Ce n'est pas une mauvaise idée d'envisager de refinancer votre prêt hypothécaire lorsque les taux d'intérêt sont bas. Et ils le sont toujours, historiquement parlant. Cependant, les taux d'intérêt ont commencé à augmenter et devraient continuer de le faire. Comment cela devrait-il influer sur votre décision de refinancer?
Cela dépend, bien sûr, du taux d'intérêt que vous payez actuellement sur votre prêt hypothécaire. Une hypothèque plus ancienne pourrait toujours avoir un taux d'intérêt plus élevé que ceux actuellement offerts. Et même dans un climat de taux d'intérêt relativement bas, le refinancement d'une hypothèque présente des avantages et des inconvénients. Votre cote de crédit améliorée, par exemple - ou une décision de modifier la durée de votre prêt hypothécaire - pourrait également apporter des conditions de refinancement qui pourraient vous faire économiser de l'argent à long terme. Mais vous ne prévoyez peut-être pas de rester à long terme. Il existe également des programmes de refinancement spéciaux qui peuvent être particulièrement bénéfiques pour ceux qui sont admissibles. Voici comment suivre le processus décisionnel.
Points clés à retenir
- Votre situation individuelle doit déterminer si vous refinancez ou non votre prêt hypothécaire, et pas seulement si les taux d'intérêt augmentent ou diminuent.Les avantages du refinancement incluent l'obtention d'un meilleur taux d'intérêt, l'augmentation de votre valeur nette et l'augmentation de votre trésorerie à court terme. trop sur les frais de clôture, se retrouvant avec un taux d'intérêt plus élevé parce que vous ne voulez pas payer les frais de clôture, perdre des capitaux sur un refinancement de retrait et réduire votre valeur nette.Programmes spéciaux de Fannie Mae, Freddie Mac, la FHA et la VA peut aider certains propriétaires à obtenir des hypothèques plus abordables.
Devriez-vous y penser?
Dans le passé, les faibles taux d'intérêt ont créé une frénésie de refinancement sur le marché. Mais dans n'importe quelle économie, la seule façon de savoir si un refinancement a du sens pour vous est de considérer les détails de votre situation unique.
À quel point les tarifs sont-ils inférieurs à ceux que vous avez actuellement?
Au lieu d'écouter les «règles» sur le pourcentage de variation des taux d'intérêt que vous devez rechercher avant de refinancer, regardez combien d'argent vous économiserez. Une réduction de 1% est beaucoup plus significative si vous avez une hypothèque de 500 000 $ que si vous en avez une de 100 000 $.
Combien de temps prévoyez-vous de conserver l'hypothèque?
Tout comme lorsque vous avez acheté votre maison, vous devrez payer les frais de clôture de votre refinancement. Si vous envisagez de vendre votre maison dans quelques années, vous pouvez à peine atteindre le seuil de rentabilité (ou en fait sortir derrière) en refinançant. Comment venir? Si les économies mensuelles pour le reste de votre prêt hypothécaire ne sont pas supérieures aux frais de clôture associés au refinancement, vous perdrez. Si vous incorporez les frais de clôture dans votre prêt hypothécaire au lieu de les payer d'avance, vous payez des intérêts sur eux, vous devrez donc tenir compte de ces dépenses dans votre calcul de l'équilibre financier.
Pouvez-vous refinancer à plus court terme?
Avantages
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Obtenez un meilleur prêt
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Augmentez votre valeur nette à long terme
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Augmenter les flux de trésorerie à court terme
Les inconvénients
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Trop-payé sur les frais de clôture
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Trop payer les intérêts parce que vous ne voulez pas de frais de clôture
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Perte d'équité
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Impact négatif sur votre valeur nette à long terme
Ce que vous avez à gagner
Fait correctement, un refinancement peut avoir des avantages immédiats et durables. Vous pourrez peut-être:
Obtenez un meilleur prêt
Peut-être que vous êtes dans une meilleure situation financière maintenant que lorsque vous avez souscrit votre hypothèque existante. Le refinancement peut être l'occasion d'obtenir un meilleur taux d'intérêt ou tout simplement d'améliorer encore une bonne hypothèque. Quoi qu'il en soit, vous augmenterez votre sécurité financière à court et à long terme et augmenterez les chances que les temps difficiles ne vous exposent pas à perdre votre maison.
Augmentez votre valeur nette à long terme
Grâce aux économies réalisées grâce au refinancement de votre prêt hypothécaire, vous dépenserez moins en intérêts. C'est de l'argent que vous pouvez mettre de côté pour la retraite ou l'utiliser pour un autre objectif financier à long terme.
Augmenter les flux de trésorerie à court terme
Si votre refinancement réduit votre paiement mensuel, vous aurez plus d'argent pour travailler sur une base mensuelle. Cela peut réduire la pression financière quotidienne sur votre ménage et créer des opportunités d'investissement ailleurs.
Dangers du refinancement
Le refinancement d'une hypothèque introduit de nouveaux éléments dans votre situation financière. Les risques liés à votre hypothèque d'origine sont toujours présents et quelques nouveaux sont apparus.
Trop-payé sur les frais de clôture
Les prêteurs sans scrupules peuvent fixer un certain nombre de frais inutiles et / ou gonflés sur le coût de votre hypothèque. De plus, ils peuvent ne pas divulguer certains de ces coûts à l'avance, dans l'espoir que vous vous sentirez trop investi dans le processus pour reculer.
Trop payer les intérêts parce que vous ne voulez pas de frais de clôture
Un refinancement ne nécessite généralement pas de trésorerie pour clôturer. Une façon pour les prêteurs de compenser cela est de vous donner un taux d'intérêt plus élevé. Supposons que vous ayez deux options: un refinancement de 200 000 $ sans frais de clôture et un taux d'intérêt fixe de 5% pendant 30 ans, ou un refinancement de 200 000 $ avec 6 000 $ en frais de clôture et un taux d'intérêt fixe de 4, 75% pendant 30 ans. En supposant que vous conserviez le prêt pour toute sa durée, dans le scénario A, vous paierez un total de 386 511 $. Dans le scénario B, vous paierez 381 586 $. Le fait de n'avoir «aucun frais de clôture» vous coûte 4 925 $. Pouvez-vous penser à autre chose que vous préféreriez faire avec près de 5 000 $ plutôt que de le donner à la banque?
Perte d'équité
La partie de l'hypothèque que vous avez remboursée, votre avoir dans la maison, est la seule partie de la maison qui vous appartient vraiment. Ce montant augmente petit à petit avec chaque versement hypothécaire mensuel jusqu'à ce qu'un jour, vous soyez propriétaire de la maison entière et puissiez réclamer chaque centime du produit si vous choisissez de le vendre. Mais si vous effectuez un refinancement en espèces - en intégrant les frais de clôture dans le nouveau prêt ou en prolongeant la durée de votre prêt - vous réduisez le pourcentage de votre maison que vous possédez réellement. Même si vous restez dans la même maison pour le reste de votre vie, vous pourriez finir par effectuer des versements hypothécaires pendant 50 ans si vous prenez de mauvaises décisions de refinancement. Vous pouvez finir par gaspiller beaucoup d'argent de cette façon, sans parler de ne jamais être vraiment propriétaire de votre maison.
Impact négatif sur votre valeur nette à long terme
Le refinancement peut réduire votre paiement mensuel, mais rendra finalement le prêt plus cher à la fin si vous ajoutez des années à votre prêt hypothécaire. Si vous avez besoin de refinancer pour éviter de perdre votre maison, payer plus à long terme en vaut la peine. Mais si votre objectif principal est d'économiser de l'argent, sachez qu'un paiement mensuel plus petit ne se traduit pas nécessairement par des économies à long terme.
Options de refinancement
Il existe quelques programmes de refinancement spéciaux qui peuvent être particulièrement avantageux pour les emprunteurs qualifiés.
Option de refinancement High LTV (Fannie Mae) et Refinance de secours amélioré Freddie Mac.
Ces nouveaux programmes de Fannie Mae et Freddie Mac sont conçus pour remplacer le Programme de refinancement abordable pour la maison (HARP), qui a expiré le 31 décembre 2018. HARP a été mis en place pour aider les propriétaires qui ne pouvaient pas profiter d'autres options de refinancement en raison de la baisse de valeur de leur maison. Son objectif était d'améliorer l'accessibilité financière à long terme d'un prêt pour éviter que des personnes ne perdent leur maison en raison de la forclusion. Pour les nouveaux programmes, seuls les prêts hypothécaires détenus par Fannie Mae (High LTV Refinance Option) ou Freddie Mac (FMERR) qui peuvent être améliorés avec un refinancement et qui ont pris naissance le 1er octobre 2017 ou après, sont éligibles. De plus, les emprunteurs doivent être à jour sur leurs paiements.
Les propriétaires dont les maisons sont sous l'eau et dont les prêts ont commencé entre juin 2009 et fin septembre 2017 ne sont pas éligibles à l'un des programmes de remplacement HARP de Fannie Mae et Freddie Mac.
FHA Streamline.
Un refinancement FHA Streamline est conçu pour les propriétaires qui ont déjà une hypothèque FHA. Son objectif est de fournir une nouvelle hypothèque FHA avec de meilleures conditions qui réduiront le paiement mensuel du propriétaire. Le processus est censé être rapide et facile, ne nécessitant aucune nouvelle documentation de votre situation financière et aucune nouvelle qualification de revenu. Ce type de refinancement ne nécessite pas d'évaluation de la maison, d'inspection des termites ou de rapport de crédit. Un inconvénient possible pour certains propriétaires est qu'un refinancement rationalisé de la FHA ne permet pas de retrait.
VA Streamline.
Ce programme, également connu sous le nom de prêt de refinancement pour réduction des taux d'intérêt (IRRRL), est similaire à un refinancement simplifié de la FHA. Vous devez déjà avoir un prêt VA, et le refinancement doit entraîner un taux d'intérêt inférieur, sauf si vous refinancez d'une hypothèque à taux variable (ARM) à une hypothèque à taux fixe. Le prêteur peut exiger une évaluation et un rapport de crédit, bien que la VA ne l'exige pas. Notez que le VA et le Consumer Financial Protection Bureau ont récemment émis une ordonnance d'avertissement selon laquelle les militaires et les anciens combattants ont reçu un certain nombre d'offres non sollicitées contenant des informations trompeuses sur ces prêts. Vérifiez auprès du VA avant d'agir sur toute offre d'un VA IRRRL.
Avec la rationalisation VA et la rationalisation FHA, il est possible de payer d'avance peu ou pas de frais de clôture. Cependant, ces frais seront intégrés à l'hypothèque ou vous paierez un taux d'intérêt plus élevé en échange du non-paiement des frais de clôture. Ainsi, même si vous ne retirez aucune somme d'argent à l'avance, vous devrez quand même payer le refinancement à long terme.
The Bottom Line
Tout bon refinancement devrait profiter aux emprunteurs en réduisant leurs paiements mensuels de logement et / ou en raccourcissant la durée de leur hypothèque. Malheureusement, comme pour toute transaction financière majeure, il existe des complexités qui peuvent faire trébucher l'acheteur imprudent et entraîner une mauvaise affaire. Connaître le processus vous aidera à trouver un prêteur et un programme de refinancement qui offrent la meilleure valeur pour votre situation.
