Baux simples, doubles et triples nets: un aperçu
Un bail net est un bail immobilier dans lequel un locataire paie une ou plusieurs dépenses supplémentaires. Ils comprennent généralement les taxes foncières, les primes d'assurance des biens ou les frais d'entretien et sont souvent utilisés dans l'immobilier commercial. Il existe trois types de base de baux nets: les baux simples, doubles et triples nets.
Un seul bail net oblige le locataire à ne payer que les taxes foncières en plus du loyer. Avec un bail double net, le locataire paie le loyer plus les taxes foncières ainsi que les primes d'assurance. Un bail triple net, également connu sous le nom de bail NNN ou net-net-net, oblige le locataire à payer le loyer plus les trois dépenses supplémentaires.
Les loyers sont généralement moins élevés avec les baux nets que les baux traditionnels - plus le locataire doit supporter de dépenses, plus le loyer de base est bas pour le propriétaire. Mais les baux triple net sont généralement des baux pouvant être cédés, ce qui signifie qu'un locataire ne peut pas reculer parce que les coûts, en particulier les frais d'entretien, peuvent être plus élevés.
Baux nets simples
Les baux nets simples, souvent appelés baux nets ou N, ne sont pas aussi courants dans le monde de la location. Dans un bail comme celui-ci, le propriétaire transfère un minimum de risques au locataire, qui paie les taxes foncières. Cela signifie que toutes les autres dépenses - telles que l'assurance, l'entretien et les réparations et les services publics - sont à la charge du propriétaire. Le propriétaire est également responsable de tout entretien et / ou réparation qui doit être effectué au cours de la location dans la propriété.
Les locataires dans le cadre d'un seul bail net finissent par payer un loyer légèrement inférieur à celui d'un bail standard en raison du coût supplémentaire des taxes foncières. Mais un loyer plus élevé n'allège pas la responsabilité du propriétaire de maintenir ces dépenses à jour. Par exemple, un locataire peut manquer ou effectuer des paiements tardifs à la municipalité, ce qui signifie que le propriétaire est à sa charge. Cela peut entraîner des amendes et / ou des frais supplémentaires. C'est pourquoi la plupart des propriétaires incluent les taxes foncières dans les paiements de loyer. Ils préfèrent que le paiement passe par eux afin qu'ils sachent que les taxes sont payées à temps et au montant correct.
Baux double net
Les baux double net sont particulièrement appréciés dans l'immobilier commercial. Dans un tel bail, le locataire paie les taxes foncières et les primes d'assurance en plus du loyer. Le loyer de base à payer pour l'espace lui-même est généralement inférieur en raison des dépenses supplémentaires que le locataire doit supporter. En revanche, tous les frais d'entretien restent à la charge du propriétaire, qui les paie directement.
Dans les développements commerciaux plus importants avec plus d'un espace disponible à la location tels que les centres commerciaux et les complexes de bureaux, les locataires peuvent avoir une superficie différente de celle de leurs voisins. Ainsi, les propriétaires affectent généralement les taxes et les frais d'assurance aux locataires proportionnellement à la quantité d'espace loué.
Tout comme le bail unique net, les propriétaires devraient se voir transmettre les paiements supplémentaires, afin qu'ils puissent les payer à la municipalité et à la compagnie d'assurance. Même si le bail du locataire comprend ces paiements, le nom du propriétaire figure sur la facture de taxes et d'assurances, ce qui signifie qu'il est ultimement responsable. En faisant payer ces frais directement au locataire, le propriétaire peut éviter les problèmes liés aux paiements en retard ou manqués des locataires, ce qui pourrait entraîner des frais supplémentaires.
Les locations double net, également appelées locations net-net ou NN,
Baux Triple Net
Le bail triple net libère le propriétaire du risque le plus élevé de tout bail net. Cela signifie que même les coûts d'entretien et de réparation des structures doivent être payés par le locataire en plus du loyer, des taxes foncières et des primes d'assurance. Étant donné que ces dépenses supplémentaires sont répercutées sur le locataire, le propriétaire facture généralement un loyer de base moins élevé.
Lorsque les coûts d'entretien sont plus élevés que prévu, les locataires sous baux triple net tentent fréquemment de résilier leurs baux ou d'obtenir des concessions de loyer. Pour éviter que cela ne se produise, de nombreux propriétaires préfèrent utiliser un bail net cautionnable. Il s'agit d'un type de bail triple net qui ne peut être résilié avant sa date d'expiration. En outre, le montant du loyer ne peut être modifié pour quelque raison que ce soit, y compris des augmentations inattendues et importantes des frais accessoires.
Les propriétaires peuvent préférer utiliser un bail net cautionnable car les locataires peuvent essayer de sortir d'un bail triple net coûteux.
Les baux triples nets peuvent augmenter les dépenses d'exploitation du locataire, et ils peuvent être tenus de payer des franchises sur les polices d'assurance, et ils peuvent également être responsables de tout dommage à la propriété qui n'est pas couvert par la compagnie d'assurance.
La plupart des baux triple net sont des baux à long terme, d'une durée de plus de 10 ans, et comprennent généralement des concessions d'augmentation de loyer. Ils sont également appelés baux net-net-net ou NNN dans le secteur immobilier. (Pour une lecture connexe, voir: Quels types de biens immobiliers utilisent les baux triple net (NNN)?)
Points clés à retenir
- Les locations nettes impliquent que les locataires paient une ou plusieurs dépenses supplémentaires dans le secteur de l'immobilier commercial.Dans un seul bail net, le locataire paie un loyer de base inférieur en plus des taxes foncières.Les baux nets doubles incluent les taxes foncières et les primes d'assurance avec le loyer de base. Les baux triple net incluent les taxes foncières, les assurances et les frais d'entretien plus le loyer de base.Les locataires peuvent essayer de sortir des baux triple net en raison des coûts élevés qui y sont associés, de sorte que les propriétaires utilisent généralement un bail net cautionnable.
Considérations particulières
Lors de la conclusion de tout type de bail, le locataire doit considérer que ses loyers, qu'ils incluent des charges supplémentaires ou des notes, peuvent augmenter. Un propriétaire peut augmenter le loyer en raison des augmentations légales autorisées par les gouvernements locaux. Mais le loyer peut également augmenter en raison de réévaluations de l'impôt foncier ou de l'augmentation des primes d'assurance.
Mais il existe des alternatives. Si l'option leur est donnée, les locataires peuvent envisager de signer un bail brut, qui facture un taux de location fixe. Ce montant couvre les frais pour l'espace ainsi que toutes les dépenses supplémentaires qui en découlent. Le propriétaire reste donc responsable du paiement des taxes foncières, des primes d'assurance et des frais d'entretien. Il couvre ces frais en les intégrant dans le loyer qu'il facture à son locataire.
Par exemple, si le loyer annuel est de 10 000 $ et qu'il estime les coûts supplémentaires à 3 000 $, le loyer effectif qu'il facture au locataire est de 13 000 $ par année. Bien que les baux traditionnels soient plus courants que les baux nets, ils présentent plus de risques pour le propriétaire, qui doit absorber toute augmentation imprévue des dépenses supplémentaires. C'est pourquoi certains propriétaires préfèrent utiliser un type de bail net, transférant tout ou partie de ce risque au locataire.
