Table des matières
- Quels sont les frais de clôture?
- Pourquoi les frais de clôture sont-ils nécessaires?
- Types de frais avec frais de clôture
- Comment réduire les coûts de clôture
- The Bottom Line
Obtenir une hypothèque n'est pas gratuit. Avant d'obtenir ces clés de la maison, vous vous rendrez à la table de clôture pour signer les documents de prêt et les documents qui transfèrent la propriété du vendeur à vous. Tout au long de votre achat de maison, des tiers ainsi que votre prêteur ont rendu des services. Les frais de clôture sont des frais facturés par ces professionnels pour ces services afin de finaliser la transaction immobilière et votre prêt immobilier.
Quels sont les frais de clôture?
Les frais de clôture varient généralement de 2% à 5% du prix d'achat de la maison. Ainsi, si vous achetez une maison de 200 000 $, vos frais de clôture pourraient varier de 4 000 $ à 10 000 $. Les frais de clôture varient en fonction de votre état, du type de prêt et du prêteur hypothécaire, il est donc important de porter une attention particulière à ces frais.
Les acheteurs de maison aux États-Unis paient, en moyenne, 4 876 $ pour les frais de clôture, selon un nouveau sondage de ClosingCorp, une société de données sur les coûts de clôture de l'immobilier. L'enquête a révélé les coûts de clôture moyens les plus élevés dans certaines parties du nord-est, y compris le district de Columbia (12 573 $), New York (9 341 $), le Delaware (8 663 $), le Maryland (7 211 $) et le Vermont (6 839 $). Les États ayant les coûts de clôture moyens les plus bas sont le Missouri (2 905 $), l'Indiana (2 934 $), le Dakota du Sud (2 996 $), l'Iowa (3 138 $) et la Caroline du Nord (3 206 $).
Un prêteur est tenu par la loi de vous fournir une estimation de prêt dans les trois jours ouvrables suivant la réception de votre demande de prêt hypothécaire. Ce document clé décrit les coûts de clôture estimés et d'autres détails sur le prêt. Bien que ces chiffres puissent fluctuer le jour de la fermeture, il ne devrait pas y avoir de grandes surprises. Trois jours ouvrables avant votre clôture, un prêteur doit vous fournir un formulaire de divulgation de clôture. Vous verrez une colonne indiquant les coûts de clôture estimatifs d'origine et les coûts de clôture finaux, ainsi qu'une autre colonne indiquant la différence si les coûts augmentent. Si vous constatez de nouveaux frais qui ne figuraient pas sur l'estimation initiale du prêt ou si vous remarquez que vos frais de clôture sont considérablement plus élevés, demandez immédiatement des éclaircissements à votre prêteur et / ou votre agent immobilier.
Pourquoi les frais de clôture sont-ils nécessaires?
Vous payez déjà un acompte, sans parler d'un dépôt d'argent sérieux pour montrer la bonne foi et un paiement hypothécaire important dans un avenir prévisible. Pourquoi devez-vous également payer les frais de clôture?
Une transaction immobilière est un processus quelque peu complexe avec de nombreux acteurs impliqués et de nombreuses pièces mobiles. Certains États (et certains produits de prêt) exigent certaines inspections au-delà de l'inspection de base que vous payez directement à un inspecteur en bâtiment de votre choix. Ensuite, il y a les taxes foncières et de transfert, ainsi que la couverture d'assurance et divers frais supplémentaires, abordés ci-dessous.
Types de frais avec frais de clôture
Tous les frais de clôture seront détaillés sur votre estimation de prêt et votre divulgation de clôture. Voici les frais standards que vous pouvez vous attendre à voir:
Frais d'inscription
- Des frais facturés par le prêteur pour traiter votre demande de prêt hypothécaire. Demandez au prêteur des détails avant de demander un prêt hypothécaire.
Honoraires d'avocat
- Des frais facturés par un avocat immobilier pour préparer et examiner les accords et les contrats d'achat d'une maison. Tous les États n'exigent pas qu'un avocat gère une transaction immobilière.
Frais de clôture
- Également connu sous le nom de «frais d'entiercement», il est versé à la partie qui gère la clôture: la société de titres, la société d'entiercement ou un avocat, selon la loi de l'État.
Frais de messagerie
- Si vous signez des documents papier, ces frais permettent d'accélérer leur transport. Si la clôture se fait numériquement, vous pourriez ne pas payer ces frais.
Frais de rapport de crédit
- Des frais (15 $ à 30 $) d'un prêteur pour retirer vos rapports de crédit des trois principaux bureaux de déclaration. Certains prêteurs peuvent ne pas facturer ces frais car ils bénéficient d'une remise des agences déclarantes.
Dépôt d'entiercement
- Certains prêteurs vous demandent de déposer deux mois de taxes foncières et d'assurance hypothécaire à la clôture.
FHA Mortgage Insurance Premium
- Les prêts de la FHA nécessitent une prime d'assurance hypothécaire initiale (UPMIP) de 1, 75% du montant du prêt de base à payer à la clôture (ou elle peut être intégrée à votre hypothèque). Il y a aussi un paiement annuel MIP payé mensuellement qui peut varier de 0, 45% à 0, 85%, selon la durée et le montant de base de votre prêt.
Frais de détermination et de surveillance des inondations
- Des frais facturés à un inspecteur des inondations certifié pour déterminer si la propriété se trouve dans une zone inondable, ce qui nécessite une assurance contre les inondations (distincte de la police d'assurance de votre propriétaire). Une partie des frais comprend l'observation continue pour surveiller les changements dans l'état des inondations de la propriété.
Frais de transfert de l'Association des propriétaires
- Si vous achetez un condominium, une maison en rangée ou une propriété dans un projet d'aménagement, vous devez adhérer à l'association des propriétaires de cette communauté. Il s'agit des frais de transfert qui couvrent les coûts de changement de propriétaire, tels que les documents. Que le vendeur ou l'acheteur paie les frais peut ou non figurer dans le contrat; vous devriez vérifier à l'avance. Le vendeur doit fournir des documents indiquant les montants des cotisations HOA et une copie des états financiers, des avis et des procès-verbaux HOA. Demandez à voir ces documents, ainsi que les statuts, les engagements, les conditions et les restrictions (ou CC et R) et les règles de la HOA avant d'acheter la propriété pour vous assurer qu'elle est en bonne situation financière et que c'est un endroit où vous voulez vivre.
L'assurance habitation
- Un prêteur exige généralement un paiement anticipé de la prime d'assurance de la première année à la clôture.
Assurance titres du prêteur
- Des frais initiaux uniques versés à la société de titres qui protègent un prêteur en cas de litige de propriété ou de privilège qu'il n'a pas trouvé dans la recherche de titre.
Inspection de peinture au plomb
- Des frais payés à un inspecteur certifié pour déterminer si la propriété contient une peinture dangereuse à base de plomb.
Points
- Les points (ou «points de remise») se réfèrent à un paiement initial facultatif au prêteur pour réduire le taux d'intérêt sur votre prêt et ainsi réduire votre paiement mensuel. Un point équivaut à 1% du montant du prêt. Dans un environnement à faible taux, cela pourrait ne pas vous faire économiser beaucoup d'argent.
Assurance titres du propriétaire
- Cette politique vous protège si quelqu'un conteste votre propriété de la maison. Il est généralement facultatif mais fortement recommandé par les experts juridiques.
Frais d'origination
- Ces frais couvrent les frais administratifs du prêteur pour traiter vos frais et représentent généralement 1% du montant du prêt. Certains prêteurs ne facturent pas de frais de montage, mais facturent généralement un taux d'intérêt plus élevé pour couvrir les coûts.
Inspection des ravageurs
- Des frais qui couvrent le coût d'une inspection professionnelle des ravageurs pour les termites, la pourriture sèche ou d'autres dommages liés aux ravageurs. Certains États et certains prêts assurés par le gouvernement nécessitent l'inspection.
Charges d'intérêts journalières prépayées
- Un paiement pour couvrir tout intérêt sur votre prêt hypothécaire qui s'accumulera de la date de clôture jusqu'à la date de votre premier versement hypothécaire.
Assurance hypothécaire privée (PMI)
- Si votre mise de fonds est inférieure à 20%, votre prêteur peut exiger un PMI. Vous devrez peut-être effectuer le paiement PMI du premier mois à la clôture.
Frais d'évaluation de la propriété
- Des frais obligatoires payés à une société d'évaluation foncière professionnelle pour évaluer la juste valeur marchande de la maison utilisée pour déterminer votre ratio prêt / valeur (LTV).
Taxe de propriété
- À la clôture, attendez-vous à payer les taxes foncières exigibles dans les 60 jours suivant l'achat de la maison.
Frais de verrouillage de taux
- Des frais facturés par le prêteur pour vous garantir un certain taux d'intérêt pour une période de temps limitée, généralement à partir du moment où vous recevez une pré-approbation jusqu'à la clôture.
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Frais d'enregistrement
- Des frais facturés par votre bureau d'enregistrement local, généralement la ville ou le comté, pour l'enregistrement des documents fonciers publics.
Frais d'enquête
- Des frais facturés par une société d'arpentage pour vérifier les limites de la propriété et les clôtures partagées pour confirmer les limites d'une propriété.
Frais de surveillance fiscale et de recherche sur le statut fiscal
- Des frais de tiers pour garder un œil sur vos paiements d'impôts fonciers et pour informer votre prêteur de tout problème avec vos paiements d'impôts fonciers, comme des paiements en retard ou échoués.
Frais de recherche de titre
- Des frais facturés par la société en titre pour analyser les enregistrements de propriété publique pour tout écart de propriété. La société en titre recherche les actes notariés et s'assure qu'aucun litige de propriété ou privilège n'existe sur la propriété.
Taxe de transfert
- Une taxe prélevée pour transférer le titre du vendeur à l'acheteur.
Frais de souscription
- Des frais facturés par le prêteur pour garantir votre prêt. La souscription est le processus de recherche visant à vérifier vos informations financières, vos revenus, votre emploi et votre crédit pour l'approbation finale du prêt.
Frais de financement VA
- Si vous êtes un emprunteur VA, ces frais, facturés en pourcentage du montant du prêt, aident à compenser les coûts du programme de prêt pour les contribuables américains. Le montant des frais de financement dépend de votre classification de service militaire et du montant de votre prêt; les frais peuvent être payés à la clôture ou intégrés à votre hypothèque. Certains militaires sont dispensés de payer les frais.
Autre gros frais: les commissions immobilières. Les acheteurs ne paient pas ces frais, cependant; les vendeurs le font. En règle générale, les frais de commission sont de 5% à 6% du prix d'achat de la maison, et ils sont répartis également entre l'agent du vendeur et l'agent de l'acheteur.
Comment réduire les coûts de clôture
Vous pourriez avoir l'impression que vous ne pouvez pas payer tous ces frais en plus de l'acompte, des frais de déménagement et des réparations de votre nouvelle maison. Cependant, il existe des moyens de négocier ces frais.
- Comparer les prix. Cela s'applique aux prêteurs et aux services tiers, tels que les polices d'assurance habitation et les sociétés de titres. De nombreux acheteurs de maison ne réalisent pas qu'ils peuvent économiser beaucoup d'argent sur les frais de clôture s'ils comparent les frais d'un prêteur à un autre. De plus, vous n'avez pas besoin de faire appel à la société de titres, à l'inspecteur d'insectes nuisibles ou à l'agent d'assurance du propriétaire de votre prêteur. Faites vos devoirs et vous pourriez économiser de l'argent sur ces frais. Fermeture du calendrier à la fin du mois. Une date de clôture vers ou à la fin du mois permet de réduire les frais d'intérêt journaliers prépayés. Un prêteur peut exécuter ce scénario pour que vous puissiez déterminer combien vous pourriez économiser. Appel au vendeur pour de l'aide. Vous pourriez être en mesure d'amener un vendeur à baisser le prix d'achat ou à couvrir une partie (ou la totalité - si vous êtes vraiment chanceux) de vos frais de clôture. Cela est plus probable si le vendeur est motivé et que la maison est sur le marché depuis longtemps avec peu d'offres. Dans de nombreux marchés immobiliers chauds, cependant, les conditions favorisent les vendeurs, de sorte que vous pourriez obtenir un rejet ou un «non» catégorique si vous demandez l'aide d'un vendeur. Ça ne fait pas de mal de demander. Comparez l'estimation du prêt et les formulaires de divulgation de clôture. Lorsque vous obtenez votre estimation de prêt initiale, examinez-la avec un peigne à dents fines. Si vous n'êtes pas sûr de ce que les frais impliquent ou pourquoi ils sont facturés, demandez au prêteur de clarifier. Un prêteur qui ne peut pas expliquer les frais ou repousse lorsqu'il est interrogé devrait être un drapeau rouge. De même, si vous remarquez de nouveaux frais ou constatez une augmentation notable de certains frais de clôture, demandez à votre prêteur de vous expliquer les détails. Il n'est pas rare que les frais de clôture fluctuent de la pré-approbation à la clôture, mais de gros sauts ou des ajouts surprenants pourraient avoir un impact sur votre capacité à clôturer. Négociez les frais spécifiques au prêt. Si vous pensez qu'un prêteur ajoute des frais inutiles, appelés «frais indésirables», à votre prêt, parlez-en. Demandez au prêteur de supprimer ou de réduire les frais si vous constatez une duplication. Le magasinage de comparaison peut être votre allié pour réduire les coûts de clôture, ainsi que pour trouver des conditions et des tarifs compétitifs. Méfiez-vous particulièrement des frais de traitement et de documentation excessifs dans les domaines suivants:
- application feeunderwriting feerate lock traitement feeloan
The Bottom Line
Les frais de clôture sont inévitables lorsque vous achetez une maison. Si vous prenez des mesures proactives pour magasiner et analyser de près votre estimation de prêt avec votre divulgation de clôture, vous pourriez économiser beaucoup d'argent sur ces frais. Lorsque vous commencez à économiser pour un acompte, mettez également de côté suffisamment d'argent pour les frais de clôture. N'oubliez pas que certaines régions du pays ont des frais de clôture plus élevés que d'autres. Par-dessus tout, soyez votre meilleur avocat. Lorsque vous magasinez, demandez aux prêteurs d'indiquer les frais qu'ils facturent et essayez de les négocier dans la mesure du possible.
(Voir aussi: Guide hypothécaire ultime, Comment puis-je obtenir une pré-approbation pour un prêt hypothécaire?, Comment choisir le meilleur prêt hypothécaire, 11 erreurs que les acheteurs d'une première maison devraient éviter, Combien d'argent dois-je déposer?, Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire Assurance et quelles sont mes options ?, comment obtenir le meilleur taux hypothécaire et quels sont les principaux types de prêteurs hypothécaires? )
