Qu'est-ce que l'engagement à emporter?
L'engagement de retrait est une garantie écrite par un prêteur de fournir un financement permanent pour remplacer un prêt à court terme à une date future spécifiée si le projet a atteint un certain stade.
Points clés à retenir
- L'engagement de retrait est une garantie écrite d'un prêteur de fournir un financement permanent pour remplacer un prêt à court terme à une date future spécifiée si le projet a atteint un certain stade.Un engagement de retrait est assez courant dans le développement immobilier commercial. Les prêteurs à terme nécessitent généralement un engagement de souscription d'un autre prêteur avant d'accepter de fournir le prêt.
Comprendre l'engagement à emporter
Un engagement à emporter est assez courant dans le développement immobilier commercial. Il garantit qu'une banque émettra une hypothèque pour la propriété une fois la construction ou la rénovation terminée. Il garantit également qu'un prêteur hypothécaire commercial à long terme remboursera ou contractera le prêt à court terme pour la construction et ses intérêts accumulés.
Les engagements de vente à emporter atténuent le risque pour les prêteurs de prêts à la construction et permettent la poursuite du développement. Les promoteurs immobiliers empruntent généralement des fonds à court terme (prêts-relais) pour payer la construction de leurs projets.
Cependant, les projets peuvent être retardés en raison de grèves de main-d'œuvre, de problèmes d'entrepreneur, de problèmes environnementaux ou d'une foule d'autres variables. Confronté à la perspective d'une augmentation des coûts de ces revers, un développeur pourrait être tenté d'abandonner le projet et de ne pas rembourser le prêt. C'est pourquoi les prêteurs à court terme nécessitent généralement un engagement de souscription d'un autre prêteur, qui a accepté de devenir le titulaire hypothécaire permanent du projet terminé, avant d'accepter de fournir le prêt.
Travailler avec des engagements à emporter
Un engagement de retrait, également appelé prêt à emporter ou accord de retrait, donne au constructeur la possibilité d'emprunter une certaine somme d'argent à un taux d'intérêt convenu (souvent indexé sur un indice) pour un certain montant de temps. L'accord comprendra certaines éventualités telles que:
- Approbation de la conception et des matériaux La date d'achèvement du projet Un taux d'occupation minimum avant le déblocage des fonds, peut-être 60% Dispositions pour prolonger la date de début du prêt, en cas de retard
L'engagement est souvent du sol au plafond. Du sol au plafond signifie qu'il y aura un montant final spécifique prêté pour le projet, et un montant plus petit prêté si les imprévus ne sont pas satisfaits. Ces éventualités tentent de protéger ou d'indemniser le prêteur permanent et le prêteur à court terme d'origine en cas de problèmes en cours de route. Le principe de fonctionnement est que c'est au développeur, et non à la banque, de s'assurer que le projet avance bien. La banque s'efforcera de limiter son exposition aux problèmes du développeur.
Financement par écart pour les engagements
Bien sûr, le prêteur de construction ne veut pas risquer que le prêteur permanent retienne des fonds en raison de contingences, ce qui pourrait avoir une incidence sur le remboursement du prêt à la construction. Ainsi, les engagements de vente à emporter comprennent également des dispositions pour le financement de l'écart. Le financement de l'écart ou les prêts-relais aident au cas où l'une des éventualités déclencherait un paiement partiel du prêteur permanent.
Par exemple, si une nouvelle tour de bureaux n'a pas loué suffisamment d'unités pour répondre à la clause d'occupation minimale de l'engagement à emporter, le financement de l'écart garantira que le prêteur de la construction sera remboursé même si l'hypothèque finale n'a pas encore été émise.
