pas payer. Ces enchères de forclusion sont tenues par des syndics embauchés par des banques.
Taxe foncière par défaut
Une autre façon pour une maison de se retrouver aux enchères est lorsque le propriétaire ne paie pas les taxes foncières. Dans ces cas, c'est l'autorité fiscale impayée, plutôt que la banque, qui saisit le bien. L'enchère de privilège fiscal qui en résulte est menée par un shérif local, un greffier ou le bureau du contrôleur du comté ou de l'autorité locale.
Assister à l'enchère
Quel que soit le type d'enchère, ces événements peuvent avoir lieu dans des lieux physiques tels que les palais de justice du gouvernement local et les salles de conférence des hôtels, et ces enchères en personne se terminent rapidement. Les enchères immobilières se déroulent également de plus en plus en ligne, et les enchères en ligne peuvent durer des jours ou des semaines.
L'achat de maisons aux enchères a été et continuera d'être populaire, selon Earl White, co-fondateur de House Heroes LLC, une société d'investissement immobilier en Floride qui achète des maisons, des condos et des terrains résidentiels vacants. «Les propriétaires occupants à petit budget et les professionnels de l'immobilier migrent vers des sources où la concurrence est moindre», dit-il. «Naturellement, les propriétés aux enchères génèrent moins d'offres, ce qui se traduit par un prix de vente inférieur.
"Cependant, les enchères de forclusion n'offrent pas les remises qui existaient au moment de la crise", poursuit White, expliquant que lorsque moins de propriétés sont disponibles, les acheteurs sont très motivés en raison de l'appréciation de la maison et des taux hypothécaires favorables, et les enchères en ligne ont augmenté la concurrence et la hausse des prix.
Trouver des enchères immobilières
Une façon de trouver des enchères consiste à contacter directement les gouvernements locaux ou à visiter leurs sites Web pour obtenir des informations, puis à suivre par téléphone pour confirmer les détails. Un autre est à travers des sites comme RealtyTrac et Auction.com. Cependant, les informations en ligne ne sont pas toujours exactes.
Les propriétés peuvent être répertoriées qui sont en pré-forclusion parce que le propriétaire est en retard sur les paiements. Ces propriétés peuvent ne jamais être mises en vente parce que leurs propriétaires rattrapent leurs paiements ou s'entendent avec leurs prêteurs.
Les agents et courtiers immobiliers locaux peuvent également être des ressources précieuses. Mais vous ne les trouverez peut-être pas désireux d'aider, car les agents et les courtiers ne perçoivent pas automatiquement de commissions sur les enchères en direct. Cependant, ces agents immobiliers peuvent gagner des commissions par le biais d'enchères en ligne.
Données du service d'annonces multiples
Selon White, les rapports du service d'annonces multiples (MLS) directs sont beaucoup plus précieux que les annonces en ligne, car ils contiennent les données complètes de l'annonce, y compris des photos et, surtout, des commentaires de courtiers non publics. «Les commentaires non publics sont importants car ils spécifient des informations critiques ayant un impact sur le prix de vente et les jours sur le marché. Par exemple, les défauts de propriété, les options de financement, l'occupation et les baux des locataires.»
La meilleure façon d'évaluer une propriété aux enchères est de travailler avec des agents immobiliers, des évaluateurs, des entrepreneurs et d'autres personnes qui comprennent les coûts de construction et de rénovation et peuvent estimer avec précision la valeur de la propriété et le coût des travaux dont elle a besoin.
Bien que les règles varient selon l'emplacement, les registres MLS et de comté ne sont souvent disponibles que pour les titulaires de permis immobiliers, explique White. D'après son expérience, ils sont généralement heureux de vous aider gratuitement si vous les contactez.
White note également que les enchères en personne ont disparu, car même les plus petits comtés ont converti leurs enchères en personne en enchères en ligne. Miami et Palm Beach sont deux endroits où les enchères de taxes et de saisies sont désormais entièrement en ligne.
Gardez à l'esprit que les enchères de forclusion sont souvent reportées ou annulées, même à la dernière minute. Le prêteur peut ne pas avoir obtenu tous les documents dont il a besoin, ou l'emprunteur peut avoir trouvé une solution pour éviter la forclusion.
Ce que les soumissionnaires doivent savoir
Avant d'enchérir sur une enchère immobilière, vous devez comprendre le risque que vous prenez. Un mauvais achat pourrait vous hanter pendant des années. Vous devez également comprendre les règles de l'enchère et être prêt à les suivre avant d'essayer de participer.
Vous devrez vous inscrire et soumettre un dépôt remboursable de 5% à 10% du prix de vente prévu de la propriété à l'entité organisant l'enchère. Si l'enchère se déroule en personne, assurez-vous de vous enregistrer au moins une heure avant le début prévu et d'obtenir la carte officielle que vous obtiendrez lorsque vous serez prêt à enchérir.
Gagner une propriété aux enchères peut fonctionner de deux manières différentes.
- Dans une enchère de confirmation du prêteur, le prêteur n'a pas à accepter votre offre même si vous êtes le plus offrant. Dans une enchère absolue, l'enchère gagnante obtient la propriété.
Le prix de départ de l'enchère peut être le solde dû sur l'hypothèque ou un montant inférieur destiné à stimuler les enchères. Dans une enchère de forclusion, le prêteur n'est pas autorisé à profiter de l'enchère. Souvent, ces propriétés sont vendues à perte; s'il y a un profit, il est censé aller au propriétaire saisi après l'hypothèque et tout autre privilège est payé. Les propriétés d'enchères ne sont pas toujours de bonnes affaires. Par exemple, le commissaire-priseur peut fixer un prix de réserve caché sur une propriété, qui est le minimum qui doit être mis.
«Qu'un acheteur assiste à l'enchère en personne ou en ligne, il doit garder à l'esprit qu'il existe un prix de seuil pour chaque propriété où un achat judicieux peut devenir un achat insensé, et il ne doit pas autoriser l'événement, le lieu ou ses émotions. pour influencer leur décision », conseille Ron Humes, agent immobilier depuis 2000 et actuel vice-président des opérations pour le marketing post-moderne à Lexington, dans le Kentucky.
Le problème de l'accès à une propriété
Les propriétés mises aux enchères offrent rarement aux acheteurs potentiels le même niveau d'accès que les propriétés vendues traditionnellement. Vous ne pourrez probablement pas parcourir la propriété avec votre agent à votre convenance, bien que certaines sociétés de vente aux enchères proposent des journées portes ouvertes.
«Personnellement, je ne recommanderais jamais à un client d'acheter une propriété à distance sans avoir d'abord effectué le test du globe oculaire», explique David Roberson, avocat et courtier immobilier à San Jose, en Californie. Lui et sa femme possèdent 22 propriétés locatives dans trois États, et il est propriétaire et exploitant de Silicon Valley Property Management Group. Soit vous, soit votre équipe d'investissement de confiance, devez évaluer soigneusement à la fois le bien immobilier que vous envisagez et les personnes avec lesquelles vous faites affaire avant de vous engager juridiquement ou financièrement.
De même, Humes met en garde que les sources qui rendent compte de la valeur actuelle ou future d'une propriété peuvent être très inexactes à moins qu'il n'y ait eu une évaluation sur place par des professionnels qui savent rassembler et évaluer tous les détails nécessaires. La meilleure façon d'évaluer une propriété aux enchères est de travailler avec des professionnels - agents immobiliers, évaluateurs et entrepreneurs - qui comprennent les coûts de construction et de rénovation et qui peuvent évaluer avec précision la valeur actuelle et future de la propriété et le coût des travaux dont elle a besoin.
État et inspections de la propriété
La maison pouvait avoir toutes sortes de problèmes - rappelez-vous, c'était une maison qui appartenait à quelqu'un qui n'avait pas les moyens de payer l'hypothèque ou les taxes foncières, donc ils ne pouvaient probablement pas non plus s'occuper de l'entretien ou des réparations de routine. De plus, une fois que le propriétaire s'est rendu compte qu'il allait perdre la maison, il peut l'avoir intentionnellement négligée ou même sérieusement endommagée. De plus, les propriétés qui étaient restées vacantes peuvent avoir été vandalisées ou avoir des squatters.
Supposons que si la propriété a l'air horrible de l'extérieur, elle a probablement l'air horrible aussi à l'intérieur. Les propriétés d'enchères sont vendues telles quelles et vous devrez pouvoir vous permettre toutes les réparations. Aussi tentant que cela puisse être, vous ne devriez pas empiéter pour avoir une meilleure idée de l'état de la propriété.
Vous avez peut-être vu des nageoires faire cela à la télévision — entrer dans les arrière-cours, jeter un œil ou même grimper par les fenêtres — mais ce n'est pas légal. Et vous ne voulez certainement pas déranger quiconque occupe la maison, non seulement par courtoisie, mais aussi pour votre sécurité. Recherchez des informations sur l'historique de propriété de la propriété dans les archives du gouvernement local, parlez à des agents immobiliers locaux et demandez respectueusement des informations aux voisins.
Les propriétés d'enchères ne permettent souvent pas une inspection de la maison ou tout autre moyen légal de voir l'intérieur en personne. Si vous ne pouvez pas vous permettre d'acheter une propriété en mauvais état, respectez les enchères qui vous permettent d'inspecter la propriété avant d'enchérir. Sans ces informations, il peut être difficile de savoir dans quoi vous vous embarquez, quels seront les coûts de réparation d'une propriété ou sa véritable valeur tant que vous ne serez pas devenu propriétaire.
Même si vous pouvez obtenir une inspection résidentielle, toute inspection a ses limites. Les problèmes derrière les murs, les plafonds et sous les planchers peuvent ne pas apparaître avant que vous en preniez possession. Si les utilitaires sont désactivés, vous ne pourrez peut-être pas détecter les fuites, les problèmes électriques, les appareils cassés ou les équipements HVAC défectueux.
Options de paiement: planifier à l'avance
L'achat d'une propriété aux enchères nécessite généralement beaucoup d'argent. Chaque société d'enchères et chaque gouvernement de comté a ses propres exigences de paiement, mais vous aurez probablement besoin d'argent comptant pour garantir votre droit d'enchérir. Les montants d'acompte et les méthodes d'achat dépendent souvent de la propriété et de la maison de vente aux enchères. Des options de financement plus flexibles peuvent être disponibles en achetant une propriété appartenant à une banque de la manière traditionnelle: les enchères ne sont pas le seul moyen d'acheter des saisies.
En ce qui concerne le paiement, les enchérisseurs doivent apporter en espèces, un mandat ou un chèque de banque pour la somme requise par le titulaire de l'enchère. En règle générale, vous devrez payer la propriété en entier immédiatement après avoir remporté l'enchère. Parfois, vous pouvez avoir jusqu'au lendemain pour effectuer le paiement. Le fait de ne pas effectuer le paiement peut entraîner la confiscation de votre dépôt et l'interdiction de futures enchères. Soyez prêt à fournir une preuve de fonds pour montrer que vous êtes en mesure de finaliser l'achat. Si vous offrez en tant qu'entité, comme une LLC, une fiducie ou une société en commandite plutôt qu'en tant qu'individu, vous devrez peut-être montrer les documents de votre entité.
Les gagnants passent par l'entiercement et la fermeture comme ils le feraient avec tout autre achat de maison. Les soumissionnaires aux enchères immobilières sont souvent des investisseurs immobiliers qui peuvent se permettre de payer en espèces. Pour les enchères qui permettent des achats financés, vous devrez vous préqualifier à l'avance.
Certaines maisons d'enchères préfèrent que vous travailliez avec leurs prêteurs affiliés et que ces prêteurs soient sur place lors de la vente aux enchères. Cependant, faites vos recherches à l'avance pour déterminer les taux d'intérêt disponibles auprès des prêteurs concurrents. Ces informations peuvent vous donner un certain effet de levier.
Assurez-vous également de bien comprendre les frais d'enchères que vous devrez couvrir. "Les maisons achetées aux enchères à plusieurs reprises ont des coûts et des frais des commissaires-priseurs, des banques, des avocats et d'autres sociétés nécessaires pour apporter la propriété aux enchères", a déclaré Humes. "Il n'est pas rare de trouver des frais d'enchères de 10%, des intérêts bancaires et des pénalités, des frais d'avocat, des frais de portage de 12%, des frais de préparation de la propriété, etc., qui sont transmis à l'acheteur."
Vérifiez les réclamations, privilèges et occupants
Avant d'enchérir, vous voudrez embaucher une société de recherche de titres pour voir qui pourrait détenir des privilèges sur la propriété. Si vous le gagnez, vous deviendrez responsable de tout privilège, ce qui signifie plus d'argent de votre poche.
Il peut y avoir d'autres réclamations contre la maison - pas seulement des privilèges fiscaux, mais des privilèges d'entrepreneur ou une deuxième hypothèque. Les soumissionnaires doivent vérifier auprès de la société de vente aux enchères pour s'assurer que la propriété a un titre clair. Si vous gagnez une enchère, vous voudrez acheter une assurance titres pendant l'entiercement ou immédiatement après la clôture pour vous protéger contre les privilèges non découverts lors de la recherche de titres.
De plus, dans certains cas, le (l'ancien) propriétaire ou un squatteur occupera la propriété, ce qui signifie que vous devrez les expulser - un processus qui peut être désagréable au mieux, et au pire long et coûteux. Pour simplifier le processus, vous voudrez peut-être leur offrir plusieurs milliers de dollars à l'avance pour sortir et remettre les clés.
Abstenez-vous de faire quoi que ce soit jusqu'à ce que vous déteniez le titre. Évitez l'envie de commencer des rénovations ou d'emménager dans la propriété immédiatement après avoir obtenu votre certificat de vente. Vous devrez encore attendre jusqu'à 10 jours environ pour recevoir votre certificat de titre. La propriété n'est pas vraiment la vôtre jusqu'à ce que vous déteniez ce certificat; le propriétaire pouvait toujours conserver son droit à la maison en déposant une opposition à la vente auprès du tribunal ou en remboursant le prêt.
The Bottom Line
Les maisons saisies peuvent être financièrement attrayantes, mais il existe de nombreux obstacles à considérer avant d'acheter. De plus, ce n'est pas parce qu'une maison est en vente aux enchères que vous pourrez l'obtenir à un bon prix (ou que la maison est une bonne affaire à n'importe quel prix - cela pourrait être un gouffre financier). Mais pour les particuliers avertis, intelligents et motivés, les enchères immobilières valent la peine d'être explorées comme un moyen de ramasser une maison ou un immeuble de placement à peu de frais.
Cela étant dit, considérez les propriétés non aux enchères comme une alternative. "Il peut être possible de trouver une meilleure affaire lors de la négociation avec un vendeur qui détient des capitaux propres dans une propriété et peut négocier en son propre nom sans toutes les pénalités et frais affiliés aux enchères", conseille Humes. "Vous pouvez également avoir plus de concurrence dans les ventes aux enchères d'entreprises qui achètent des propriétés pour les transformer en modèle commercial. Les maisons vendues aux enchères ne sont pas toujours la meilleure affaire pour l'acheteur moyen."
Si vous êtes intéressé à essayer de vous procurer une propriété à prix réduit lors d'une vente aux enchères, il y a beaucoup à apprendre. Les enchères sont un moyen plus risqué d'acheter une propriété que par l'intermédiaire d'un agent immobilier. Il est important d'être extrêmement bien informé sur le processus et sur les propriétés sur lesquelles vous souhaitez enchérir. Travailler avec un agent ou un courtier immobilier local pour identifier des propriétés potentielles peut aider, bien qu'ils ne soient pas intéressés, sauf si vous pouvez conclure un accord de compensation.
Enfin, assurez-vous de lire attentivement toutes les règles d'enchères et de faire preuve de diligence raisonnable sur la propriété avant d'enchérir. Demandez conseil à un avocat en droit immobilier - idéalement un spécialiste des ventes de saisies immobilières - pour vous assurer de bien comprendre quelles seront vos responsabilités et vos obligations si vous êtes le soumissionnaire retenu.
